规划设计过程中的价值管理

规划设计过程中的价值管理规划设计部李保卫设计要控制成本，但更重要的是品质不是成本管理，是价值管理成本最低VS成本最优2一．设计管理中效果与成本的平衡二．规划设计成本的控制三．规划与单体设计阶段的价值管理四．扩初及施工图阶段的价值管理五．景观与装修设计的价值管理六．后图纸阶段的价值管理设计管理中效果与成本的平衡2011：寒意来袭上：重拳严令冬意渐浓下：常态调控量价齐跌2012：艰难复苏上：以价换量止跌回升下：反弹波折温和回暖寒冬设计管理中效果与成本的平衡在现今残酷的市场环境下，如何克服这些困难？提升品质快速推进应对策略节约成本设计管理中效果与成本的平衡品质（要好）、成本（要便宜）、速度（要快）三者之间在很多时候他们都有着必然的矛盾，一味追求某一项或者要求三项同时满足都是不正确或者无法实现的，正确的做法是根据项目整体战略发展需要，在这三项中达到有方向性的平衡。设计管理中效果与成本的平衡规划设计管理的目的就是在保证产品设计品质和树立产品品牌形象的前提下，控制产品的开发成本；成本控制的核心目的在于在合理的成本内是否能够创造达到或超出客户认可的价值。——产品时代&价值管理举例：经济适用房VS豪宅设计管理中效果与成本的平衡价值管理的VPC理论V（价值）P（价格）C（成本）V：客户心目中的价值，感性认识P：销售价格，数量化。C：项目成本，数量化。设计管理中效果与成本的平衡价值管理的VPC理论V（价值）P（价格）C（成本）1、P–C=企业利润（企业关注点）2、V–P=为客户创造的价值（客户关注点）3、V–C=企业创造的价值（企业关注点）4、V越高，P可随之提高问题：如何提升V-C？设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理提升产品价值的途径通常有以下五种，具体选择哪种途径与项目所处的市场环境、产品档次和类型、各部门专业水平等各种因素相关，价值的评估有显性的也有隐性的、有眼前的有长期的，需要综合平衡与决策。设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理1、成本下降，价值上升。举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化、功能的优化。2、成本不变，价值上升。举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。VPC设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理3、成本上升一点，价值大幅提高。举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果、人视范围内的立面效果。4、价值下降一点，成本大幅下降。举例：在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如智能化标准。VPC设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理5、价值不变，成本下降。举例：基础形式的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。VPC设计管理中效果与成本的平衡控制成本的核心阶段在于设计，前期设计阶段决定了项目75%-90%以上的建设成本。设计的品质感和人性化能够给产品带来溢价空间；设计的合理性能够优化成本结构，将有限的成本用在最适合的地方；设计的精细化和高质量能够避免返工与浪费——图纸上修改的成本最低；标准化的设计生产、规模化采购能够提高项目的建设效率，缩短建设周期。设计管理中效果与成本的平衡规划设计管理控制成本规划设计成本建安成本设计费规划和单体设计扩初及施工图设计装修及景观设计一．设计管理中效果与成本的平衡二．规划设计成本的控制三．规划与单体设计阶段的价值管理四．扩初及施工图阶段的价值管理五．景观与装修设计的价值管理六．后图纸阶段的价值管理规划设计成本的控制设计费主要包括规划设计方案招投标、单体方案、立面设计、扩初设计、施工图设计、装修设计（售楼处、样板间、会所、公共部分等）、园林设计（示范区、大区）、泛光照明、标识系统、勘察、测绘、图纸制作费等。规划设计成本的控制目前项目的设计成本由于开发节奏快、缺乏类比项目等原因，项目前期对于整体设计费用的预算和策划工作欠缺或滞后，设计费虽立足于多家比价、多轮压价、严格履行合约程序，但成本总量的目标在设计前期并不十分明确，采取的是粗放型及过程控价的做法，项目进展到中后期才有设计费总量的概念，而此时主要的设计合同基本已签订完毕。这样一方面不利于整体设计费用的控制，另一方面随着后期设计费总量的确定，往往会发生余量不足的情况，给后续设计单位的选择带来困难，设计质量也难于控制。规划设计成本的控制结合目前市场上主流公司的比较成熟的做法，设计费的控制要前瞻和提前，才会更方便和有效果。在制定项目目标成本初期就应根据项目档次和定位，结合项目设计管理方案策划，对项目整体的设计费用进行合理化的预估，纳入到目标成本科目中，并将这个目标作为贯穿项目全程的硬性指标加以限制，做到总量明确；同时在总量一定的前提下，将建筑、园林、装修等项目进行拆分，形成分项目标。规划设计成本的控制总量和分项目标确定后，应作为我们选择设计单位的依据：项目定位低的，设计费也略低，选择的设计团队趋向于市场化程度较高的中、小型公司；方案招标的数量及对象也据此灵活操控，以确保项目结束时，总设计费低于目标成本。举例：境外设计单位+中等水准的施工图单位。在设计过程中还应通过建立台账做到对设计费的发生进行动态监测与调配，在确保设计费用不超出总量的前提下选择更优秀的设计单位和设计师，为项目创造更大价值——一个好的设计团队创造的价值和节省的成本要远远大于我们付出的设计费。一．设计管理中效果与成本的平衡二．规划设计成本的控制三．规划与单体设计阶段的价值管理四．扩初及施工图阶段的价值管理五．景观与装修设计的价值管理六．后图纸阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计成果的优劣对建安成本的影响是至关重要的。在工程实施期间对工程成本采取的一定措施只可能局限于“小措施”，对动辄上亿元投资来说，只能省“小钱”。要想从根本上把好关，应该讲：前期控制优于后期控制、系统控制优于分项控制、初设控制优于施工图控制。总体原则规划与单体设计阶段的价值管理不同的产品定位面向的客户不同，客户不同对产品的敏感点不同——定位决定价值取向。客户敏感点分析：产品形态和产品档次、产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。必须加强对产品定位及品质的理解，合理选择设计单位和确定最优的规划方案，做到有的放矢，整体均衡。明确定位客户敏感点研究分析1、不同档次产品，客户敏感点不一样（经适房、中端、高端、豪宅）。2、不同产品形态，客户敏感点不一样（别墅、洋房、小高层、高层）。3、不同客户生命周期，客户敏感点不一样（社会新锐、望子成龙、健康养老、富贵之家）。4、不同城市，客户敏感点不一样（一线、二线、三线、四线）。5、不同的购房动机，客户敏感点不一样（首置、首改、再改、投资）。规划与单体设计阶段的价值管理产品档次与产品形态豪宅：别墅、双拼别墅、核心点地的有稀缺资源的高层、小高层。高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园洋房、小高层、高层。中高档住宅：低层、多层、小高层、高层、联排、双拼、叠拼、复式。中档住宅：多层、小高层、高层、低层、复式、错层。中低档住宅：多层、小高层、高层。低档住宅：多层、小高层、高层。规划与单体设计阶段的价值管理产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。规划与单体设计阶段的价值管理价值型项目成本型城市产品型城市价值优先成本型项目创新成本成本创新成本优先容积率的尝试组合方式不同，成本与利润的核算不同。≤0.3：高端独栋别墅0.3~0.6：联排+双拼+独栋0.6~1.0：叠拼+联排+双拼1.0~1.5：洋房+叠拼+联排1.5-2.0：高层+小高层+洋房+叠拼+联排……是否做足容积率？举例：20万公寓VS13万联排别墅规划与单体设计阶段的价值管理建筑层数最优化在满足容积率要求和盈利测算的前提下，合理设置建筑层高（2.8米、2.9米、3.0米、3.15米）和层数（11层、18层、32-34层、40层），为后期扩初及施工图设计打下良好基础。规划与单体设计阶段的价值管理交通与土方规划与单体设计阶段的价值管理优化路网结构，减少硬质路面，隐形消防路。土方平衡与地形利用，因势利导，±0.000的设置。车库的综合考虑规划与单体设计阶段的价值管理车库形式的选择；车库的布局方式；车库与建筑关系；车库与规划政策理解及运用等。市政管线站点的统筹规划与单体设计阶段的价值管理市政管线站点的前置统筹。收集周边管线路由，合理预留设备用房位置，优化管线长度；景观设计适时介入，确定综合管线合理位置和深度。结合当地情况综合考虑人防是否异地建设规划与单体设计阶段的价值管理根据当地政策允许的情况下，对人防进行经济性比较，通过对人防异地建设费与人防建设成本两种方案进行比较，选择成本较低方案。综合各方因素考虑底商设置规划与单体设计阶段的价值管理以住宅为主的项目，在有利于底商的地方，适当提高底商的面积比例，但集中性商业不要发热，必须充分论证；在不利于商业的地方，少做甚至不做商业。以市场上类同于我项目的已建工程为蓝本，多家比算建安成本，再以建安成本数值推出此成本可以支持的交楼及装修标准并尽可能细化。如门窗是何种品牌类型；车库门是何种尺寸，是否遥控抑或手动；外墙饰材中石材、涂料、外墙挂板的比例；家庭采用壁挂炉抑或燃气小锅炉等等。阶段性成本测算，我们委托的设计师在方案阶段就有成本的量化目标，避免施工图完成时单方成本到每平方米2500元，发现高了一个台阶，再压回到每平方米1500元。这样要付出时间、进度、经济、规划等的多重损失，与其这样“亡羊补牢”，不如花点精力算帐，以“防患于未然”。“限价设计”是对前期控制的一个具体要求。我们做好前瞻的决策和盘算，才能比较“巧”的获取利润，才能比较“省”的进行管理运作。我们目前尚未脱壳于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。规划与单体设计阶段的价值管理产品配置标准的细化建筑产品功能应该适当，能满足基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点即可，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加成本而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。规划与单体设计阶段的价值管理建筑产品功能适当规划与单体设计阶段的价值管理建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。控制体形变化程度，体形系数（平面形式、平面长宽比、竖向高宽比）。在满足规范和外观效果的前提下合理设置窗地比，优化开窗面积和开启扇面积，窗积比越低越经济，且容易满足节能计算。建筑平面形状及窗积比。规划与单体设计阶段的价值管理赠送面积包括架空层、双层挑空、开敞阳台、半地下室、阁楼等。将引起相应的建安成本大幅增加，赠送面积相应部位需要先建再拆再建(赠送部位外墙按竣工验收标准施工并竣工验收合格后，在交楼前封闭变成内墙，需拆除外保温及外墙装饰做成内墙装饰)，相应的建安成本远超出单体建安成本。因此，赠送面积需经过严格市场调研，根据市场情况确定。如确实需增加赠送面积，须与政府相关部门协调，争取在竣工验收时不做外保温及外墙装饰，尽量减少无效成本的发生。赠送面积规划与单体设计阶段的价值管理合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。建筑单元组合合理规划与单体设计阶段的价值管理根据当地消防规范合理设置核心筒空间，减少分摊面积。适度考虑本层及上下层主要墙体的对位关系，降低结构设计难度。结合项目档次合理设置入户门及室内门洞宽度及高度，是否需要设置子母扇；在满足使用功能的前提下优化室内上下水管道数量。精装修设计单位（精装项目）适时介入，对户内强弱电点位及上下水位置、采暖点进行优化。前瞻性考虑建筑风格；简约而不简单；装饰性线角与造型适度；手法得当避免材料堆砌。根据项目成本控制要求合理考虑外立面材料选择和使用比例，避免立面方案确定后成本超限过多。规划与单体设计阶段的价值管理立面设计的考虑规划与单体设计阶段的价值管理实例参考一．设计管理中效果与成本的平衡二．规划设计成本的控制三．规划与单体设计阶段的价值管理四．扩初及施工