房地产行业“营改增”政策解读

主讲人：魏禾房地产行业“营改增”政策解读第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。思考：不想当一般纳税人的纳税人是不是好的纳税人？能从一般纳税人转回小规模纳税人呢？增值税纳税人的分类与意义第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。房地产企业适用的税率和征收率《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》（八）销售不动产7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。注意：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。（一）兼营。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：兼营与混合销售的强势回归1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。可税前抵扣的增值税扣税凭证有哪些？（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。思考问题：1.园林绿化工程应该如何进行税收规划呢？2.境外建筑师事务所进行的楼盘设计，是否应该代扣代缴增值税？3.抵扣发票是关键，虚开风险要认清！第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。不得抵扣增值税进项税情形全面梳理与把握（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。发票管理风险提示：虚开增值税专用发票立案标准很低哦！三流不一致，风险那是不要不要的！发票盖章千万不要盖错喽！1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。不征收增值税的行为解析5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。问题：已经在建但是未取得施工许可证的怎么办？营改增后购进材料、服务用于老项目，能否抵扣进项税？已经预收款项，尚未开具发票的，怎么处理？房地产新旧项目的划分处理第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。房地产企业的销售额如何确定？第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。房地产企业是否收到预收款就产生纳税义务？取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》（八）销售不动产9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？1、定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。观点：定金具有预收款的性质，且以签订合同为前提，应征增值税、企业所得税。房地产企业收到的所有“金”，都是预收款吗？定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？2、订金（意向金、诚意金、VIP卡、认筹金）订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。观点：按照会计准则规定，预收账款科目核算按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金、意向金等均在合同签订之前收取，不构成预收款，不应征收任何税款，应确认为其他应付款。定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？大连地税答复：问：房地产开发企业未签订销售合同和预售合同，收取的诚意金是否缴纳企业所得税、营业税、土地增值税？答：关于流转税答复如下：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金款项，属于预收性质款项，根据营业税相关规定，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号）二、关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？《中国税务报》回答：问：现在房地产开发企业销售房屋时普遍存在未签订售房合同以前就收取订金、定金、意向金、看房费等预收性质的款项，这些款项是否应该按照上述规定在预收的当天就确认纳税义务？答：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，收取订金、定金、意向金、看房费等，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如果上述订金、定金、意向金、看房费等预收性质的款项发生退款行为，已征营业税可以从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。因为未履行签约约定而没收的订约定金，按照现行流转税政策，属于预收款性质，已经在收到时就已经缴税，所以在没收时就不存在征税的问题，否则就是重复征税。对于解除合同而收取的违约金，根据流转税征税原理规定，货物和劳务课税以货物和劳务交易的发生为前提，未发生货物和劳务交易，则不征收流转税，所以解除合同而得到的违约金，不应该缴纳流转税。需要注意的是，如果货物和劳务交易已经实际发生，而房企向购买方收取的违约金，属于价外费用，是征收流转税的。没收定金、解除合同收取的违约金是否征税？小概率事件真的发生了，怎么办？土豪全款买房，一次性付款，纳税义务已然发生增值税月清月结，当月如果没有足够进项税配比，税负巨大！规划思路开盘时间不要在月末；合理预计销售态势；不收全款，只收定金！“日光盘”的解决之道设想第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产视同销售行为的认定根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第7条和27条规定：房地产开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿，可分解为开发企业向动迁户支付拆迁补偿款和对外销售开发产品两项业务。开发企业分给动迁户开发产品时应视同销售处理，销售收入金额应按同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值确认，同时计提增值税销项税。回迁安置房是否要视同销售征收增值税在实际工作中，同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值可以按以下原则把握：开发企业为动迁户开具发票的，按发票金额确认收入，不开具发票的，按拆迁补偿协议（或者回迁安置确认材料）约定的补偿面积和补偿标准确认收入。同时开发企业应按分