商业街修规说明书

A区－E区耳部用地及450亩滨水商业街修建性详细规划1A区－E区耳部用地及450亩滨水商业街修建性详细规划说明书一、项目背景作为“千湖之省”的湖北省及“百湖之城”的武汉市，在新一轮城市改造带动住宅产业开发过程中，武汉市政府已经明确提出了沿江、环湖建设生态人居新城的宏伟目标。目前武汉市已基本形成了东湖、金银湖、南湖、沙湖、后官湖、汤逊湖、后湖、盘龙湖等生态化人居开发新模式。金银湖位于武汉市东西湖区东南部，紧邻汉口主城区，属于规划中“汉口生态新城”的中心，是国家级生态示范区的核心区域，也是吴家山国家级海峡两岸科技产业园的重要组成部分。近10年来随着汉口主城区向外扩展。金银湖地区38平方公里范围内的开发建设速度逐年加强，现已建成各类高品质居住区20多处，武汉东方马城、金银湖国际高尔夫球场、武汉工业学院及湖北联通、三江集团等一些企业总部、富兴·国际企业公园等现代生产服务业和湖北中烟武汉烟厂等高新技术产业项目相继入驻，金银湖地区正向着一个适宜居住、创业、休闲旅游的现代化新城区迈进。金银湖水面面积约8平方公里，众多的半岛以不同形态向湖中央伸展(如图所示)，07年开始区政府组织实施了金银湖清淤工程、沿湖污水收集管网建设截污工程、湖中堤、岛修整等一系列金银湖水环境综合整治工程，以上工程将确保金银湖水体质量维持良好，使金银湖的旅游开发价值得以提升。为了充分保护和开发利用金银湖的旅游资源，现拟对金银湖主湖面沿岸公共绿化用地进行开发规划，通过合理的开发，实现对公共资源的保护与合理利用，使公共资源在充分发挥其社会效益的同时，实现其应有的经济效益，以其经济效益来保证、维护、发挥其社会效益，最终实现其社会效益和经济效益的有机融合。金银湖地区环湖路内则，三面环水，向南临接开发区主干道金山大道，交通便利，可利用的水域资源十分丰富。武汉市在中部崛起的大背景下，金银湖市政及生活配套设施的完善无疑是对此项目的一大利好。金银湖近年来房地产开发量不小，自住客购买比例非常高。但入住情况一直不好，最主要的原因是交通不便，生活配套设施匮乏。政府加大力度推进金银湖市政及生活配套的建设与完善，将大大改善金银湖房地产开发的宏观环境，而此项目拟规划的成熟的园区配套，欧式怡人的生态景观，加上对环境全面合理的规划和保护，会对人口导入起到明显的促进作用，对于金银湖板块未来兴旺人气和园区效应有着决定性的意义。金银湖现状图：A区－E区耳部用地及450亩滨水商业街修建性详细规划2二、市场调研分析【一】金银湖地区房地产市场分析金银湖城区离市中心只有10分钟车程，与其他城郊板块相比具有比较明显的地理优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；同时武汉城市轻轨1号线将把金银湖和汉口中心城区连成一个整体。金银湖区域水域面积达12000亩，环金银湖湖岸线42000米。大量的湖汊和湿地，保存完好的自然原生态，使金银湖拥有独特的景观资源。东流港、黄狮海、潇湘海、径河四条水道纵横贯通，金岛、银岛、卧龙岛等九个半岛点缀其中。不规则的湖岸线和湖边的绿地植被为金银湖开发商们提供了宽阔的利用空间。板块内其土地资源供应量充足，其楼盘规模普遍较大，容积率较低，社区环境与市中心楼盘相比，楼盘品质和社区环境要高出较多。该区域建有国际高尔夫球场和赛马场，海洋文化主题公园和五星级假日酒店项目的陆续进驻也已提上议程。金银湖生态园现有房地产项目：万科四季花城、奥林匹克花园、黄金海岸、汀香水榭、碧海花园、明利绿水山庄、高尔夫城市花园、恋湖家园、沿海丽水佳园、新澳·阳光城、耀江·丽景湾、万科·西半岛顺驰·泊林、金银湖畔·粹岭、华生·金珠港湾、都市假日、泰跃地产、沿海赛洛城、武汉恒大城、水印桃源。【二】项目优势与影响根据武汉市房地产信息网最新数据，截至2009年5月15日，全武汉市楼盘1892个，467个在售，仅金银湖片区楼盘累计有近20个（含已售罄项目），然而如此大体量的开发，相对应得基础设施则显得尤为匮乏！商铺、休闲中心、交通站点少之又少，居民只能开车从市中心购回生活用品，难得的天然湿地资源让人望而却步，高档的球场和马道也仅限于园区内部少数客户享用，商业街以及旅游独家景区的规划，无疑将激活金银湖，带来新一轮的商业热潮！1.项目优势：在如此庞大的高档住宅集群中，商业、娱乐、旅游区域是目前该板块中的一大空白，而对商业区的开发则是为已经相当成熟的生态居住区域锦上添花：a)丰富的地块自然资源，可以做出较好的景观效果，在拥有诸多天然水域面积的同时，也造成了地块的相互阻隔，无形之中为景观旅游区提供了非常好的环境基础，并同时提高未来武汉高档生态居住区及富人区的市场认知度；b)项目所在区域是武汉高新技术产业园所在地，周边聚集了诸多产业，为项目提供了现实的消费人群。c)项目周边现有配套仍很缺乏，因此区域可塑性极强，金银湖公建配套日益成熟，居住气氛逐渐改善，生态旅游设施的逐步建成，商业区很快即可以享受到片区成熟带来的好处；d)各大开发商的项目相继运作及在售楼盘逐渐入住必将炒热这个地区，区域经济也将进一步好转。2.项目建设对金银湖片区未来的影响：经济：金银湖生态园作为国家级科技产业园的功能园区，周边又分布着诸如吴家山台商投资园、鑫桥高新技术产业园及政府正在引进的香港制药工业园等众多经济园区，同时东方马城、高尔夫城市花园、加勒比黄金海岸水上旅游等高端娱乐场所的存在，使得商业、旅游、医药工业以及总部经济成为金银湖区域的支柱产业。而由此在本区域及区域周边所催生的一批中高级收入者，必将会成为该区域消费生力军之一。随着商业、商务金融、文化娱乐、旅游住宿等配套服务设施的比重加大和规模提高，必将直接推动该区域GDP的有效增长。形象：金银湖生态园区作为武汉市“第八城区”的核心组成部分，其发展目标是建设成为与汉口主城区互动、互补的“生态新城”，一座以水生魅力为主的自然生态郊野型湿地公园，更是发展休闲娱乐、旅游度假和商务的天然生态场所！良好的生态环境与住宅开发的扎堆效应使得金银湖将成为最引人注目的热点区域，本项目对金银湖的整体形象从长远来看，为城市地位的提升，形象的改观有巨大帮助，必将使该地块成为“武汉生态旅游名片”。环境：基本生活配套设施缺失所引发的生活不便，是现阶段金银湖片区的主要软肋，原有的生态优势被配套不足所遮蔽，品质优势被心理距离所掩盖。因此本项目所规划设计的A区－E区耳部用地及450亩滨水商业街修建性详细规划3内容都是弥补现有的不足，并增添了许多趣味性、娱乐性设施，目前基本已落实展开的大都是道路、交通等基础设施建设，而该项目所规划的大面积“湿地公园”和“绿地”将营造出一个“全天候”服务、充满活力、宜人居住的生态社区，使在区域内生活的人们可以感受到“城市田园”般的生活。整体环境的优化将软、硬景观有机的结合，让金银湖成为武汉市名副其实的“后花园”。【三】开发模式及经营建议：建议由政府在产业选择上--结合区域原有的资源优势与新形势下服务经济的需求构建适合项目的特色经营--婚庆经济，威尼斯风情街以区域经济资源为特色，由单一的产业结构转变为多元、高效的复合产业结构。在开发模式上--创新的采用了政府开发公司即一级半开发模式，与企业合作开发的模式，充分利用政府与企业各方的力量，给予政策优惠支持、协调管理和开发区域；在开发策略上--通过先期开发公共设施，带动区域开发，以住宅项目获取先期收益，引入人流，保证项目收益滚动开发，在开发时序和资金运作上，充分围绕土地价值最大化。在融资模式上--采取政府搭建招商团队，提供引资平台，由企业、私人、金融机构等多方融资。三、规划方案理念【一】规划设计原则规划设计突出“以水为核心”的原则，注意处理好建筑布局和水的关系，把居住建筑、商业建筑和物业管理三方面对水的需求作为规划设计重点，努力把该区域规划成具有优美的滨水环境、完善的配套服务设施、丰富的商业类型的21世纪新型商业街。主要创新点和指导原则为：1．重视城市自然、人文特色的动态延续性本规划努力适应当地自然环境及居民生活模式，使商业街融汇在金银湖的大环境中，成为金银湖的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位特色，创造出一个自然景观资源丰富的田园商住环境。2．注重规划设计方案的经济可行性满足商业的多样性、便捷性和休闲性，满足住宅的舒适性、安全性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的风情商业街。商业建筑设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、分隔灵活的商业建筑，以满足不同的业主的需要。3．留有改造余地增强商业街的可持续性坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。4．坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的休闲环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划和水系规划，使人们最大程度接近自然、享受自然，保证人们的身心健康。5.符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。【二】规划目标充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住金银湖经济发展的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将本商业街建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化居住小区中心。1．高效能的基础设施基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和A区－E区耳部用地及450亩滨水商业街修建性详细规划4协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。2．高质量的生态环境加强绿化，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，防止污染，达到旅游用地环境标准。3．高品质的物质形态环境功能与形态并重，合理进行功能组合，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、风味别具一格的商业街。【三】规划设计整体框架本规划以水为核心，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为附近居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然休闲之地。1．构思要点本案力求在合理安排各类建筑的同时，使建筑布局与水的关系体现出韵律感，在有序中求变化，体现秩序之美。本案规划设计，融合自然水体的意境及几何构图手法。主要围绕“亲水”与“银月”的主题展开。将建筑空间、道路空间、步行空间和水体空间融合在一起，创造出多样性、连续性的空间体系。2．规划结构人类居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将商业、停车、社区的生活服务设施作为适当的集中，在满足周边人们社会交往、现代生活多样化、高标准的同时，有效控制建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题。根据确立的规划设计立意为出发点，采用院落式结构形式，从而形成“一线九点曲连环”的规划格局。“一线”指贯穿整个耳部用地的步行街；“九点”指基地区域内各旅馆、餐饮、住宅、购物、游乐等组团；“曲连环”指连接各组团之间的步道及连接A、B两个区域的银月拱桥。这一句话概括了本规划对于道路交通系统设计和各建筑组团的布局，以及两者之间的衔接。在协调好保留规划环湖道路的同时，用曲线的月牙式步行道和拱桥将整个区域联系起来，真正做到顺而不畅，极富趣味性；同时，加入水体的引入和景观塑造的元素，并局部考虑人车分流，保证此休闲环境的安全与乐趣。总之，“一线九点曲连环”的规划结构，突出了一种以人为本，重视自然的规划理念，赋予了金银湖地区的建设以充分的特色性和生态性特征，使其真正成为居民的“绿之源、水之渊、家之园、人之愿”。3．空间序列建筑空间：以现代的坡屋