拍卖师考试《拍卖理论房地产拍卖》练习题(二)及答案

拍卖师考试《拍卖理论房地产拍卖》练习题（二）及答案填空、选择题1、国有土地使用权出让，可以采取（拍卖）、（招标）或者双方（协议）的方式。2、国有土地使用权拍卖出让（公告），应当至少在拍卖日（前20日）发布。3、土地权利包括（土地所有权）、（土地使用权）和（土地他项权利）。4、国家可以将土地使用权通过（划拨）、（出让）、（租赁）、（作价或入股）等方式，依法确定给单位或个人使用。单位或个人取得的土地使用权根据（取得方式）的不同，可分为国有（划拨土地使用权）、（出让土地使用权）、（承租土地使用权）和（作价出资（入股）土地使用权）。5、国有土地租赁，可以采取（招标）、（拍卖）和（双方协议）的方式，有条件的必须采取（招标）和（拍卖）方式。6、在四类土地①划拨②出让③租赁④作价或入股中（②③）可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式，由市场选择使用者。问答题：1、土地及其特点是什么？答：①土地面积的有限性；②土地位置的固定性③土地用途的永续性④土地用途的多样性⑤土地用途便跟的困难性⑥土地自然供给和经济供给的稀缺性⑦土地价格不是土地价值的表现，土地价格高低与生产成本无关⑧折旧现象不同。2、什么是国有土地使用权拍卖？答：国有土地使用权拍卖是指以拍卖的方式达成国有土地使用权的交易，包括两大类：一类是政府供应土地过程中，市、县人民政府土地行政主管部门以拍卖方式出让、租赁国有土地使用权；第二类是土地市场中，以出让或租赁方式取得出让或承租土地使用权的土地使用者，依法以委托拍卖方式转让土地使用权。3、如何精心组织、周密安排，确保国有土地使用权拍卖的成功？答：①提高业务人员素质选好拍卖师。国有土地使用权拍卖出让工作具有很强的专业性和技术性，除具备拍卖师的一般要求，熟悉有关程序和通行做法还要熟悉拍卖地块的有关情况及土地管理、土地经济、法律等相关知道，掌握土地使用权拍卖特点。②拍卖会前做好宣传、推介③精心组织、周密安排，确保拍卖会成功a、拍卖师应当准确描述拍卖标的，说明拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、土地开发程序、交付土地时间和规划的建筑总面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地比例及产权状况等。b、拍卖师在主持拍卖活动的进程中，要注意把握节奏。由于土地使用权拍卖的特殊性，每一次报价出来后，竞买人要测算后，才进行决策，决策过程相对复杂，因此节奏相对要慢一些。竞争激烈时，可适当加快拍卖节奏，出现平静时，不要急于拍卖结束，要进行必要的引导和解说，拍卖师连续三次宣布同一价格，间隔时间要比一般拍卖略长，让意向竞买人能够充分决定，充分报价。c、拍卖会后还需要签订国有土地使用权出让合同，支付国有土地使用权出让金、交付土地、协调工程立项、开发、土地登记发证等。4、拍卖出让国有土地使用权的实施一般包括几个环节？答：⑴市场分析，拟订并公布政府土地使用权出让计划。⑵部门协调，确定具体宗地的国有土地使用权拍卖方案。拍卖方案由政府土地行政主管部门会同城市规划等部门共同拟订。拍卖方案应包括拟拍卖出让宗地的作用、使用年限、规划条件，市政配套要求、是否需要立项、竞买人资质要求以及拍卖方式、时间、地点等。⑶拍卖宗地的场地清理、市场配套与勘测。保证拍卖宗地在拍卖前具备拍卖方案约定的条件。包括拍卖宗地的土地使用权收回或土地征用、拆迁、安置、场地平整，以及与拍卖宗地相关的水、电、路、气等配套设施的接口和规格等。⑷编制国有土地使用权拍卖出让文件。包括拍卖出让公告、竞买须知、宗地图、土地使用条件、竞买申请书、成交确认书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同文本等。⑸发布国有土地使用权拍卖出让公告。应当至少在拍卖日前20日发布。⑹地价评估，科学确定拍卖出让保留价和起拍价。出让人确定拍卖起拍价、保留价，应当实行集体决策。拍卖保留价，在拍卖出让活动结束之前应当保密。⑺组织现场踏勘，提供拍卖宗地信息咨询。⑻竞买申请及竞买资格审查。竞买申请的受理时间一般自拍卖公告发布之日起至拍卖前五日。⑼现场拍卖，与买受人签订成交确认书。⑽拍卖结果公布，签订《国有土地使用权出让合同》，颁发《建设用地批准书》。为保证公开性，拍卖活动结束后，出让人应在10个工作日内将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还保证金，不计利息。⑾协助办理有关土地开发建设的证照。⑿支付土地使用权出让金，办理土地登记，取得出让土地使用权。