珠江帝景(北京)价值分析（PDF11）(1)

项目进度：整个社区按照A、B、C、D、E区规划，共计90万平方米，现50万平米的B区已接近全面完工。2005年下半年，将会启动项目北侧A区写字楼部分（已确认凤凰卫视已整购一栋），并将于2008年前完成项目东南角的C、D、E区建设。此外，5600平米的启明国际双语幼儿园已经接近完工，13000平方米的学校已经封顶。2.5公里长的4.7万平方米围合商业已经完工，白金五星级帝景豪庭酒店（豪庭为美国豪生集团顶级酒店品牌）已经开业。推荐户型推荐户型位于B区10号楼巴罗可座，为D户型，房间号为07号，为上图右下角红点所处位置。总面积156.75平方米，套内面积128.55平方米，为三室两厅两卫加一间多功能间。房间整体朝向东南。入住时间入住时间为2005年08月，但因延期交工，可能会延迟至9月报价：12层，房间号1507，面积156.75平方米，总价116万。在此基础上，还可以有进一步的折扣，包括世界500强折扣，业主介绍折扣等，最终价格将维持在一百零几万左右。即每平米单价6,800元左右（现房）（仅限特定户型）（此价格为超级特惠价格，仅维持至2005年08月25日）分析报告报价分析：珠江帝景现在对外报价（不包含折扣）为塔楼9000元（均价），板楼10000元（均价）。而珠江帝景已售实际成交均价统计如下：当前网上报价销售许可证发证日期住宅成交均价商业成交均价京房售证字(2003)33号2003.12.198,627.0018,589.00京房售证字(2003)411号2004.06.237,985.0016,331.00京房售证字(2004)101号2004.06.288,400.0010,894.00京房售证字(2004)413号2004.09.08珠江帝景9,500.00我们再看看西大望路区域性成交价格。当前网上报价销售许可证发证日期住宅成交均价京房售证字(2003)192号2003.08.1312,173.00京房售证字(2004)30号2004.04.2315,163.00京房售证字(2004)144号2004.06.097,495.00京房售证字(2004)444号2004.09.278,028.00京房售证字(2005)13号2005.01.098,114.00乐成国际10,600.00京房售证字(2004)340号2004.08.059,236.00金港国际7,600.00京房售证字(2004)128号2004.04.097,781.00PekingHouse17,000.00京房售证字(2005)18号2005.01.1915,475.00FESCO外企公寓8,600.00京房售证字(2004)104号2004.03.257,208.00京房售证字(2004)171号2004.05.127,195.00京房售证字(2005)27号2005.01.287,058.00华贸中心苹果社区风度柏林（按照靠近CBD远近顺序排列）18,800.008,400.008,200.00珠江帝景指定户型特惠价格：6800元/平方米（现房）（截止于08月25日）基于珠江帝景的高级公寓定位，以及区域性地标级建筑的特征，因此，我们现在得到的现房6800元报价是极具竞争力的，这意味着相对于标准价9000元的重大让利，这个价格是不包括任何水分的、暂时的价格，该价格抗房价下跌风险能力极强。交通分析该物业向西800米为东三环路双井桥（地铁10号线双井站），向北1200米为长安街的SOHO现代城（地铁1号线大望路站），向东1000米为东四环路，项目北侧为正在拓宽的广渠路（已经动工），项目西侧为正在拓宽的西大望路（已经动工），项目南侧道路规划也直通东四环。以下道路将于2006年完工z广渠路z西大望路z朝阳路z通惠河北路届时，从项目出发，可经拓宽后的西大望路直达拓宽后的朝阳路，这样，前往京广中心可避开拥堵的国贸桥。商业发展分析在2年之内，整个区域商业面积将从现在的6.6万平方米提升至50万平方米，商业形态包含3家大型超级市场（家乐福、沃尔玛、世纪联华），2家建材超市（百安居，红星美凯龙），2家多厅电影院（时代华纳等），1家高级购物中心（百盛），1家超豪华购物中心（华贸水世界商城）和街区商业（帝景欧洲风情街）。名称预计开业时间商业类型面积位置家乐福已开业超级市场3.1万平方米珠江帝景西侧步行5分钟百安居已开业建材超市1.2万平方米珠江帝景西侧步行5分钟世纪联华已开业超级市场2.3万平方米富力城，珠江帝景西行800米珠江帝景欧洲风情街2005.09街区4.7万平米珠江帝景B区华贸水世界商城2006年购物中心10万平米华贸中心，珠江帝景北行1000米沃尔玛购物广场2006年超级市场1.9万平米时代华纳电影院2006年电影院不详百盛购物中心2006年购物中心红星美凯龙2006年建材超市法国迪卡侬2006年体育用品店万达广场，珠江帝景北行1000米再西行300米CBD东都，珠江帝景东行500米30万平米区域未来发展趋势分析华贸中心建筑综合体1,000,000.00平方米SOHO现代城中档写字楼，公寓490,000.00平方米苹果社区普通住宅970,000.00平方米乐城国际高级住宅500,000.00平方米金港国际高级住宅280,000.00平方米PekingHouseTownhouse165,000.00平方米FESCO外企公寓普通住宅，写字楼137,000.00平方米珠江帝景建筑综合体900,000.00平方米风度柏林普通住宅170,000.00平方米富力城高级住宅1,300,000.00平方米百环家园经济适用房630,000.00平方米九龙花园普通住宅800,000.00平方米石韵浩庭普通住宅100,000.00平方米北京吉普车厂待开发用地即将开发900,000.00平方米CBD东都商业，住宅400,000.00平方米8,742,000.00平方米西大望路沿线（长安街至珠江帝景）广渠路沿线（东三环至东四环）总规划建筑面积z华贸中心华贸中心是北京市60项重大工程之一，总计投资额80亿人民币。项目预计2007年底全部竣工，2008年奥运会前全面投入运营。项目由三栋高达百余米的超5A智能写字楼（30万平米）、2座超豪华酒店（丽斯卡尔顿和JW万豪）、Riverwalk水世界商城（16万平米）、国际公寓、商务楼和运动主题公园组成。zCBD东都CBD东都位于东四环大郊亭桥西南角广渠路南侧，总面积约40万平方米，其中商业面积30万平方米，10万平方米为商务办公。目前，百盛购物中心（北京旗舰店）、红星美凯龙和法国迪卡侬这三个商家已与该项目签订了协议，另有一家多厅影院准备签约。珠江帝景是离该项目最近的物业，因此也将最大受益。z北京吉普车厂待待发用地位于广渠路36号，距珠江帝景仅500米。占地414919.4平方米，控制性规划建筑面积900200平方米，该土地将于近期上市挂牌交易，该用地性质为居住、商业。2002年富力地产用了32亿获得富力城48万平方米的土地，但随着时间的推移、房价的上涨以及土地市场招拍挂的形式，因此北京吉普车厂用地预估成交地价为35-40亿元左右，也就是说楼面价应为4000-4500元之间。若加上开发成本和开发利润，该地块未来房屋售价应会维持在8000-10000之间。租金竞争性分析在2004-2008年，CBD范围内办公楼宇将会持续竣工，因此，租赁客源将保持持续增长。下图为2004至2008年CBD各种类型物业预计竣工时间表。根据现有情况，CBD到目前为止公寓部分已基本上开发完毕。在建工程只有新城国际，其它已无在建公寓项目。而在2006至2008年期间，CBD范围内写字楼项目将大面积竣工。主要项目竣工时间如下。名称面积竣工时间LG大厦15万平方米已竣工中环世贸中心23.5万平方米已竣工温特莱中心11万平方米2005.12CBD国际大厦7.3万平方米2006.03世贸商业中心21.5万平方米2006.05北京电视台18.3万平方米2006.06北京世纪财富中心14.3万平方米2006.06万通中心13.6万平方米2006.09万达广场二期48万平方米2006.10国贸中心三期54万平方米2006.12韦伯国际发展中心18.5万平方米2006.12北京银泰中心35万平方米2007.03北京国际中心17万平方米2007.03华贸中心30万平方米2007.07光华国际中心21.3万平方米2007金地中心12万平方米2007中央电视台55万平方米2009.01总建筑面积：415.3万平方米中央商务区（CBD）在建工程鉴于CBD办公楼宇的持续竣工，整个写字楼工作人群也将持续增长。2003年2004年2006年04到06年新增2008年写字楼规模约130万150－180万280－350万130－170万人400－500万工作人群6.5万人7.5－9万人14－17.5万人6.5－8.5万人20－25万人（资料来源：伟业顾问）由于百环家园、九龙花园、风度柏林和Fesco公寓均为普通住宅，在租赁市场上与珠江帝景面对不同客层，因此不作比较。华贸中心国际公寓面对高端客户，租金高高在上，因此也不与珠江帝景冲突。SOHO现代城驻扎的公司太多太杂，而且公寓档次不足，因此对比珠江帝景不具有竞争优势。真正与珠江帝景在租赁市场上同台竞争的只有乐城国际、金港国际、还有富力城。由于富力城拥有绝佳的地理位置、便利的商业设施和安逸的居住环境，相对于珠江帝景有更多优势。因此珠江帝景相对于富力城只有通过同等面积优惠价格、或者同样价格更大面积来吸引租客。而对于乐城国际和金港国际，可以说各个小区各有优劣，很有可能同台竞争。户型缺陷z该户型虽为156平米，但并非南北通透z同时由于该户型面向东南，因此从该户型的任何一扇窗户都无法看到社区中央的花园，窗外风景欠佳。z该楼座位整个B区中最偏离西大望路大门的楼宇，也就是说从该楼宇走到家乐福需要更长时间更远道路。z厨房窗户位于生活阳台，远离炉灶，因此可以说该厨房间接没窗。而多用途间也容易产生油腻。风险分析（重要提示）z虽然房价极其便宜，但要想获得最大收益，就同时需要承担更多风险。此块土地过去曾为化工厂用地，推测土壤污染严重，虽然开发商在开发之前已经挖了很深的坑，然后换土去改变土壤，但依旧无法改变这块土地过去的属性。水为市政水而非地下水，因此受到污染的几率不大，但社区绿化和植物的成长，有可能因为土壤而产生不良影响。并不是说曾经是化工厂用地就一定有问题，但一旦发生任何问题，将会直接影响出租价格和转手价格，请慎重考虑此风险。z房屋位于整个小区东南角，朝向东南。而东南是未动工的C、D、E区，这意味着在入住后3年内，窗外将会尘土飞扬，噪声隆隆，而且没有任何景观可言，这一点也将会影响出租价格。z由于该楼座把守社区东南角，因此其东侧和南侧各有一条市政路，虽然道路不宽，但也会一定程度上产生噪音，此危害也会导致出租价格下降。建议争取用106万购买该户型，以尽可能高的价格进行出租，为了规避过去化工厂污染的风险，于5年以后，待周边道路、商业全部完工、居住气氛形成、而升值空间已经不大的时候，将该房屋出售，以获得最大收益。保守估计正常情况乐观估计投资106万106万106万面积156.75平方米156.75平方米156.75平方米每平米单价6800元6800元6800元出租价格500065008000元期间5年5年5年出售价格8000元8500元9000元租金收益30万39万48万出售收益18.8万26.6万34.5万总收益48.8万65.6万82.5万（由于租金价格和房屋价格不一定能够同时最优，因此，预估投资总收益在48万至82万之间）实景图片赏析