校园物业管理方案

业主至上服务为本严格自律无私奉献1山东省杰安物业管理有限公司第一章公司简介-------------------------------------------5第二章前言篇--------------------------------------------14一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势-----------------------------------------------14二、学校物业与商住物业的不同之处---------------------14·对象不同·管理的模式不尽相同·管理侧重点不同·管理服务的目标不同·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异三、学校物业管理模式特点-----------------------------15·顾客的需求为导向，提供个性化的服务·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本·重视学校主管部门的领导风格、管理思路·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估·注重服务的专业化·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制第一章管理规划设想--------------------------------------17第一节总体设想---------------------------------------17一、管理总目标--------------------------------------17二、管理内容与标准----------------------------------18三、管理特色----------------------------------------20业主至上服务为本严格自律无私奉献2·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度·资源有效整合、利用，降低管理成本·有效培训，不断创新，监督考核·营造开放、健康、多元化的校区文化·创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园·手拉手服务，心与心交流·严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉第二节管理方式--------------------------------------23一、管理流程系统（三大模式系统）---------------------23二、物业管理部信息流程------------------------------25第三节管理措施--------------------------------------26一、管理措施----------------------------------------26二、管理概要----------------------------------------27三、服务质量效果------------------------------------41第四节校区档案资料管理------------------------------42第五节投诉处理规程----------------------------------43第四章人员配置------------------------------------------46第一节配备原则--------------------------------------46第二节岗位职责--------------------------------------46第三节员工行为规范----------------------------------48第四节培训管理机制----------------------------------51第五章管理制度-----------------------------------------56业主至上服务为本严格自律无私奉献3投标承诺书______________________:据《****物业管理招标文件》提供的条件信息和规定要求，遵照****市物价局、房管局相关文件规定，我司结合自身条件认真研究测算后决定：愿以人民币****元/年的投标价承担****物业管理任务。一旦我公司中标，我公司将在接到“中标通知书”后约定期限内与贵校签订校园物业委托管理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业委托管理合同对-------实施规范管理、优质服务，本着安全、人文、高效、舒适的原则，全面总结往年管理经验教训，实现学校后勤管理改革重大胜利。贵校的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同。投标单位（盖章）：法定代表人（签章）：年月日业主至上服务为本严格自律无私奉献4报价分析表项目编号、包号：价格单位：元序号报价项目内容数量单价总价取费标准说明备注1项目经理2维修工3保洁工4绿化工5办公物资费6税合计总计投标总价（大写）元（小写）元年月日备注业主至上服务为本严格自律无私奉献5第一章公司简介一、公司概况山东省杰安物业管理有限公司（以下简称公司）成立于2008年1月4日，注册资金为1000万元，具有独立法人资格。公司现有资质等级为贰级资质，通过了ISO9001质量管理体系认证。公司机构健全，管理规范。公司设有办公室、财务部、质量管理部、物管部、保洁部、保安部、工程技术部等部门和美世界园林绿化公司、美世界农业科技公司两个分公司。公司管理人员20余名，均经过物业管理从业人员岗位培训，并且均为持证上岗或为工程、财务类专业技术人员，为公司稳步、健康发展奠定了坚实的基础。员工人数近300人，管理办公住宅面积60多万平方米、绿化养护面积100多万平方米。在公司理念上，公司始终坚持“人性化服务、规范化管理”的方针，秉承“人本关怀、创造生活”的服务理念，并积极探索，不断开拓，走出了一条科学、规范、严谨、高效的专业物业服务与优质、周到、迅捷、热情的宾馆式服务相结合的发展道路，形成了一整套符合物业发展趋势，并集合不同物业部门特点的全面的系统的经营管理模式。在短短几年的时间已取得骄人的业绩，所管理服务项目已涉及政府办公、金融银行、高档住宅小区、学校、企业等，受到业主、同行、主管部门的广泛好评。二、经营宗旨公司质量目标：持续超越我们的顾客不断增长的期望。公司质量方针:服务至城、精益求精；管理规范、进取创新。企业中期目标：以卓越的品牌赢得在山东物业管理行业中的领先地业主至上服务为本严格自律无私奉献6位。公司文化的核心----杰安物业企业长期目标：客户：为客户提供最高质量和最大价值的服务，以得到并且保持他们对杰安物业的认同和信赖。利润：争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源。业务：以规范化、专业化的经营，不断提高公司的服务水平，扩大公司的业务，以满足企业可持续发展的需要。管理：倡导企业管理行为规范化，提倡资源共享、沟通顺畅，在明确的目标下给员工最大的发展空间，以鼓励主动性和创新性。为员工提供良好的工作环境和训练机会，按员工的工作业绩提供就业保障，承认员工的成就，使员工获得对工作满意的成就感。社会：在我们有经营业务的任何地区，都可以成为对社会有贡献的组织，以尽我们对社会的义务。业主至上服务为本严格自律无私奉献7三、公司架构山东省杰安物业管理有限公司总经理办公室财务管理中心业务发展中心美世界农业科技物业项目管理处美世界园林绿化总经理总经理助理副总经理财务部经理业主至上服务为本严格自律无私奉献8四、部门职责人事行政部负责公司人力资源总体规划，做好选人、用人、育人、考核、留人等工作；维持公司各部门人才的正常供给，后备管理、技术人员等的选拔、培养，加强定编定员工作，负责其管理和技术人员的岗位和全部作业岗位分析、描述及整合等；负责公司人事档案、劳动用工及其合同管理；负责公司招聘和选拔的组织、审核及其它工作；加强与员工沟通和员工个人发展计划的激励管理；负责劳资纠纷、劳动保护及劳动统计；负责部门及员工的考核与评价实施的策划及跟踪；负责公司员工工资的核算及发放工作，确保及时、准确无误；发现问题应及时纠正或沟通；实施企业整体营销工作等。计划财务部负责公司财务预算、管理会计、会计核算方法与形式的策划及目标实施；负责公司现金流量、资金管理、财务管理；负责公司财务结构的研究和优化整合的规划，并付诸实施；实施公司资产及资本运作的计划及实施；负责对公司、各管理部等资金正常运行秩序的管理、监控及登帐核帐汇帐等会计核算工作；加强对公司、投资企业及管理处财务出纳人员的选派与调配，并进行业务领导和财经纪律的监管；公司工资福利总额和个人所得税等核算与解缴工作；负责对外联系与沟通；实施企业整体营销工作等。市场拓展部协助副总经理师拟订公司战略规划和年度行政目标实施计划、业务流程重组方案和计划、企业重组方案、公司制度安排方案和计划；设计公司总体激励机制、约束机制及淘汰机制方案；负责产业研究与分析,拟订企业竞争战略和职能战略的策划；负责公司供应链与价值链行为的研究与总体策划，并予以实施协调和指导；负责公司指标体系的规划和设计，根据各个部门提供的初步分析数据和信息，定期向业主至上服务为本严格自律无私奉献9总经理提供公司总体的经济和质量信息及其分析；实施企业整体营销工作等。质量管理部拟定公司质量管理制度，并严格付诸于实施；定期对各管理部等进行质量评价与报告；拟定公司服务质量信息及其管理制度，严格执行服务质量信息的抽样检查；定期收集、统计、分析、汇总等监督协调工作；牵头负责“***物业”品牌层面的投诉处理事项；对检查不合格的，应开出处罚单，并定期发布报告；协助副总经理负责拟定公司的技术规章制度、标准和预防重大事故的技术措施，参与安全生产事故技术的调查，组织技术力量对事故（伤亡事故、设备事故等）进行技术上的原因分析、鉴定，并提出改进的技术措施；协助总工程师实施公司技术改造、修缮技术应用推广、房屋设备设施安全运行技术及其质量管理、企业标准化管理等方案和工作；负责各个分公司（管理部）年度中大修理计划的审核与督导，负责公司自行工程项目的规划、设计与监督或者外包、联系与协调等及服务公司、分公司（合作子公司）、管理处等对外发包重大技术项目的审核，并实施督导和协调；实施企业整体营销工作等。物业管理部负责公司、管理部年度业主接待、维修保养、保安、保洁、保绿、家政和经营项目等质量提升、年度计划预算审核与平衡，并实施目标控制等管理工作；牵头、沟通、协调和处理服务公司、管理部的委托合同、协议或疑难问题；维持服务公司、分公司（合作子公司）、管理处物业管理正常运行秩序；负责公司、管理部所有对外委托或发包项目的审核、把关工作；协同负责做好新接楼盘的接管、验收、前期介入和今后管理的服务项目内容等物业管理和协调工作；定期与投资企业的股东进行沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，提供完整而可靠的决策依据；协助做好服务标准与作业标准提升及内部审核或评审业主至上服务为本严格自律无私奉献10工作；负责公司“四防一保”、社会稳定等的检查、指导、协调和应急日常处理；实施企业整体营销工作等。信息中心（由人事行政部负责）负责公司内外部整体信息的收集、分类整理、统计分析与预测趋势、二次开发、归档等信息情报工作；草拟公司信息管理制度，严格贯彻公司信息管理制度，并在付诸实施后进行补充、修改，提升其标准的水平；负责公司日常运行管理等计划拟定、实施与监督等工作，维持公司各个工作站等正常运行秩序，确保安全；草拟公司档案管理制度，指导与监督、公司各部门档案管理工作，确保公司文件资料等安全、完整、及时、无损；实施企业整体营销工作等。档案室负责拟定公司档案收集、分类整理、分析、提供使用、开发、归档等工作，制定档案开发与管理的计划,分解目标，并付诸实施，执行指导与监督;草拟公司档案的收集、整理和利用等管理制度，指导与监督、公司本部各职能部门、各管理部、管理处等档案管理工作，确保公司文件资料等安全、完整、无损；负责公司档案工作