31物业管理业主手册

上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司保利·颐和家园业主手册1目录一、前言…………………………………………………………02二、小区简介……………………………………………………02三、物业管理……………………………………………………03四、管理费用……………………………………………………04五、设备及服务…………………………………………………05六、装修管理……………………………………………………06七、搬家事宜……………………………………………………08八、业主（用户）的其他责任及须知…………………………09九、秩序、安全…………………………………………………15十、关于空调安装………………………………………………16十一、紧急事项应急处理………………………………………16十二、清洁卫生…………………………………………………17十三、车辆管理规定……………………………………………18十四、社区精神文明建设………………………………………20十五、结束语……………………………………………………20十六、常用电话号码……………………………………………212一、前言恭喜您及全家成为保利·颐和家园小区的主人！为使业主/用户深入了解所居住小区物业的综合情况及管理公约内容，使居住在小区的业主/用户充分享受舒适、宁静、祥和的生活环境，也使我们能为业主/用户提供尽善尽美的管理服务。我们根据小区的设计、建设特点和政府的有关法规、政策以及保利物业公司服务管理经验编撰本手册，敬请您细心地阅读并妥善保存，以便让物业公司和业主共同创造出一个温馨、和谐、全新的现代居住小区。二、小区简介1、颐和家园(一期)概况颐和家园位于南岗区工电路及尤家街路段，总用地面积7.3万平方米，地上总建筑面积14.44万平方米，其中住宅建筑面积12.64万平方米。小区一期27栋楼宇，以多层住宅为主，南北朝向，并配以中心会所，商铺，幼儿园，地上、地下车库等配套设施。小区建筑密度27%，绿化率34%。2、总体设计概况颐和家园项目总体设计突出文化、人性化绿色家园的人文主义特色，强调自然景观与建筑风格的完美统一，楼体立面及平面设计以文化主题为理念展开构思，色彩自然，使小区充满生机和活力以及浓厚的文化底蕴。景观设计突出了以人为本，以及自然风光和古典文化、现代文化的交融，体现文化内涵。以园林文化小景为载体的景观错落有秩，点缀园区各处，步移景异，运动与休闲场所分区布局，尽显现3代人高尚生活的理念，也诠释了保利发展文化地产的全新概念，将成为学府路一带的精品小区，为住户提供了一个品味人生的场所，享受优美生活的舒适空间。三、物业管理1、管理公司1)根据管理合同，上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司受聘本小区的管理公司。2)本公司是经政府批准的经营性服务企业，具有国家一级物业管理资质。3)该小区由本公司下设物管处为小区提供服务。物管处拥有经验丰富的专业管理队伍。为达到高水准的管理和服务目标，它将依照《哈尔滨市物业管理办法》对小区的房屋、设备、居住秩序等进行全方位综合一体化的管理与服务。2、管理公司职权1)管理公司有权代表业主（用户）就有关物业管理事宜与政府、公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。2)管理公司依据有关政策文件及管理合同条文所赋予的权力，负责小区公共地方、楼宇结构、泵房、绿化及其它公共设施及设备管理。其具体项目如下：室外供水、供电、下水管道、排污井、沟渠、化粪池、垃圾屋、道路、绿化、文体活动场所、公共建筑物及门卫秩序、消防、交通车辆管理、以及清洁卫生等。43、管理职员管理公司职员经培训，持证上岗，能竭诚为小区全体业主（用户）服务，负责小区的日常管理及维修事务，请业主（用户）勿要求管理公司职员作私人性质服务。所有管理员工一律不准向业主（用户）收取管理赏赐或谋求其它个人利益。4、建议及投诉如对小区环境及管理有建议或投诉，敬请您通知本管理公司，我们将热诚欢迎并认真对待您的建议或投诉。四、管理费用1、自业主（用户）进户之日起，管理公司按规定向业主（用户）收取物业管理费，用于支付小区公共设施设备正常运行的维护、保养，清洁卫生、绿化管理等，以及支付管理公司人员的薪金及行政费用。2、每六个月交纳一次物业管理费用，按缴费具体时间安排，每超过1日收取千分之三滞纳金。3、小区楼宇的公共配套设施自保修期满后，大中型维修工程费用从维修基金费中支付。维修基金待政府有关部门出台相关政策标准后，依据标准收取，并按规定使用管理。4、业主（用户）应按规定，按时足额缴纳采暖费用，以保证正常供暖。5、业主（用户）应按有关政策规定，按时足额缴纳业主（用户）应负担的各项费用。6、管理公司对拒绝缴纳以上各项费用者有权征收滞纳金或催缴手5续费用，直至采取相应的法律手段追讨。7、管理费用构成：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。五、设备及服务1、电力各单位已安装独立配电箱，电表及充足的电灯及插座，为安全起见，切勿令电力负荷过量，电线及插座若发现陈旧必须更换，楼宇内线路均经科学设计，精心安装，不可随意更改，如确需改动任何电器工程必须经管理公司同意由合格的电器技工进行。2、供水小区24小时供应饮用水，业户外出时必须将水龙头关紧。若因滴水而使公共地方，设施或其他单位蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。63、燃气小区24小时保障燃气的气源供应，如需改动燃气管道必须报经煤气公司批准，由其指派专人施工。系统若发生泄漏现象，须及时与煤气公司联系，以免造成更大损失。4、电话小区已铺设电话电缆直达业主户内，用户可向电信局申请接装电话。5、供暖小区供暖为地热采暖方式，该系统完全能够满足业主的要求，确保您室内温暖、舒适。因此，您千万不要改变供暖系统的管道及设施；严禁在管道上安装“跑风”和放水使用，这样做不仅浪费能源，而且会造成供热控制系统的故障，影响全小区供热。如业主擅自接装，改动了采暖设施，出现后果业主负全责。6、公共天线（有线电视）各分户均设有有线电视插座。若需增加额外的电视插座时，可通过物管中心安排专业公司安装，而费用应由相关分户负担。根据小区公约条文，所有分户未经有关部门允许均不得安装任何室外卫星天线。7、消防小区的消防设备含每层设置的消防栓，由监控中心值班员24小时值班，监控消防系统的运行。六、装修管理1、用户在室内进行任何装修，必须符合建设部2002年第110号7令《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，若装修工程发生违反法规的情况，业主（用户）须将违反部分恢复原样，直至有关方面满意，其所发生一切费用，由该业主（用户）自己承担。2、业主（用户）装修需提前到管理处申请办理手续。1)按要求填写装修申请表，并附装修施工图纸；2)与物业公司签订装修管理协议；3)选择有资质的装修施工队伍，交营业执照及复印件，交施工人员照片（办理出入证）。3、装修保证装修保证金：此保证金由物业管理公司收取并保存。作为保障装修期内，业主（用户）违反装修管理规定对小区环境和其它用户造成破坏、损失、涂污及其它行为的处理依据。装修工程完工后，经管理公司检查用户是否遵守《装修审批标准》实际情况全部或部分返还保证金。4、装修规定用户及施工队装修施工时,必须确定不影响楼宇结构和原有水、电、采暖等系统的完好及以后的维护,对原设计不得随意拆改,特别是原房屋承重墙、柱、梁、楼板等主体结构，不得随意私接地热。凡拆改水、电、煤气、采暖设施及管线走向必须书面通知管理公司。经审批同意方可施工。1)装修期间不得占用小区内公共地方施工，存放施工用料及建筑垃圾，应尽量采取措施减低装修期间内的噪音和气味对公共环境及其8它用户的影响，为保证小区居民的正常生活秩序，晚21：00后至早8：00时前禁止施工以免影响他人休息。2)用户及装修施工人员须采取有效措施保证楼宇内结构、装置、设备、装饰在装修期内不被损毁，或因缺乏防护手段造成的损坏（包括裂痕、污渍等），业主（用户或装修施工人员）需按价赔偿。3)任何装修施工不得对楼宇外墙及公共地方、设施，装置进行拆改或干扰，如有违反现象，业主（用户）需承担修正工程的所有费用。4)切勿将混凝土、砂石、木屑、装修用胶等杂物倒入排水口及厕所内。5)严禁向窗外抛扔垃圾。装修垃圾须袋装放入指定地点，统一清运，用户需缴纳清运费用。6)业主（用户）及装修承办、施工人员，需对施工期间装修施工人员发生意外所造成的损失负责。7)对装修施工人员不遵守规定，经劝阻无效者，管理公司有权禁止其施工。8)针对小区的地热采暖方式，禁止使用射钉枪、冲击钻等工具在地面及天棚上进行穿凿、钻孔，破坏原有层面。9)室内所有管线节门、接口、检修口周围需留有100mm以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400mm的检查口，便于日后维修检查。七、搬家事宜当住户乔迁新居时，请提前通知管理处，以便为您安排道路，提供泊车位置，并为您选择较少车辆和较少出入的时间进行搬家，以免相互干扰，造成堵塞交通。搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬9运人员勿粗心大意，以免损坏家具和公共设施，特别是走廊墙面及楼梯，如有损坏、搬运人员及业主应负责赔偿。在搬运后，请将包装废物清理干净。八、业主（用户）的其它责任及须知1、物业用途限制各业主（用户）不得将其具有产权（使用权）的物业从事违规、违法或不道德用途，不得在公开场所从事违规、违法或不道德活动。2、煤气使用须知：1)外出或睡觉前，牢记关闭气源总阀；2)漏气检测常用方法是涂抹肥皂水，不可用明火检查；3)漏气处理：——迅速关闭气源总阀；——严禁开关任何电器或使用室内电话；——熄灭一切火种；——迅速打开门窗，让煤气散发到室外；——到户外打检修电话，通知供气单位派员处理。3、秩序管理须知保障住户家财产安全，维护小区的公共秩序是物业管理公司的重要管理事项之一。物业公司设立的小区秩序管理组将协助公安机关负责小区的安全管理事宜，同时报请住户注意以下事项：1)爱护并正确使用报警、报案系统。教育子女不要乱按报警器按钮，以免造成设备失灵、损坏及出现报假警现象。102)为配合管理，业主出入应主动出示出入证。3)各业主如遇安全、消防等紧急事宜，请拨打小区物业管理电话，以便援助和排查。4)业主外出时请留意防盗门是否锁好，避免忘记锁房门出现意外。4、环境卫生及绿化须知物业管理公司设有专业的保洁和绿化队伍，负责小区的所有公共部位的清洁卫生、绿化管理和垃圾清运，但需住户配合如下事项：1)请住户按要求每日将垃圾投入到指定地点，以便保洁员及时清运。2)请勿将垃圾、果皮、纸屑等垃圾抛出窗外或丢弃于共用部位。3)请勿随地吐痰，随地大小便。4)爱护景观、绿地，请勿摘花、折枝、践踏绿地。5、公共设施管理须知小区内公共设施是为了方便住户生活，改善居住环境而设立建造的，请各位住户要爱护珍惜，严禁以下行为发生：1)不要更改、破坏或拆除公用设施，不可在道路、走廊、树干等公用部位晾晒衣物，挂放储存物品等。2)请勿在公用部位擅自搭建任何建筑物、安装物。3)请勿在公用部位涂写、绘画、张贴广告标语等。4)小区内设有高压裸线，请勿私接、登爬、高空抛物、放风筝等危险行为（具体高压防护知识见电业局的标识）。6、消防安全须知11对避免火警、水灾事故的发生，住户必须杜绝下列行为：1)切勿超负荷用电，应按额定电负荷电量来决定各种电器的使用数量。2)在每个插座上不应连接多种电器，以免造成局部线路荷载过大，烧毁线路引发火灾。3)住户使用电热器时应有人监护，住户出门时必须切断电源。4)燃气线路不可随意更改，需经煤气公司同意并派专业人员设计施工。使用燃气时有人监守。5)教育儿童不要玩火，与火相关的物品、设备。家长应把此类物品放在儿童不易碰到的地方。6)小区内禁止随意动用明火，需明火做业时应报物业公司批准，并配人员监护明火现场。7