房地产融资方式及风险分析

8项目投融资，投资回收投资板块建筑面积板块建筑投资项目总投资融资融资特点融资模式资本结构投资回收建设期贷款板块收支分析投资回收期项目投融资，投资回收四、项目投资之建筑面积估算养老城医院和康复中心温泉度假酒店武汉合众人寿健康谷面对高收入老人13000，其建筑面积为77万平方米我们，面对3000，依据需求比例，确我们养老城的建筑面积为16万平方米。晋城市人民医院，其总占地39527平方米，总建筑面积59831平方米编制床位800张，实际开放床位900张。医院占地面积初步确定为4万平方米，编制400个住院床位；康复中心利用原来占地面积是2万平方米，改扩建成为4万平方米，编制400个康复床位。建筑面积预计各为6万平方米。温泉养生会所，建筑面积0.9万平方米，提供150间客房。板块建筑面积和投资估算表投资估算技术参数项目规划建筑面积（万平方米）单方造价（万元/平米）建设投资（亿元）土地成本（亿元）总投资（亿元）养老社区160.69.6不计土地成本9.6医院30.471.411.41康复中心改建装修3-0.4250.425温泉养生会所0.90.70.630.63老年活动中心装修费0.010.01合计22.912.07512.075项目融资特点养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。当前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但是我国养老地产企业的融资依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资又尚不成熟。项目融资特点银行融资虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。股市融资民间融资基金融资银行融资民间融资基金融资项目融资特点股市融资股市融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。银行融资民间融资基金融资股市融资11年6月央行发布的调查数据显，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率为15.6%，浙江省温州市等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高项目融资特点项目融资特点银行融资民间融资基金融资股市融资基金投资热情正在升温，但尚不成熟，投资态度谨慎。通过以上分析我们了解到，采用以上方式融资都比较困难，或者成本较高，风险也高。但是就目前养老地产的投资模式，保险资金兴趣浓厚，积极开发养老地产，大多养老地产都是通过向保险公司贷款或者直接由保险公司全额投资的方式利用保险资金来发展养老地产。国内的好多高端福利基金和寿险公司相继进入养老地产投资。融资模式确定公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅；泰康人寿在北京市昌平区小汤山购地2000亩开发养老住宅；合众人寿也与湖北省武汉市蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”；作为国内寿险业“老大哥”的中国人寿，同样不甘落后，中国人寿在河北廊坊的高档养老地产项目——“国寿（廊坊）生态健康城”，为进军养老产业，该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。融资模式确定所以基于全国各地的实例，我们决定选择自有资金和向寿险贷款的方式进行融资。开发商与保险公司强强联合的模式，保险公司资金雄厚而且比较稳定，险资的周期和养老地产资金回收期比较相似，这种资金属性与养老地产更加匹配。融资模式确定融资方式资金额自有资金5.075亿保险贷款7亿资本结构：资金分析贷款周期项目年利率（%)六个月以内(含六个月)5.60六个月至一年(含一年)6.00一至三年(含三年)6.15三至五年(含五年)6.40五年以上6.55我们的建设期估算为3年，查阅资料了解到，以下是2014最新贷款基准利率截止至2014年1月1日，由银行信息港，整理搜集中国人民银行官网得来如下：资金分析贷款年份123贷款额度（亿）223建设期贷款利息我们计划贷款以3年贷款计算利息，年利率按i=6.15%计算贷款利息，表格如下：资金分析建设期贷款利息计算如下：第一年：q1=A1*i/2=2*0.0615/2=0.0615(亿)第二年：q2=(p1+A2/2)i=（2.0615+2/2）*0.0615=0.1883(亿)第三年：q3=（p2+A3/2）i=（2.0615+2.1883+3/2）*0.0615=0.3536（亿）那么建设期贷款利息为：Q=q1+q2+q3=0.6034亿，三年末建设期末贷款本息和就是7.6034亿。投资回收板块定位养老社区医院和康复中心温泉养生会所投资回收医康中心【】医院和康复中心，共800张床位，我们的面对对象是全市人民，参考晋城市人民医院目前实际开放床位达800余张，年门诊量为35万人次，年出院病人16500余人，年住院手术4000余例，业务收入近2亿元，职工1055人。进入正常运营期，我们的计划年收入可以预计为2亿，解决1000人就业。资金分析【】养老社区初步预测年经营收入2.0769亿，养老成按3:1配备工作人员，解决就业1000人。养老社区温泉会所温泉休闲养生会所，集30种温泉泡池、沐浴、游泳嬉水、室内海浪动感区、养生SPA水疗区、室内各种温泉、休息大厅以及150间客房为一体。酒店房间价格确定：黄河新闻网资料显示，晋城目前高档酒店放下身段走“平民”路线，原来定价260到320的客房现在普遍降到200左右，那么基于我们是高端地产以及竞争力折中考虑，初步确定酒店客房均价250元/天，根据全球酒店用品网最新资料显示，目前酒店下跌到了67.84%，由于晋城古书院周围旅游比较发达，取入住率67%。晋城市N多团黄花街的温泉价格为168元一位，我们取160元一位，预估住温泉酒店的旅客有90%的愿意泡温泉，据不完全统计，保守估计除了入住酒店和泡温泉外，人均消费其他足疗等养生项目300元/天。解决员工就业500人，那么酒店的营业收入可以列出下表：资金分析温泉会所资金分析会所客房收入150*2*67%*250*365=0.1834亿温泉收入150*2*67%*90%*160*365=0.1056亿其他养生项目150*2*67%*300*365=0.22亿合计0.509亿资金分析调查资料显示，前三季度泽州县城镇居民人均可支配收入16423.9元，那么我们可以算出其平均工资水平约：21900元/年，计算得员工年支出工资预算表如下：员工工资支出21900*2500=0.5475亿资金分析借款偿还期和投资回收期1、借款偿还期现金流量表年份项目4567年初欠款7.60345.71923.71911.5960计算利息0.46760.35170.22870.0982养老收入-2.0769-2.0769-2.0769-2.0769医康中心收入-2-2-2-2温泉养生会所-0.509-0.509-0.509-0.509员工工资支出0.54750.54750.54750.5475营业税0.22890.22890.22890.2289城乡维护建设税0.32040.32040.32040.3204教育费附加0.13730.13730.13730.1373广告费支出1111年末欠款5.71923.71911.5960-0.6576资金分析显然第七年我们就能还清贷款。由上表可计算出每年的还款能力为2.3518亿元，那么这样的话我们在还清贷款后三年也就是从建设期一开始第10年我们就能将投资资本全部收回！我们的医院和温泉养生中心都有效地缩短了”CLM”的投资回收期，比其他养老地产项目投资回收期有所缩短，我们的项目是显然可行的。9风险分析9风险分析自有资金流动风险融资风险风险分析入住率风险政策性风险中国有养儿防老的传统观念制约，养儿防老深植在中国人的思想观念中相较于去住老年公寓或者养老机构中国的老年人更愿意在家养老，这一观念正是养老地产发展的一大障碍。所以我们的项目建成后取得高收入人群的信任，并获得高入住率是一大挑战，所以我们要在提高自己服务质量的基础上，加大宣传力度。温泉养生会所与晋城其他酒店竞争，亦有入住率风险，所以我们产区提高性价比的方式降低这个风险。风险分析入住率风险养老地产缺乏国家政策实质性的支持，养老地产配套和设施要求都比较高，开发成本较大，投资回报率低，政策不健全，没有相应的土地、税收等支持，运营难、发展难、后期物业管理要求高，这对我们的投资回收都有影响。风险分析政策性风险自有流动资金6.10亿元，我们投入很大一部分参与建设养老地产，这样对后来的流动资金管理有一定的影响，我们采用养老地产和养生会所，医疗的盈利相结合的方式加快我们的投资回收，从而减少投资回收期。风险分析自有资金流动风险显然养老地产融资路径狭窄，融资成本高，养老地产前期投入大，投资回收期长的特性，其中亦暗藏着各种风险。我们采用养老地产和养生会所，医疗的盈利相结合的方式加快我们的投资回收，从而减少投资回收期。风险分析融资风险10项目结论和项目建议项目结论（1)养老地产的投资前景很广，发展潜力也很大，是专为老年人服务的朝阳产业，这点给古书院矿和人寿的投资有了很大的信心。（2)晋城市的人文自然景观丰富，气候比较适合养老，而且我们采取养老社区和医院康复中心以及温泉休闲会所相结合的方式，不仅增加了CLM养老地产的吸引力，而且有效地缩短了我们的投资回收期，进而减少了古书院矿和人寿的投资风险，再者也给提供了寿险对象，方便其寿险资金的吸收，可谓一举多得，我们项目毕竟成为晋东南，乃至整个山西，全国最成功养老地产。（3）新型的朝阳产业-----养老地产有潜力当然也伴着风险，我们会尽自己最大的努力降低开发商的投资风险，实现双赢，共同发展，实现社会、经济、环境效益。项目建议（1）养老地产项目是新兴的朝阳产业，该“CLM”养老地产集养老，休闲娱乐和医疗为一体，在晋城市以及整个山西都是比较少见的，所以我们建议为了减少项目运营的风险，必须要请一些专业运营医疗以及养生会所的高端专业团队对我们的项目进行专业化运营。（2）该项目投资资金巨大，融资要加快进度，尽快向人寿保险公司达成融投资协议，与此同时要做好和政府规划和政策等的协调工作，从而保证项目建设的顺利开展，尽早开始运营并回收资金，也减少投资的风险。