剩余价值的实现资本循环与周转

物业经营管理第一章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。属于服务性行业，又是经营性行为，及时服务性单位，又是经营性企业。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。2、物业经营管理的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。3、管理型物业管理企业，专业型物业管理企业，综合型物业管理企业的区别。管理型物业管理企业----是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置。专业型物业管理企业----是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，获得物业管理业务综合型物业管理企业----是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次4、物业经营管理的类型划分为管理型、专业性和综合型三种5、物业管理企业的工作内容通常分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与内容投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。2、房地产直接投资的内容直接投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。3、房地产开发投资的内容房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。短期开发投资就转变成了长期置业投资。4、房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。5、房地产投资的主要特征及利弊(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性6、房地产投资市场风险和非市场风险无法控制市场风险可以控制，而非市场风险无法控制7、狭义的区位与广义的区位的区别房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争系另外，从市场竞争的角度来说，区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。利用发展、动态变化的燕国。“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。第三章房地产投资分析技术1、现房流量与现金流量图把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2、资金时间价值与资金等值的判定利率是资金时间价值的一种标志。投资利润率通货膨胀率，风险因素等即可判定。3、设备更新的内容与特点设备磨损分为有型磨损（实体性磨损），无形磨损（设备贬值）。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。4、投资回收与投资回报的区别回收：投入的资本收回——折旧、成本回报：投入资本获得的报酬——利润、利息5、盈利能力指标的分类静态指标：投资回报率，现金回报率，静态投资回收期动态指标：财务内部收益率，财务净现值，动态投资回收期第四章收益性物业价值评估1、物业价格的特征物业价格受区位的影响很大。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。2、收益性物业价格和价值的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值3、影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化二、人口因素1.人口数量、人口增长、人口密度2.人口素质、文化教育水平、生活质量、文明程度3.家庭人口规模：家庭人口规模小型化三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素4、收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。（一）市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。④求取比准价格。(二)搜集交易实例在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况②交易双方③成交日期；④成交价格⑤付款方式⑥交易情况(三)选取可比实例选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。(四)建立价格可比基础建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。(五)交易情况修正对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。第五章房地产市场与市场分析1、房地产市场的构成及影响其转变的因素一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、房地产市场结构的构成1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。3．产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。4．供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。5．投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。3、房地产供给的主要指标供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。4、房地产市场的特性与功能房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。(一)市场供给的特点①市场供给缺乏弹性②市场供给具有非同质性③高度的垄断性，竞争不充分。(二)市场需求的特点①广泛性②多样性③借助金融信贷机构来进行融资(三)市场交易的特点①交易是房地产产权的流转及其再界定②复杂和严密的法律程序③需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。耗费时间比较长，交易费用通常也比较多(四)市场价格的特点①价格与其所处的地理位置关系极大②房地产价格总体呈向上波动的趋势③现实价格是在长期考虑下而个别形成的5、房地产市场分析的内容包括：宏观因素、市场因素、相关因素房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。6、物业管理规划及制定的基本原则物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。物业管理规划又是从现实出发的思考、想像和谋划，进而确定、安排达到目的和满足业主要求所必须的各种活动和工作成果。物业管理规划还应考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源。物业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。7、物业管理计划的分类物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。没有物业经营管理计划，物业管理师就像失去方向的航船，在汹涌的波涛吹打下飘摇无定，久而久之就会失去信心，导致物业经营管理活动失败。物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：(1)指导物业管理的具体行动；(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；(5)便于明确物业管理服务的工作内容、