房地产测绘1.0

房地产测绘房产测量的一般知识•房地产测绘的任务及其作用1：定义：是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图。第一节房地产测绘的任务及其作用•1：研究对象：房屋及房屋用地测绘的误差理论、方法、仪器设备、数据的采集和处理以及在存储和共享。•2：任务：主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。•3：目的：目的是要搞清楚房地产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋、建筑物的分布、座落的位置和形状，房屋、建筑物的结构、层数和建成年份，以及房屋、建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房产的产权和产籍管理、房地产的开发利用以及城镇的规划建设提供基础依据，促进房屋管理、维修、保养和建设工作经济效益和社会效益的提高。•归纳起来就是：提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，为建立产权、产籍档案等房地产管理基础资料；为房地产的产业管理测制分幅图、分丘图和分户图；为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的资料。房地产测量的特点•房产测量的特点•1.房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算、变更测量，成果资料的检查与验收等。•2.与地形图测绘相类似，都必须遵循从整体到局部、先控制后碎部、高精度控制到低精度的原则和程序。•3.房产图是平面图，只要求平面位置准确，不要求测定高程和测绘等高线。•4.对房地产权属界线测绘精度要求比较高，房产界址点、房角点坐标的等级精度分为三级。•5.房产图的比例尺一般比较大，建筑物密集区的分幅图一般采用1:500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。•6.房产图的变更较快，除了城镇新建筑在不断发展和扩大外，其建成区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等。这些变更对房产图来说都是变化，都要及时修改补测，以完善其使用价值及实时反映其实际变化。房产测量基准•房产测量基准•为了向各部门提供房地产测量成果和资料，为了防止重复测绘，避免测量基准的混乱，便于全国各地区房地产图纸的拼接、测制、汇编及房地产测量数据库的建立，根据GB/T17986.1—2000《房产测量规范》规定：房产测量应采用1980西安坐标系和地方坐标系（独立坐标系），采用地方坐标系时应和国家坐标系联测，房产测量统一采用高斯投影。房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。•若无法利用已有的坐标系统或无坐标系统可利用时，则可根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形值不超过2.5cm/km为原则选择坐标系统。•面积小于25km2的城镇和农村居民地测区，可不经投影采用平面直角坐标系统。•房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，测绘各种房产图。测量工作的根本任务就是确定地面点的位置。通常是指:求出该点在球面上的位置或投影在水平面上的平面位置，以及该点到大地水准面的铅垂距离，也就是确定地面点的平面坐标和高程。房产图的比例尺•房产图的比例尺•《房产测量规范》规定，房产分幅图采用50cm×50cm正方形分幅，建筑物密集区的分幅图一般采用1:500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。分丘图的幅面可在787mm×1092mm的1/32～1/4之间选用，分丘图的比例尺，可根据丘面积的大小，可在1:100～1:1000之间选用。分户图的幅面可选用787mm×1092mm的1/32或1/16等尺寸，分户图的比例尺一般为1:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。房产图的分类•房产图的分类•国家标准GB/T17968.1—2000《房产测量规范》把房产图分成房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户平面图（简称分户图）。既可满足房地产宏观管理的需求，也可满足各地房屋产权登记发证的需要。各地在实际工作中做法不一，条件比较好的城市，已经一步到位绘制了分幅图、分丘图、分户图三种图，并保持了经常性的变更与修测；一般城市由于技术力量等因素，则先请专业队伍绘制分幅图、分丘图，再自己根据需要绘制分户图；条件较差的城市则是先测绘分户图或分丘图，先满足房屋产权发证的急需，有条件以后再做分幅图。各种做法各有特点，一切以实际条件出发，不可千篇一律。本学期任务及学习次序•一：房地产调查•1：房屋用地调查;•2：房屋调查;•二：房产要素测量•三：房地产图的测绘•1：分幅图;•2：分丘图;•3：分户图;•四：房产面积测算•1：建筑面积计算;•2：套面积计算;•3：共有建筑面积的分摊;•五：房地产软件的使用。房产分幅平面图采用1:500和1:1000两种比例尺，对建筑物较为密集的城市地区采用1:500比例尺，其他地区或建筑物较为稀疏的地区则采用1:1000的成图比例尺。房产分幅平面图采用统一的分幅图分幅规格，以适应数据管理的要求和规定的协调一致。这样1:2000比例尺的图幅幅面范围为1km×1km，与公里格网编号区的范围完全一致，1:1000比例尺的房产分幅平面图为0.25km2，1:500比例尺的房产分幅平面图为0.0625km2,即在一个公里格网中1:1000的分幅图为4幅,1:500的分幅图为16幅,与公里格网成整数比例关系。这样给房产数据和房产图的管理带来了很大的方便。（一）房产分幅平面图⒈房产分幅平面图的规格⒉分幅图的编号(1)国家标准《房产测量规范》采用了和点的编号一样的数码形式的编号方法，这种编号代码由两部份组成，即由编号区代码加图幅代码组成。编号区代码和点的编号区代码相同，以高斯投影坐标的整公里格网为一个编号区；编号区的代码以公里格网西南角格网点的横、纵坐标的整公里值表示。1:2000、1:1000、1:500比例尺的房产分幅图、地籍图、地形图的编号用两位数的形式表示，类似于二级代码形式。当分幅图的比例尺为1:2000时，一个分幅图的范围正好是一个公里格网，此时分幅图的代码以“00”表示。将公里格网等分为4个格网，此时正好是4幅1:1000比例尺的分幅图，将“00”一分为4，分为“10”、“20”、“30”、“40”四个1:1000比例尺分幅图的代码；再将1:1000比例尺分幅图各等分为4个格网，此时这些格网为1:500比例尺分幅图，将“10”分割成“11”、“12”、“13”、“14”；将“20”分割成“21”、“22”、“23”、“24”；将“30”分割成“31”、“32”、“33”、“34”；将“40”分割成“41”、“42”、“43”、“44”，共16幅1:500比例尺分幅图。这样在1个公里格网范围内，这三种比例尺分幅图的代码都是固定不变的，第1位数表示1:1000的分幅图的比例尺及其在公里格网中的位置；第2位数表示1:500的分幅图的比例尺及其在1:1000分幅图中的位置。这些代码的数值代表着不同分幅图的比例尺和所在的相对位置，它们都是固定不变的，而变化的是编号区，即公里格网的代码。分幅图的编号(2)房产调查•房产调查可分房屋调查和房屋用地调查两部分一、房屋调查•房屋定义•房屋是指有墙、顶、门、窗，供人生活或生产以及做其他用途的结构牢固的永久性建筑物。（一）房屋调查的内容调查内容包括房屋座落、产权主、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，逐项调查落实，现场记录，填写调查表，并要绘制房屋权界线示意图。这是进行产权登记和提供官方证明的基本素材。房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。房屋调查表示例房屋调查的内容1．房屋座落房屋座落是指房屋的地理位置，即所在地的地理名称，填写为：××区（县）××街道（镇）××胡同（街巷）×××号。2．房屋产权主房屋产权主是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人，或是单位，或是国有。房屋产权主对房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。3．房屋产别房屋产别是指房屋的产权性质，按两级分类。填入为二级分类代码。见附录《房屋产别分类标准》4．房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。房屋所有权取得的方式，国家标准《房产测量规定》统一规定为：买受、受赠、交换、继承、自建、翻建、收购、征用、调拨、价拨、拨用以及房改售房等。5.房屋总层数.6.房屋所在层次.7.房屋建筑结构见附录《房屋建筑结构分类标准》8.房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。9.房屋用途房屋用途是指房屋的实际用途；按两级分类，一级分8类，二级分28类。见附录《房屋用途分类标准》10.房屋占地面积、房屋使用面积、分摊建筑面积11．房屋墙体归属应分别注明自有墙、共有墙和借墙三类。12．房屋产权的附加说明在调查中对产权不清楚或有争议，以及设有典当权、抵押权等他项权利的应作出记录。13．房屋权界线示意图14.房屋占地面积:房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积二、房屋用地调查（1）房屋用地调查表示例房屋用地调查主要内容主要内容包括房屋用地座落、产权性质、土地等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、土地使用权来源、四至、界标、土地用地用途、用地面积和用地纠纷以及其他情况的记录，并要绘制房屋用地范围示意图。房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。1.房屋用地的座落与房屋调查的房屋座落相同。2.房屋用地的产权性质房屋用地的产权性质，系指土地的所有权，按国有或者集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称，例如：“集体(施家村)”。3.房屋用地的等级房屋用地的等级是按照土地不同用途和位置优劣进行评定的。城镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着物、土地利用效率等因素评定。划分土地等级是制定城市土地使用费标准的前提条件。土地等级评定以后不是一成不变的，随着城市建设的发展，应每隔若干年进行适当的调整。用地等级按照当地人民政府制定的土地等级标准或规定执行。4.房屋用地的税费房屋用地税费是指房屋用地人每年向税务机关缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。免征土地税的填“免征”。5.房屋用地的使用权主房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主姓名或单位名称。房屋用地调查（2）6.房屋用地的使用人指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称，例如：某房屋用地的土地使用权属“XX国土资源厅”，而实际上一直归“XX地质测量队”使用，此处应填“XX地质测量队”。7.用地来源(权源)房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如出让、转让、征用、划拨等。填写XXXX年XX月XX日获得土地使用权，使用年限XX年，方式有以下几种形式。（1）出让:指国家将城镇国有土地使用权在一定年限内让与土地使用受让人（单位），土地使用受让人向国家支付一定的金额。（2）转让：指土地使用权主，依照国家有关法律规定将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让时，其上的建筑物，其他附着物的所有权也依照法律办理过户登记手续。（3）征用：根据国家建设的需要，国家通过适当补偿后，取得土地产权供国家有关部门、企事业单位使用的一种产权转移方式。（4）划拨：指政府依照法律规定，从国有土地中划拨一定数量的土地给国有单位或集体单位，或个人使用的产权转移方式，土地所有权仍属国家，转移的是土地的使用权。房屋用地调查（3）8.用地四至四至是指用地范围与四邻接壤的情况。一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号、街道名或沟、渠、水域等名称。9.用地范围的界标用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏、篱笆等围护物，以及界碑、界桩等埋石标志。10.用地用途分类(用地类别)用地用途分类按“房屋用地用途分类”标准填写，房屋用地用途分类填写二类代码。如无二类代码，即填写一类代码。11.用