购物中心的租赁经营模式总结

■一、零售产权、整体租赁模式适用类型：大型封闭式购物中心二、零售产权、分权租赁模式适用类型：专业型步行街及底商三、自留产权、整体租赁模式适用类型：中小型百货超市和商场大型专题深度研究报告24购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。如前面报告1提到的广百新翼在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，昀大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得昀大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从广百新翼的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而广百新翼交由“广百”统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心的租赁经营模式分析１、各方利弊分析(1)开发商：快速回笼资金，风险小对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运——这或许是不得已而为之的解决之道。封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正具有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理，以及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，但此时其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。⑵投资者优点„省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利;„免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益;„确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期大型专题深度研究报告26限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险;„统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。风险„大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10-20年运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收；„在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。(3)经营者商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体--开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：„有利于经营管理在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。„租期稳定商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要的影响。寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心的租赁经营模式分析„租金稳定商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。„配套服务由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。２、SWOT分析(1)优势„资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。„免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久大型专题深度研究报告28而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。„有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。(2)劣势„投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。„投资回报合同期满后的未来前景难以预测10年-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心的租赁经营模式分析„二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。(3)机会除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外，整体租赁零售产权的管理型商铺还有以下的市场机会点：因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6-8年，此后年出租收益率为15%左右。而管理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并很好地迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，但并不是SHOPPINGMALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了SHOPPINGMALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持续发展提供土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。(4)挑战整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结构、消费者心理的变化，又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺昀大的挑战来源于运作模式本身，也就是它的劣势：合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后商场经营问题等。大型专题深度研究报告30３、返租模式的风险规避对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：(1)保留主力商铺开发商保留部分主力商铺，将临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。(2)引进品牌主力商核心主力零售店应引进已发展成熟、并具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊，增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。(3)合作经营可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。(4)灵活运用返租率为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。(5)加强资金的良性循环经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营寻找购物中心的最佳赢利模式购物中心的租赁经营模式分析效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。(6)重视商业管理公司扮演的角色重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。(7)处理好“返租后遗症”租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权