广州市荔湾区HR—3地块价值分析报告

广州市荔湾区HR-3地块价值分析报告营销管理部2015年11月一、项目概况本案项目区位项目位于广州主城区——荔湾区。区域概况位处宝华路与长寿西路交汇东南。本案区域交通位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，昭示性强。本案项目四至周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边为文昌阁、西至百佳超市、北边为荔湾区中医院，周边配套齐全，商业繁荣，生活便利，区域位置为项目核心价值所在。本案地块特性1、项目地为破旧私人房且周边多为两-三层私房、一拖二、一拖三临街商铺；2、临路面宽阔，进深足够；体量偏大、东向有曲尺位；3、周边商业繁荣、人流量和车流络绎不绝。地块概况地块简介：HR-3地块是广州地铁一号线长寿西路站上盖，位于广州市荔湾区宝华路以东，长寿西路以南地段。地块占地面积18616平方米，建筑红线面积16313平方米，是当前广州市内少有的具备开发条件的大型地铁上盖物业。项目价值点分析1、稀缺资源和区位优势，位处广州核心中部、项目地处广州市老城区传统商业旺毗邻上下九步行街和十三行商圈、地铁一号线长寿西路站上盖，地理位置优越，交通网发达，是目前广州市中心城区难得的优质地块；2、区域知名市场云集，沉淀约三十年商业底蕴，本项目周边配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周边房产售价已达每平方米3万元以上；3、项目昭示性好，地块面宽长达300米，临街商业价值突显。优势项目价值点分析1、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工；2、宝华路是一条单行道;3、周边商业也饱和，竞争大；4、拆迁是个大问题：拆迁费和安置费金额庞大，开发的成本高。劣势二、市场层面土地市场概况1、从2014年10月开始荔湾区土地市场已无土地出让和成交；2、2015年土地供应量持续走低，因与政府推地计划有关，存在捂地惜售的可能，市场往后呈现明显的供不应求，特别目标地块周边更为明显。3、近两年目标地块周边没有一块地块招、拍、挂，因此项目无竞争对手，具有一定开发价值。商住市场1、城市化发展、商服核心带的推进，以及轨道交通的建设和产业的转型，市区高端盘的热销，都给广州房地产市场带来强大推动力；2、商品住宅价格和商业用房价格持续走高；3、随着该区供应的减少，销售价格在近半年来一直围绕35000元/㎡。区域在售楼盘区域住宅楼盘较少，半径3.5公里范围内仅5个在售项目珠光、御景壹号在售本案区域在售住宅简述项目名称占地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率主力户型当期均价（元/㎡）装修标准当期开盘当期货量(套)销售率广物、龙津世家4362357708.2两房两厅三房两厅37000精装2015年6月14059%珠光、御景壹号2615077000002。69四房两厅55000豪装2015年8月19023%项目规模比较区域2个住宅楼盘（不含项目）仅御景壹号占地26万㎡，其它项目规模均偏小区域在售住宅楼盘占地面积一大一小：–御景壹号占地面积在26万㎡以上–龙津世家占地只有0.43万㎡项目占地面积在区域处中等偏上水平，就住宅而言，具有规模效应。区域个盘均价比较区域内在售住宅均价高于荔湾区均价，住宅价格因为地段特殊性有较大保值空间•本区域在售楼盘均价45000元/㎡，比荔湾区均价（2014年5月-2015年7月）高62%•随着住宅市场逐步回暖，本区域住宅价格将继续稳步上扬预计新增住宅体量根据区域内招拍挂情况分析预计预计未来三年内周边没有同类型商住项目供应（不含本案）商业市场解决思路从宏观、中观、微观三个层面对项目可行性寻求支撑因素宏观层面中观层面微观层面宏观背景对项目支持•宏观经济发展•区域整体规划房地产市场对项目支持•整体市场发展趋势•土地市场供应情况各物业市场对项目支持•住宅市场•商业市场广州市商圈划分广州商业市场可划分三大商圈，除上下九以及北京路商圈为传统商业外，天河城商圈为依托集中商业发展北京路商圈：广百百货、光明广场、名盛广场、北京路步行街四大商业体使区域显露出商圈格局，以辐射广州市场为目标使其有成为佛山核心商圈天河城商圈：作为广州的CBD，于1995年起步，随着公建配套的完善、品牌开发商的进驻，历经20年终于形成以集中商业发展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，大型集中商业有恒宝广场等商业经营现状旧荔湾区零售商业面积63万㎡，是否过量，能否承载？在长约2公里的上下九路以及沿线已经布局了极多临街商铺，商业面积已经达到100万平方米；其中，零售商业面积至少超过63万平方米，是目前广州商业第三密集的区域。区域商业分布区域商业以零售为主，经营方向为百货、玉器、为大方向零售百货零售百货玉器批发区域商业体量区域暂无商业项目在建区域商业租金水平主要租金范围在600—1500元/㎡，恒宝广场、宝华路街铺、上下九街铺租金为区域最高上下九步行街街铺3005006008001000200东急天地宝华路街铺恒宝广场十浦名都东都国际美食街租金（元/平米·月）150012002000区域商铺面积区间主要面积范围在10—40㎡，上下九街铺面积区间最大20406080商铺面积（㎡）100恒宝广场十浦名都东都国际美食街东急天地宝华路街铺上下九步行街街铺10150200微观小结解决思路宏观层面中观层面微观层面住宅市场商业市场价格仍有上升空间未来市场供不应求预计未来5年区域商业供应平稳竞争有限前景乐观全市供应严重不均，旧荔湾区域明显不足区域存在供需矛盾住宅市场乐观，商业市场供需不足，报告目录2.0项目可行性支持因素分析3.0物业发展可行性研判1.0研究背景及核心问题提炼物业发展评判思路1.地块适应性•根据项目区位条件判定土地增值价值•根据经济技术指标、地块限制条件，得出物业合理布局方向2.市场竞争环境•通过各物业市场的竞争现状、需求分析及后续竞争预测，初步判断各类物业发展前景3.物业互动影响•考虑各物业之间的有机联系，选择最优组合方案4.资产处理灵活性•考虑各物业的变现能力，选择有利于企业现金合理回笼的方案评判标准评判标准量化指标权重地块适应性区位、交通、配套、区域规划、项目用地条件、住宅氛围、商业氛围、商务氛围40%市场竞争环境市场现状、未来竞争、政策风险30%物业互动影响物业优化、溢价能力20%资产处理灵活性变现灵活性10%合计100%评分标准评分标准5分4分3分2分1分地块适应性非常适合完全无影响比较适合影响较小一般有一定影响不太适合有较大影响不适合发展影响很大评分标准10分8分6分4分2分市场竞争环境基本无压力竞争压力较小有一定压力竞争压力较大陷入激烈竞争物业互动影响正面影响很强负面影响轻微正面影响较强负面影响较少正负影响均衡正面影响较小负面影响较大正面影响轻微负面影响明显资产处理灵活性快速消化变现灵活消化较快变现较灵活消化速度一般变现灵活一般消化速度较慢变现灵活较差消化速度很慢变现灵活很差适应性分析契合度住宅零售商业专业市场街铺区位5535交通5555配套5555区域规划4335项目用地条件4445住宅氛围5555商业氛围5445商务氛围2222合计35332637从区位、交通、配套、区域规划、项目用地条件、物业氛围等8方面，对地块可发展的物业类型进行适应性的初步判断。市场竞争环境分析综合考虑市场现状、未来竞争等因素，对市场竞争环境进行评价–市场现状•住宅：供应情况、成交情况、价格水平•零售商业、专业市场、商铺：供应情况、空置率、价格水平–未来竞争•在售项目待售部分•待售项目•后续土地供应（招拍挂地块及三旧改造地块）契合度住宅零售商业专业市场街铺市场现状108710未来竞争1010710政策风险66810合计26242230物业互动影响分析契合度住宅零售商业专业市场街铺物业优化88710溢价能力8468合计16121318契合度住宅零售商业专业市场街铺说明可以为住户、整个大广州客户提供消费人群为住宅、写字楼、酒店、游客提供配套，帮助住宅溢价；影响住宅私密性资产处理灵活性契合度住宅零售商业专业市场商铺资产处理灵活性108810合计108810契合度住宅专业市场商铺零售商业说明变现灵活，资金快速回笼若要打造零售商业，不建议分割出售物业发展初判契合度住宅零售商业专业市场街铺地块适应性35332637市场竞争环境26242230物业互动影响16121318资产处理灵活性108810合计87776995物业发展初判(星级越高越适合发展)★★★★★★★★★★★★★★★★★适宜发展物业可考虑发展物业首选住宅、零售商业、街铺；次选专业市场物业发展初判适宜开发物业可考虑开发物业住宅商铺零售商业专业市场根据以上分析，地块可发展物业判断如下：在作出物业发展的最终研判前,我们必须清晰两个问题:1、项目商住面积比为60%：40%，此商业体量是否合理？2、如项目无法承载此商业体量，应如何调整和优化？测算项目可承载商业体量的额度调整和优化本案适宜、可考虑开发物业的比例物业发展判定裙楼塔楼商场商业临街铺住宅结论：从居住的角度看，地块内部综合环境较优于，我们将住宅定为刚需性产品以及改善型产品；在地块外部布置配套型商业，对其他发展物业起优化作用；因项目直通地铁口，可考虑机械停车位建设，以增加地下室商业面积；如可行，则车位集中在三四五层裙楼划分。容积率设定思路市场类似项目容积率初步财务测算容积率框定测算范围：5.94参考项目占地面积容积率广物、龙津世家0.43万平方米8.2物业档次地块现状目前HR-3地块临街已拆迁部分约5000平方米已用于地铁出口和临时商铺，根据最新拆迁公司摸查报告显示：尚有约3.2673万平方米建筑面积待拆除，其中公房面积6895平方米，其余为私有产权，多为2-3层的低密度住宅，住户约３００余户。根据入户调查，有意愿回迁户约占总户数的７０％，约３０％愿意弃产。本地块拆迁将以地铁公司的名义进行，项目公司提供拆迁资金。方案基础数据设定投资测算经济指标序号经济技术指标长寿路HR-3地块(宝华路以东、长寿西路以南）单位1用地面积16313.00㎡2容积率5.94按照最后一次报批保守估算3建筑密度35%4绿化率30%5总建筑面积121,899㎡6计容建筑面积96,899㎡6.1其中住宅面积(70%)67,829㎡6.2商业面积(12%)11,941㎡6.3车场面积(18%)17,129㎡7地下室面积（补地价做商业计算）25,000㎡8机动停车位775个8.1其中三、四、五层停车位571个8.2地面停车位204个备注1、转换层面积=地下车位数量X30㎡/个计算，地下车位数量按计容面积0.8个/100㎡计算2、如以楼上三、四、五层作为车位数量严重不足，路面停车位必须增加机械车位以满足规划需求3、地下室面积对项目的内部收益率敏感度极高，如与容积率关联，则无法测算出最高内部收益率下的容积率，故本案按常规设定容积中值（5.94）时的地下室面积为固定值，不因容积率的变化而变化。方案投资测算投资测算开发成本构成序号项目造价(元)计算标准备注1拆迁成本759,040,00023,001按照3.3万平方米拆迁面积住宅加商业70%回迁，30%弃产拉平均计算，包含地铁前期代垫拆迁费用1.1弃产成本450,000,00045,455住宅按照35000元/㎡、商铺按照200000元/㎡计算1.2回迁临时安置成本131,040,0005,672住宅按照80元/㎡/月、商铺按照500元/㎡/月计算1.3地铁代垫拆迁成本178,000,0002土地成本800,000,0006,563按计容建筑面积计算(未含契税)2.1地上面积300,000,0003,096按计容建筑面积计算(未含契税)2.2地下面积500,000,00020,000按商业计容建筑面积计算（未含契税）3前期工程费20,113,335165按总建筑面积(含地下室)计算3.1勘察、设计费9,751,92080按总建筑面积(含地下室)计算3.2三通一平工程费8,532,93070按总建筑面积(含地下室)计算3.3其他前期费1,828,48515按总建筑面积(含地下室)计算4基础\配套设施费18,284,850150按总建筑面积(含地下室)计算