上海陆家嘴国金最新调研

上海·国金中心项目案例研究一.项目概况二.项目定位三.总体布局四.功能分析五.总结分析目录项目概况1商业类型：一站式的购物休闲及生活新体验的城市地标型综合体等级定位：陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标性优质综合商业项目所处区位：浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场历史渊源：开工时间：2007年6月开业时间：2010年4月商业容量：占地面积：25,000平方米建筑面积：约40万平方米主要业态：国际级购物商场，五星级酒店,甲级写字楼和高级服务式公寓等基地位置1.1项目概况1.2基地分析1.上海国金中心坐落于陆家嘴地带，位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，是浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，接延安东路隧道浦东首个出口。2.商场地下二层(LG2)直驳地铁2号线陆家嘴站，交通十分便捷，得天独厚。1.3项目团队及理念1.团队开发商/业主：新鸿基地产集团整体建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所商场建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所室内设计：英国贝诺物业顾问：仲量联行酒店、服务式公寓管理公司：Ritz-Carlton、WHotels2、建筑理念上海国金中心的两座办公楼的设计均出自国际级著名设计师西萨·佩里。两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，错落有致，形态各异，却又浑然天成，极富雕刻艺术的美感，就像从一块巨型水晶或钢铁中雕刻而成，于高楼林立的小陆家嘴地区越众而出。整体项目落成后，不仅将立足金融腹地，探寻商业之巅，也将为浦江沿线打造独特的亮丽风景。Tips:设计者：西萨佩里西萨·佩里出生于1926年，阿根廷图库曼.他最初在图库曼大学学习。1977年，组建了自己的建筑设计事务所，同年被聘为耶鲁建筑学院主任，并任职至1984年。佩里是一名非常谦虚的建筑对建筑之间的联系相当敏感，其明显特征是根据不同的环境（如地区、气候、建筑方案等）进行不同的设计。项目定位2坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店(Ritz-CarltonHotel),双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成为世界级地标。2.1整体定位上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受。高端奢侈品牌业态的聚集陆家嘴地理位置的特殊性商业规模的巨大2.2.1具体定位——商场2.2.2具体定位——写字楼、酒店世界500强国际公司入驻陆家嘴黄金位置的特殊性塔楼设计的高标准写字楼篇国际级顶尖写字楼标准，为上海成为世界“金融中心”的一张名片。引入丽思卡尔顿集团品牌环外滩陆家嘴独特景观性塔楼设计的高标准酒店篇集豪华办公、住宿及购物设施于一体的酒店，为提供世界一流的会议及商务旅游体验。总体布局3南塔楼北塔楼58F56F26F国金汇公寓商业4F总建筑面积35.5万㎡容积率5.51地下总建筑面积24.8万㎡建筑占地面积27608㎡建筑密度43.55％机动车位1958个绿化率25％地块内主体建筑是30m高的裙房及由其连接的3栋高层。其中：购物中心：11万平方米写字楼：20万平方米酒店公寓：9万平方米停车场：上下三层，1900个建筑高度：260米容积率：6.21客梯个数：16个货梯个数：4个3.1总平面图南塔楼北塔楼低座酒店商业裙房APPLESTORE下沉式广场主入口广场次入口广场酒店公寓入口广场主入口广场裙房高层塔楼下沉广场广场南塔楼北塔楼酒店公寓商业裙房商业主入口商业次入口酒店入口办公入口公寓入口3.2.1方案分析图——空间、出入口分析2F入商场的主体与广场结合较为巧妙，特别之处在于下沉式广场特色主力店的引入。既吸引人流又增加了商业氛围和空间趣味性。各部分的出入口位置相对独立。指向性分明，与建筑的结合十分紧密。酒店流线公寓流线商场流线办公流线南塔楼北塔楼低座酒店商业裙房地库入口卸货平台车行流线车流分析人流分析3.2.2方案分析图——人流、车流分析商场布局上对各类人形流线规划合理，避免了人流的交叉，同时也有很好的导向性，既是在一个整体之内又各自独立。沿街界面的车行入口与道路之间结合的比较密切，城市主干道的车行流线较为便捷。并且车库入口布局十分合理。3.2.2方案分析图——各层空间分析1F2F3、4F商场内部的店铺与内街的比例协调，没有大型的内中庭，布局合理，一层大都为主力店，各层相对独立。办公、酒店流线分明。利于各种功能分流。3.2.3方案分析图——各层空间分析3.2.4方案分析图——货流分析1FB1B2各部分分析4大类数量时尚服装81珠宝/钟表/饰物26美容/个人护理8服务（皮革工房、洗衣中心）3餐饮55特色商店（AppleStore）1工艺品/其他2电影院14.1.1商业分析——总体业态分析楼层楼层平面业态分布实景图片4F餐饮为主，如、苏浙总会、Morton＇sofChicago、俏江南等3F餐饮为主，如JuicyCouture、太和殿火锅等2F一线时尚品牌为主，如Vertu、DSQUARED等1F一线品牌服装为主，如Hèrmes、LV、Gucci等B1时尚、餐饮、娱乐为主，如UGG、欧舒丹、百丽宫电影院、港丽餐厅等B2时尚品牌、餐饮休闲为主，如苹果旗舰店、Levis、Starbucks等。4.1.2商业分析——各层业态概览业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌餐饮类服务类业态品牌CollectPoint(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNYJeans、Levi‘s、CKunderwear、LeSportsac（美国著名包包品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋品牌）、C.P.U（香港连锁潮流鞋类集合店）、SteveMadden（美国鞋类品牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品牌）、BreadnButter、MonsoonAccessorize、LensCraftersCityChainPrimoDONQ都恩客（日本著名连锁面包房）、GodivaChocolatier、星巴克、DonutKing多乐星、Morozoff、Momi&Toys、HappyLemon、MochiSweets摩提工房、YogoJuice、和菓子里、大板名物、PortJapan、GinzaTakosen、JustDessert、私房靓汤、TaiYume、TokyoCurry、自家叉烧皇、Marukin、HyorokuAppleStore(苹果旗舰店）City'Super（香港高级进口商品超市）室内照片大致面积平面图及饼图APPLESTORE生活超市餐饮快食通服饰等服饰等服饰类,29%餐饮类,33%服务类,38%4.1.3商业分析——各层详细业态B1业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌餐饮类娱乐和服务品牌业态品牌RedValentino、Sportb.、HugoBossOrangeLabel、A|XArmaniExchange、ClubMonaco、Diesel、MissSixty、CKCalvinKlein、DKNY、CharlotteRonson、Theory、O‘blu、FrenchConnection、CocktailLaMode、iBlues、StellaLuna、i.t、NovoMe、LinksofLondon、Carat*、Swarovski、Tous、FolliFollie、MaBelle、Lacoste、Adidas（面积为550㎡）、Nike、NewBalance、Columbia、Aigle、Fancl、Clarins、Jurlique、L’occitane、MTM、EternalFragranceClubJikaUdon自家乌冬（香港著名日式乌冬面专门店）、PizzaMarzano比萨马上诺（英国PizzaExpress集团下的Pizza品牌）、哈根达斯、HaikubyHatsune隐泉之语日本料理、CharmeSuperior食尚港丽、McDonald‘s&McCafe、CostaCoffee、CafeEurope、CirkaPalaceCinema（百丽宫影院）CharterhouseBooktrade（外文书书店）、HSBC（汇丰银行）室内照片大致面积平面图及饼图百丽宫影城服饰等餐饮服饰类,97%餐饮类,3%服务类,15%4.1.3商业分析——各层详细业态B1业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌餐饮类业态品牌Chanel、LouisVuitton、Hermes、Prada、Gucci、Dolce&Gabbana、GiorgioArmani、DiorLadies、DiorHomme、BottegaVeneta、SalvatoreFerragamo、ErmenegildoZegna、Dunhill、Celine、MiuMiu、Burberry、珠宝&首饰类：Cartier、BVLGARI、VanCleefArpels、Tiffany&Co.、Piaget、Chopard、FranckMuller、IWC、PaneraiCovaCafe（香港高级咖啡品牌店）室内照片大致面积平面图及饼图LOUISVUITTONCatierBOTTEGAVENETAGucciBVLGARICHANELEremenegildoZegnaPIAGETChopardDunhillIWCHERMESSalvatoreFerragamoGiorgioArmaniPRADADolce&GabbanaMIUMIUBurberryTiffany&CoDior服饰类,97%餐饮类,3%CovaCafe4.1.3商业分析——各层详细业态亮点：钻石级的商户组合、走到哪都是主力店1.单是首层已汇聚25家世界顶尖品牌旗舰店2.多为两层式商铺，面积1500㎡以上3.其中，路易威登更是全球单层最大的旗舰店业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌餐饮类业态品牌GeorgeJensen（丹麦皇室珠宝品牌）、Baccarat（法国顶尖水晶品牌）、Vertu、Balmain（法国著名时尚品牌）、Escada德国顶尖女装品牌）、EmporioArmani、D&G、HugoBossBlack、Bally、Daks（英国贵族服饰品牌）、Lancel、SportMax、Cerruti1881、Alexandr、ZouariParis（法国顶级时尚饰品）Jean-PaulHevin(来自法国的顶级巧克力店）室内照片大致面积平面图及饼图服饰等服饰等服饰等服饰等服饰等巧克力店服饰类,97%餐饮类,3%4.1.3商业分析——各层详细业态业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌餐饮类业态品牌VienneLeiGarden利苑（米其林推荐餐厅，香港著名粤菜餐厅）TastyCongee正斗粥面专家（米其林推荐餐厅，香港著名粥面专门餐厅）GoldenBullVietnameseRestaurant金牛苑（香港著名越南菜餐厅）TaihodienSpicyHotPotRestaurant太和殿麻辣火鍋（台湾著名火锅餐厅）室内照片大致面积平面图及饼图服饰类,51%餐饮类,100%4.1.3商业分析——各层详细业态业态分类餐饮类业态品牌Morton‘sBar&TheSteakhouse(美国著名顶级牛排餐厅,首次进入内地）Isola(香港著名意大利餐厅，在香港IFC也有店，首次进入内地）GinzaBairin银座梅林（拥有82年历史之日本著名吉列猪排专门餐厅）WhittardofChelsea（英国著名咖啡和茶叶连锁店）SouthBeauty俏江南（精品川菜连锁餐厅）SimplyThai天泰餐厅（上海著名泰国菜连锁餐厅）Tenya天家（上海著名日本料理连锁餐厅）Enoteca（WineBar&Lounge,上海本地连锁品牌）JadeMansion苏浙总会(本帮菜餐厅）炉匠炉端烧酒（日本著名炉