物业工程维修部岗位职责及工作标准

工程部维修主管岗位职责1.工作内容:在园区管理处的领导下，负责园区工程及设备设施的保养与管理，制定工程设备年度维修保养计划，落实工程设备管理的各项程序和质量要求，确保物业设备正常运行。2.工作要求:1)根据管理处的要求，制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范操作2)负责制订物业工程方面的年度维修保养计划，提出设备更新的可行性方案和预算报告，做好设备、物资的请购工作。3)熟悉本物业各重要设备的性能，抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作，确保本物业所有设备运转正常。4)负责处理用户对工程维修的投诉，经常检查报修工作的完成情况，及时组织突发性设备故障的抢修。5)加强管理，科学安排部门各项工作，深入现场检查员工工作质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。6)深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能耗，提高经济效益。7)协调好部门内部以及与其他各部门的关系，负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。8)会同装修审图公司对用户二次装修工程进行管理，签署《装修协议》，并抓好有关装修规定的落实。工程部维修电工岗位职责1、按照上级的工作安排，主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作，认真做好各项记录，确保物业电气设备始终处于最佳运行状态。2、每日按时巡视检查低压系统的配电柜、水泵房、控制柜、控制中心中各系统、主机的运行状态，现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设备的完好状态，发现故障及时排除。确保设备正常运行，认真做好设备运行保养记录，保持电器设备整洁。3、熟悉小区内的高低压配电系统，在遇突发事故时能正4、熟悉备用发电机，给水、消防的控制与联动线路，能及时排除故障，保证系统正常运行。确诊断故障点，并恢复正常运行。a)熟悉控制系统中各子系统的基本工作原理与接线方法，按运行、保养制度定时保养，并认真做好记录。b)重点确保消防报警联动系统正常运行，及时检修和维护，做到小故障不过夜；遇到不能立即解决的故障，及时报告上级领导。c)熟悉营业楼内的照明线路，保证照明灯具的完好。d)对突发性设备故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入运行状态，保护营业楼内设备正常运行。e)遵守电气系统各项安全操作的规章制度，发挥工作主动性，完成上级交办的其他任务。工程部（维修）工作标准目录1、业户室内维修标准2、工程设备巡查标准3、工程设备维护保养标准4、公共设施维护保养标准5、房屋接管验收标准业户室内维修标准1.维修人员着装及携带物品1.1维修人员穿着干净统一的工装。1.2携带物品：1.2.1电工常用工具；1.2.2常用零星材料；1.2.3干净工具垫布及抹布；1.2.4简易鞋套；1.2.5离场通知单、笔；1.2.6《工程维修单》。2.维修人员接到工作单后，立即准备需要使用的材料和专用工具，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；急修必须在30分钟内赶到。3.先通过可视对讲呼叫业户：“早上好（下午好）！我是物业维修员前来为您服务”，提前使业主有所准备，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒)。4.如业户不在家，应在门前等待，一般情况不超过约定时间10分钟，离开前在门口显眼处贴上离场通知单。（内容：尊敬的业户：您好！我们如约前来维修但未能联系到您，请您在方便的时候与住户中心（电话[phone]）联系，谢谢！香溢物业工程部日期）5.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维修内容，征得业户同意后方可进入其室内维修。6.入室前必须穿好干净鞋套，在动手维修前，应先询问业户维修的有关情况并仔细检查，告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用(保修期内除外)，业户同意后即刻动手维修。7.在考虑维修方案时，应遵循如下原则：业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果；如果实在不能满足业户的要求，则为其提供一个参考性的方案，并向业户解释清楚原因，表示歉意以取得谅解。如“很抱歉，我们工程部暂时还不能提供此项维修服务，不过，我们可以帮您联络……您看这样行吗？”。8.维修开始前先征得业户同意整理出工作区域，避免因维修作业而损坏周围设施及物品，打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修。9.在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时应小心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特别贵重的物品提醒业户小心保管；维修时尽可能避免大噪音、粉尘，保证维修质量的同时迅速完成维修工作，减少对业户的影响。10.维修完工并自检合格后，及时清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到附近的垃圾桶(箱)边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)，恢复各物品至原来的状态(位置)。11.维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应注意事项，如业户表示满意，则请其在《工程维修单》上签名确认；如业户不满意(合理的要求)，维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。如：“维修好了，请您看看还有什么问题？”，“如果您对这次维修满意，请您在这张工作单上签名，或给予建议帮助我们提高服务质量，谢谢您！”，“以后还有什么需要维修的请与我们联系，我们随时为您服务！”。12.离开业户家时，应说：“打扰您了，再见！”，退步出门，并轻轻关上大门。13.维修人员立即返回工程部，在《工程维修单》上做好维修记录并签名。14.维修人员维修时须注意：14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；14.2因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生；14.3不得损坏业户室内任何物品；14.4不得在业户室内闲坐、怠工；14.5不得私下接受业户赠送的任何物品；14.6不得与业户发生激烈争持；14.7不得出现损害公司形象、利益的言行；14.8不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。工程设备巡查标准一、电梯系统1、巡查频次为每周一次；2、岗位为电梯管理员和设备责任人；3、巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超45℃，、湿度正常，。3．2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。3．3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。3．4限速器、选层器运行情况正常3．5控制柜内继电器、接触器工作情况正常。3．6制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净。3．7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度。3．8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好3．9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。3．10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好3．11厅门及轿门踏板清洁干净，关闭顺畅。3．12井道干净、底坑无积水，照明完好。3．13补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。3．14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。3．15电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动。二、供配电系统1．巡查频次为每班三次；2．岗位为设备值班管理员；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。3．2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3运行电流、电压满足市电供电要求。3．4运行功率因素满足市电供电要求。3．5变压器负荷率不低于50%，温度不超过85℃。3．6断路器、空气开关使用正常；3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。工程设备巡查标准3．8设备运行状况良好，使用正常。三、供水系统1．巡查频次为每日二次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，。3．2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确。3．4水池水位保持在正常范围内。3．5供水压力符合设计压力。3．6设备运行电流、电压符合设计要求。3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰3．8各种水泵状况运行正常。四、地下车库排污系统1．巡查频次为每日一次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1排污马达开启声音正常3．2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常3．3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。3．4自动/手动功能正常3．5池底无污泥五、消防系统1．巡查频次为每周一次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，。3．2机房应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。3．3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。3．4机房无漏水、积水。3．5运行电流、电压满足设备供电要求。3．6手/自动功能正常3．7开关、接触、灯正常。工程设备维护保养标准一、电梯系统1、设备保养周期为每月两次。2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司。3、保养标准及内容如下：3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件牢固；3．3检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧；3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘；3.5、测量控制箱绝缘（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；3.6、检查接地线连接可靠；3.7、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；3.8、检查各保护装置动作正常；3.9、检查接地线连接可靠，测量接地电阻；3.10、检查各电路板接插件连接牢固；3.11、检查、清洁散热风机；3.12、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；3.13、检查制动力矩，调整制动弹簧；3.14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；3.15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；3.16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；3.17检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；3.18、检查各安全装置，按照年检要求调整或处理；3.19、检查清洁自动门锁，加油润滑；3.20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；3.21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；3.22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；3.23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；3.25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；3.27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；3.28、检查导轨润滑情况，加润滑油；3.29、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；3.31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。二、配电系统1、设备保养周期为每年两次。2、岗位为设备责任人。工程设备维护保养标准3、保养标准及内容如下：3．1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；3．3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；3．4、继电器延时准确，接线触点完好；3．5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；3．6、熔断器底座牢固，接触良好；3．7、电容器无膨胀或高温渗油现象；3．8、互感器接线柱牢靠，无发热；3．9、开关接触良好，开断正常，无发热；3．10、消防设施完好并定期检查合格3．11、清洁电柜内灰尘。三、供水系统1、设备保养周期为每季一次。2、岗位为设备管理员及自来水公司。3、保养标准及内容如下：3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；3．3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；3．4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠；3．5、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；3．6、检查柜内空气开关