2011年5月华润淄博中央公园1.2期户型定位

华润淄博中央公园1.2期户型定位（讨论稿）营销管理部2011年5月1、中央公园1.1期户型是否符合客户需求，是否能够优化重点：1#C户型—135㎡（两个卧室朝北）、2#B户型—180㎡（三室两厅三卫）2、中央公园1.2期户型定位中央公园1.2期户型定位要解决的主要问题1.1期1#2#5#4#1.2期3#6#目录第一部分项目概况第二部分市场分析第三部分客户分析第四部分户型调整建议第一部分项目概况1、项目概述-区位、交通、配套项目位于淄博市中心城区核心，东至金晶大道，南至淄博饭店，西至西二路，北至人民西路。毗邻淄博市政府、人民公园、王府井商业街等，周边交通便捷，生活便利。■金晶大道和人民路作为项目周围最主要的城市道路，与柳泉路、共青团路共同构成项目四通八达的交通路网。■市政府、人民公园、和王附井商业街分别作为淄博的政治中心、市民休闲中心和商业中心，为项目未来社区居民提供了极为成熟完善的生活。c淄博中心医院王府井商业街淄博饭店交通银行利群淄博购物广场美达百货购物中心金帝购物广场银座商城2、项目整体经济指标淄博华润中央公园项目用地面积约13.33万平方米，总建筑面积约54.17万平方米，其中住宅建筑面积约39.56万平方米。主要经济技术指标项目指标（平方米）总建设用地面积133339总建筑面积541698.9其中地上建筑面积437235.6其中住宅395605其中高层368565多层27040商业及公建配套41486.6其中公建配套5440商业36046.6地下建筑面积104463.3其中地下车库88451.8住宅地下室12124.7设备用房2780.5会所地下室1106.31#4#2#3#6#5#3、项目1.1期经济指标淄博华润中央公园项目1.1期为1#、2#、4#、5#楼（标红部分），总建筑面积约13.47万平方米，其中地上住宅建筑面积9.45万平方米，房源合计645套。1#34F2#33F5#33F4#33F146/97/131/131/97/1463#34F6#33F8#33F7#30F9#30F10#33F11#34F13#34F12#33F147/98/132/132/98/147184/182/182/184208/180/180/2081.1期经济技术指标表项目单位数值备注1.1用地面积㎡30575总建筑面积㎡134768.7其中地上住宅建筑面积㎡94568.3地上公建建筑面积㎡12778.9计入容积率总建筑面积㎡107041.5容积率/3.5此为1.1期的容积率建筑密度%25.7%总户数户645停车位个5710.8辆/户4、中央公园1.1期户型配比1#2#5#4#146/97/131/131/97/146147/98/132/132/98/147184/182/182/184208/180/180/208户型（标准层）面积套数套数比两室2室2厅1卫9912620%2室2厅2卫126-226142%三室3室2厅2卫13412620%15012319%3室2厅3卫183-18618829%四室4室2厅3卫2126410%1.1期经济技术指标表项目单位数值备注1.1用地面积㎡30575总建筑面积㎡134768.7其中地上住宅建筑面积㎡94568.3地上公建建筑面积㎡12778.9计入容积率总建筑面积㎡107041.5容积率/3.5此为1.1期的容积率建筑密度%25.7%总户数户645停车位个5710.8辆/户中央公园1.1期户型，两室占22%，三室占68%，四室占10%；其中100㎡以下占20%，126-150㎡占41%，180㎡以上占39%。5、中央公园项目1.1期主要户型三室二厅二卫-147㎡二室二厅一卫-98㎡三室二厅二卫-131㎡三室二厅三卫-182㎡三室二厅三卫-184㎡四室二厅三卫-209㎡6、项目要求从公司对项目要求分析：-项目开发策略——快（2011年高周转、2012年高溢价，以较低的营销成本、较短的销售周期，实现利润最大化；）-业绩合同要求（销售目标：达标值3.5亿元、销售面积：5万㎡；卓越值4亿元、销售面积：5.7万㎡）-项目打造要求（淄博市高端标杆大盘：产品标杆、形象标杆、价格标杆）-品牌要求（实现华润集团品牌、置地品牌落地，打造品牌知名度、美誉度、忠诚度）重新定义淄博高端大盘标准，打造华润高品质宜居社区第二部分市场分析1、房地产市场区域板块张店城区房地产市场划分为五个板块，西部为房地产发展热点区域，价格较高且上涨较快，目前均价约为6500元/㎡，部分项目突破7000元/㎡；中部整体均价略低于西部，仅黄金国际凭借优质教育配套及品牌影响力价格亦突破7000元/㎡；东部和南部价格较低。区域均价及客户认可度排序：淄博西区≥中心城区＞北部片区＞东部片区＞南部片区南部片区代表楼盘：盛世康城、阳光地带二期、齐盛花园、南苑绿洲等区域价格平台：4100-5300元/㎡东部片区代表楼盘：盛世新东城、和谐佳园二期区域价格平台：4300-5200元/㎡。西部片区代表楼盘：龙凤苑、紫园区域价格平台：5000-7000元/㎡代表楼盘：黄金国际区域价格平台：5500-7300元/㎡北部片区代表楼盘：中润华侨城、名尚城市广场区域价格平台：5500-7000元/㎡淄博市委市政府规划建设淄博西部100平方公里新城区，是在新世纪的重要战略决策。新城区规划跳出原有组群式城市建设模式，按照旧城改造、新区提升、西扩北延、全面发展的思路，进一步扩大中心城区规模，提高中心城区辐射力。未来的淄博新区，将成为淄博新的行政中心、文化中心与商业中心。淄博新区目前是张店房地产市场整体销售均价最高的区域，在2010年底，销售均价已达到6500元/平米。2011年初，以龙泰苑为代表的高端楼盘销售均价突破7000元/平米。区位：东起世纪路，西抵西十四路，北至济青高速，南达昌国路，规划面积100平方公里。淄博新区（西区）2、房地产市场区域板块西区是目前在售项目最多的板块，二室户型面积集中在85-110平方米，三室户型集中在140-180平方米楼盘物业户型面积价格紫园高层二室/三室90-1806600尚文苑电梯多层二室/三室85-1406800远景玉城复式多层六室226-30310000江南豪庭三期多层高层二室/三室77-1765700龙凤苑高层二室/三室100-1607300创业颐丰花园高层二室/三室/四室110-2326500圣亚颐丰花园电梯多层高层二室/三室125-1527300鲁中颐丰花园高层二室/三室91-1547000创业体育场地块高层未定未定未定2、房地产市场区域板块张店中心城区是目前淄博市的政治、经济、商业和文化中心，城市配套完善。中心城区房地产市场是淄博市最早开始房地产商业开发的区域，自02年开始起步，区域均价从1300元/平米到目前的6500元/平米，整体均价仅次于淄博新区，随着中心城区土地供应量的日渐减少，市场关注度逐步转移至淄博新区及北部片区。区位：东起金晶大道，西抵世纪路，北至中润大道，南达昌国路。中心城区晨报大厦2、房地产市场区域板块楼盘物业户型面积价格橄榄城高层未定未定未定华瑞尚品高层二室/三室70-1305600黄金国际高层二室/三室/四室110-3607300新世纪商业广场高层一室/二室/三室53-116未定鲁信花园三期高层二室/三室90-130未定金涛都市名苑高层二室/三室90-133未定天府清华园多层高层未定未定未定颐景园高层二室/三室96-1615400大泰齐赛花园高层未定未定未定2、房地产市场区域板块中心城区项目，二室户型面积集中在70-110平方米，三室户型集中在116-160平方米北部片区为淄博高新技术产业开发区，淄博高新区位于淄博市张店区北部，于1992年11月经国务院批准设立，53家国家级高新区之一。辖区面积121.13平方公里。经过近20年的发展，目前淄博高新区内各类企业已达到3000余家，有国内的11家在境内外上市公司入驻高新区，另有美国百利高、PPG、荷兰DSM等世界性大公司已经进区发展。随着中心城区土地供应量的日渐萎缩，淄博新区土地日趋稀缺，随着中润华侨城与名尚城市广场的进入，北部片区的房地产市场档次逐步提高，但由于区域内中德亚运村与中德奥林花园等大规模经济适用房的开发，区域内的整体均价低于淄博新区和中心城区。区位：西抵张田路（世纪路北段），南至中润大道，北达桓台开发区，东至宝山路。北部片区2、房地产市场区域板块楼盘物业户型面积价格金都花园如意居高层二室/三室95-1294400中德奥林花园多层（经适）二室/三室未定未定中德亚运村多层（经适）二室/三室未定未定精英现代城高层一室/二室36-904500弘韵豪庭高层二室/三室85-1365000名尚城市广场高层三室110-1606500盛世名苑高层二室/三室33-1085400中润华侨城高层二室/三室/四室110-157-33070002、房地产市场区域板块北部片区项目，二室户型面积集中在85-110平方米，三室集中在129-157平方米东部片区为张店的老工业区，产业结构以化工、机械制造等重工业产业和大型物流市场为主，区域内有张店钢铁厂、山东大成农药厂、新华制药、东大化工、淄博牵引机电厂等企业和良乡物流园，环境污染较为严重。随着东部化工区搬迁改造工程的开始，东部片区的房地产市场开始起步，近年来出现了创业东城华府、盛世新东城、大泰景园等一批中低端的商品房开发项目及阳光馨城、恒丰园一批经济适用房项目，市场逐步升温，但由于环境、配套、客户认可度低等问题，区域整体销售均价在4500元/平方左右。区位：东起东四路，西抵金晶大道，北至中润大道，南达昌国路。东部片区2、房地产市场区域板块东部片区楼盘统计楼盘物业户型面积价格张钢地块高层未定未定未定盛世新东城高层二室/三室85-1364400大泰景苑多层二室/三室未定未定2、房地产市场区域板块南部片区主要涵盖了张店区的南定镇和傅家镇，随着张店周边乡镇城市化建设的加快，出现了以傅家小区、马庄和夏庄为代表的旧村改造项目以及锦绣花城、盛世康城等大体量的中高端项目和安康家园为代表的经济适用房，随着张店其他四个区域的销售均价不断攀升，中低端置业客户对本区域的关注度逐步提高，但总体来说，本区域仍是张店房地产的最末端市场。整体销售均价在4000元/平米左右。区位：东起宝山路，西抵西十三路，北至昌国路，南达淄川杨寨镇。南部片区2、房地产市场区域板块南部片区楼盘统计楼盘物业户型面积价格盛世康城高层二室/三室80-1405000安康佳园多层（经适）二室/三室未定未定2、房地产市场区域板块项目名称居室面积（平方米）百分比中润华侨城二居100-10725%三居145-15759%平层四居200-21011%顶层复式2402%顶层复式3733%黄金国际二居10023%三居13077%名尚城市广场二居9558%三居14042%中房·兴业家园经济型二室二厅80-83.522%舒适型二室二厅95.23-10515%经济型三室二厅100-12127%舒适型三室二厅129.24-14436%紫园舒适型一室一厅492%舒适型二室二厅105—11321%经济型三室二厅106—12416%舒适型三室二厅125-13261%怡海世家3期舒适型二室二厅105—11344%经济型三室二厅106—12444%舒适型三室二厅14512%明泰·兴业家园舒适型二室二厅97.7-10718%经济型三室二厅100.5-12463%舒适型三室二厅130-16619%3、区域内主要中高端项目户型配比分析通过对参考案例的分析，我们总结到1、经济性二室的面积区间：80-90平米；2、舒适型二室的面积区间：95—105平米；3、经济型三室的面积区间：120-130平米；4、舒适型三室的面积区间：135—150平米。1、客户需求；2、总价控制；3、利润最大化。通过对参考案例的分析，我们总结到户型舒适型二室经济型三室舒适型三室合计数量4327626461840百分比24%41%35%100%3、区域内主要中高端项目户型配比分析两居户型占整体去化的31%，三居占42%，四居占9%。启示