地产公司合约管理与造价控制

地产公司合约管理与造价控制建安造价管理广义的讲就是为确定合理的造价所采用的一切计划、组织、实施的措施的总和；狭义的讲就是建安造价的确定。房地产公司的建安工程造价就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。它是除地价外，占地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。探讨这个问题，对地产开发公司来说，有重要意义。地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理）。同时，为了提高造价控制的有效性，开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。对超预算的项目分析原因，及时提供纠偏措施。1.地产公司建安造价控制及合约管理发展及现状1.1.我工程造价管理发展历程新中国成立后，国家在1950-1957年全面引进、消化和吸收前苏联工程造价管理模式：在随后的二三十年中，一方面采用在基本建设工程的各个不同阶段分别编制项目估算、设计概算与设计预算、施工预算的方法，进行投资管理；另一方面参照苏联计划经济的模式由政府部门制定的定额和费用标准，作为项目工程造价计算依据。各部委及地方政府先后颁布了相关行业或地区的工程定额，包括：施工定额、概算定额、预算定额及费用定额等。建设单位、设计单位、施工单位、都以定额作为确认工程造价的依据。定额：即在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，完成单位合格产品所需消耗的资源数量的社会平均值。工程造价的定额管理大致经历三个阶段：第一阶段：新中国成立到改革开放前的计划经济经济阶段。由于政府是建设工程的投资者，也是项目的建设的管理和实施者，投资单位、建设单位、设计单位、施工单位，都是由政府指令决定的。建筑企业通过上级指令性计划获取任务分配。按设计图纸计算工程量、按定额计算费用，是当时工程造价管理的主要工作内容。工程变更发生的费用通常在结算时一并按定额计算、调整。按定额计价时单位工程造价由直接工程费、间接费、利润、税金构成。计价时先计算直接费,再以直接费(或其中的人工费)为基数计算各项费用、利润、税金,汇总为单位工程造价。工程量计算、材料价格、定额单价、费用计取全部都要符合定额规定，任何单位和个人都不能随意修改其中内容（即使建设双方已经达成收费意向）。在该阶段如施工中使用了新产品、新工艺，而定额没有对应子目，这些无量无价材料的价格和用量确认，都需向定额管理部门申请补充单价、补充定额，且只有在补充定额得到批复通过的情况下，才能在实际工程结算中做为调整工程造价有效依据。而补充定额的批复或颁布往往需要一年或更多的时间。如建设单位和施工单位对新材料的价格、消耗量未达成不一致，则更是需要定额管理部门协调、仲裁。由于定额及补充定额的滞后性，严重的阻碍了建筑工程中新建筑材料、新施工工艺的使用和推广。定额是计划经济时代的产物，这种量价合一、工程造价静态管理的模式，但在当时特定的历史条件为工程建设双方确定及建筑安装工程造价确立了统一的标准。定额管理模式还在大跃进时期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以实报实销的工程造价确认方式。而实报实销的管理方式，会导致工程造价严重失控，给国家财政带来极大负担，在大跃进后的困难时期及文革结束后又恢复了定额管理模式.第二阶段：文革后，1979年国家重新颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1986年修订颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1995年，建设部又颁发了《全国统一建筑工程基础定额》。这个时期，全国各地区、各部门根据当地的材料价格、人工工资类别、施工企业工效水平不同、材料的运输距离远近不同等重新修订了省市和行业各类建筑安装工程定额，使定额体系管理更加完善和规范。同时，由于社会主义市场化进程不断推进，材料价格开始出现了较大幅度的波动。同时也由于投资主体逐步多元化（从单一的国家投资转向国家、集体、私企投资）。建设工程就需要市场化定价、所有制形式不一致的企业则需要独立的成本核算。新材料、新工艺的使用也使得定额显示出滞后性。为了适应上述变化，基于定额及相关配套文件上的造价管理也出现了一些新的规定。比如：建筑材料的定额价格与市场价格不一致时，允许材料价格调整。最先是材料价格按定额管理部门定期颁布的浮动系数调整；后来改成六大（钢材、水泥、木材、砂石料、砖、）按实际使用数量、信息价格调整，其他地方材料按系数调整；九十年代，随着计算机及预算软件的普及，最后演变成几乎所有材料都可以按信息价格调整。价格浮动系数从不定期的几年发布一次，到信息价调整按季、按月颁布调整。但不同地区、不同行业、不同阶段得造价调整的范围和调整方式也是不尽相同的。比如：陕西省93定额相关文件规定：按信息价调整的材料差价，不能计取其他直接费、间接费、利润。只能计取税金。而北京市96定额配套文件规定：材料按信息价计算，可以直接参加取费。在该阶段，建筑企业开始通过投标获取建设任务。施工单位为了获取任务，在投标报价中，也按适用的定额规定，对取费（主要是企业间接费、企业利润）进行一定幅度的向下浮动，以获取报价优势。该阶段末期定额计价的特点是：定额量、市场价、竞争费。由工程造价静态管理开始逐步发展到动态管理。但就实质而言，仍属计划经济管理模式。第三阶段：建设部推行清单计价。2001年，中国加入WTO。为了与国际接轨，建设部加快了建筑市场的立法建设及建筑领域的体制改革，先后颁布了《建设工程工程量清单计价规范》，使建筑施工企业的计价方式与国际通常做法相似。这标志着建筑业市场对世界开放，也为施工企业走出国门创造条件。为了与国际市场接轨，建设部加快的建设领域的配套体制改革，于1996年颁布《工程造价咨询单位资质管理办法》（试行）的实施细则，开始对工程造价咨询单位实施资质等级管理；同年颁布了《造价工程师执业资格制度暂行规定》，对造价工程师实施执业资格注册管理，《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号）明确要求造价咨询公司与政府、事业单位、设计院、脱钩，成为独立的中介机构。随后，又在2000年颁布了第74号令《工程造价咨询单位管理办法》、2006年颁布了第74号令《工程造价咨询单位管理办法》，2006年颁布了第150号令《注册造价工程师管理办法》对建筑市场的参与主体的造价咨询公司的资质等级、工作范围、职责范围、权利、义务等内容进行了规定。随着上述法规的颁布，造价咨询公司有了较大的发展空间。一方面：根据《招标法》要求清单招标，要求有造价资格的单位出具清单。另一方面：随着地产开发规模的不断扩大，以及建筑行业内涉及的专业越来越多，专业化程度越来越高，地产公司也需要大量专业化中介公司，给与专业意见。而国内多数造价咨询公司的人员能力还需要快速、全面提升专业，以适应建筑领域的变革和市场需求。在该阶段，定额管理部门颁布的定额及其配套使用文件，仅做为企业报价的参考，企业可以根据企业定额、市场价格、项目特点、招标文件中的合约条件，自主报价。为了规范市场、防止不正当竞争，《招投标法》第三十三条规定投标人不得以低于成本的报价竞标。为了防止不正当低价竞争，各地定额管理部门对标底，以及投标报价、评标办法都指定了一定限制措施。比如：有些地方规定按定额编制后，造价降低5%，商务标得分最高，低于10%为废标；高于3%为废标。有些省市还规定了材料的最低控制线，以及费用标准的最低控制线。当地政府投资项目，由于大家按建设单位提供的统一工程量清单，按定额计算费用，按材料最低控制线组价，最后投标报价一致，曾经一度只好抽签选择中标单位。由此，建筑市场随着投资主体多元化，投标报价市场化，工程造价从过去带有强制性、行政法定性色彩浓郁的定额计价模式，逐渐转化为企业可以根据自身实际情况及市场需求，选择灵活的造价确认形式：包括固定合同总价、固定合同单价、固定费率、税金加酬金等多种方式。由此，也带来了地产投资主体（地产公司）如何主动选择造价确认形式的探讨。1.2.当前合同管理的现状计划经济时代，工程建设任务是由计划指令下达，同时成立工程指挥部负责工程计划及实施，项目完成后撤销。建设单位和施工单位只需签订格式和内容非常简单的施工协议书。建设银行作为国家的建设项目的投资执行者，在一定程度上担负起：监控国家资金的合理流向的职责。随着造价咨询机构的改制、剥离，建设银行的该项职能也在逐渐淡化。工程合同是随着市场化进程和工程造价动态管理而兴起和不断改进，以及《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日起施行）、《中华人民共和国合同法》（自1999年10月1１日起施行）、《中华人民共和国招标投标法》（2000年1月1日起施行）等相关配套法律不断颁布实施，逐渐被接受、重视，目前工程合同还处于逐步发展完善过程中在我国地产商目前常用的合同体系有三套:第一类是以FIDIC、JCT为代表，像国外的威宁谢、伟力信、利比等外资背景的测量师行基本采用的是这两个合同模板（由于FIDIC与JCT适用条件、合同内主要内容基本一致，以下只以FIDIC为例）。FIDIC条款在我国建设上的使用，始于八十年代中期的世行贷款项目及大型国际项目。由于其具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，工程建设各方（建设单位、监理工程师、承包商）风险责任明确、权利义务公平的特点，使用范围逐步扩大。又因为FIDIC适用的法律环境、社会环境与国内有较大差别，国内企业在适用FIDIC条款的时候，会对其条款内容的约定做较大的修改，使其尽可能的适应投资管理方的实际需要。或者说，除有明确合约蓝本要求的国际金融组织及外国政府贷款建设工程项目（如鲁布革水电站、二滩水电站、小浪底工程等都普遍采用了FIDIC合同)，其他采用FIDIC条款合同已经逐渐演变变成下面第三类合同。第二类就是国家2007年标准施工招标文件，以下简称“国家范本”。建设部于91年、99年，2007年多次颁布了合同范本，从99版的国家范本开始，引进FIDIC条款，91年的范本模式做了较大调整,将范本的组成参照FIDIC合同，分成协议书、通用条款、专用条款。2007年版结合建设部推广的《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。从格式和组成来讲，国家范本已经和FIDIC越来越接近了。但就具体内容上来讲，“国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中，如合同双方发生争议，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。国家范本与FIDIC合同，其实都是合同的通用条款，而体现合同个性化是靠合同的专用条款的针对性约定。国家范本与FIDIC合同通用条款的差别详见第二章。第三类就是以中海、万科等实力雄厚的房地产开发企业为代表，提出的结合了部分FIDIC条款，又结合了国内、企业、项目的实际情况，对合同的内容作了较大修改。一方面完整的保留了FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。对FIDIC条款修改及补充内容详见第四章。有些开发企业在合同条款里会明确要求，造价的确认必须通过：基建项目竣工决算审计或建设项目结算审核。决算审计、结算审核两者的区别是：首先，审计分：审计分国家（政府）审计、内部审计、社会审计。政府投资项目的审计多指国家（政府）审计。地产公司随着公司规模的扩大，企业自发的内部的审计、社会审计也必将越来越多的广泛采用。《内部审计基本准则》（2003年6月1日起施行）中对内部审计的定义是：“内部审计是指组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现。”社会审计属于一种民间性质的审计，是由符合资格的社会审计机构和人员所办理的审计查证业务，实行有偿服务，自收自支，独立核算。竣工决算审计（政府审计）依据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施细则》进行，主要审查概(预)算在执行中是否超支，超支原因，有无隐匿资金;隐瞒或截留基建收人和投资包干结余、以及以投资包干结余名义分基建投资之类的