透视武汉价值-XXXX武汉楼市年中白皮书

透视武汉价值-2013武汉楼市年中白皮书2013年上半年，武汉楼市表现不凡。搜房网数据监控中心统计显示，武汉楼市前五月成交商品房74290套，除了2月由于春节原因没有过万套以外，每月成交均过万。从政策层面来看，“新国五条”的出台在武汉楼市引起了小小震动，3月，武汉二手房成交更是破了纪录。搜房网独家矩献《2013武汉年中楼市白皮书》，全面深入地总结2013年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价涨跌、区域成交等；展望2013下半年上市量、纯新盘以及购房者置业心态。第一章：房产相关政策全解读武汉出台房价控制目标公积金新政缩紧一、新国五条及武汉细则1.3月1日新国五条细则政策条款具体内容解读完善稳定房价工作责任制一季度公布房价控制目标：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年房价控制目标曾首次提出，2012年中央没有要求，新国五条重新启动有新意。坚决抑制投机投资性购房限购从严范围扩大、二套房首付比例及利率可提高、二手房交易按转让所得20%征个税：1限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；2对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计1明确提出限购同城区域全部覆盖、限购住房类型，更强调差异化调控。2二套房贷款首付及比例加码，对部分房价上涨过快城市要求提高门槛，但房价过快上涨的判定标准并没有制定，南京在不在其列？需要出台细则。3按照以前规定，二手房交易个人所得税可选择全额的1%或是差额的20%计征，此次细化政策规定必须按照卖房所得20%征收，加强了政策的执行力度和额度。被喻为此次国五条细征。则最厉害的1招。增加普通商品住房及用地供应原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。供地不低于前五年平均水平，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力；有别于以往政策，此次强调尽快形成有效供应，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性，启用经济手段引导开发商多建中小户型。加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。新点在于从国家层面提出保障房完善并严格执行准入退出制度，外来务工人员纳入保障范围两条，旨在完善保障房运行机制。加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。再提明码标价规定，与目前执行一房一价进行呼应；再次重申个人住房信息系统，但缺乏具体目标，后续或有新动态推出。首次提出了禁止有违法违规行为的房企参与土地竞买，限制对其开发项目贷款的发放等处罚措施严厉。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革2.新国五条调控力度较预期更严武汉限购在二线城市中最严3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》特别强调，限购进一步升级，并明确了统一标准。二手房的个调税，将由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。对房价上涨过快的城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“新国五条”调控力度较预期更严亚太诚实房地产业协会会长谢逸枫认为，“新国五条”政策打击力度较预期更重，实施细则在两会前提前实施，意图在于保持调控的连贯性和政策的持续性，表明中央房地产调控房价最坚定的决心。实施细则一旦全国实施，房价上涨、涨幅扩大的局面将结束，未来几个月楼市会降温下行。武汉限购在二线城市中最严武汉市房管局人士介绍，目前武汉限购在全国来看仅次于北京和上海，是二线城市中最为严格的，也不属于房价上涨过快城市，目前还没有新的调控政策出台，但武汉存量房消化周期为8-9个月，从供求关系上看有利于保持房价平稳。多位业内人士表示，实施细则比预期更为严厉，市场上整体的商品房买卖活跃度，估计将持续下降。楼市成交量会开始降温，预计到二季度会有明显回落，房价涨幅将得到遏制。对于二手房市场来说，打击的程度与量价降幅超过一手房。由于此次强调差别化调控，一二线城市楼市会降温。关注房地产“国五条”房价以稳为原则细则摘要：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。解读：中国指数研究院（华中）研究总监李国政表示，本次“新国五条”细则确定了“保持房价基本稳定的原则”，这与原来“促进房价合理回归”的政策尺度相比，着眼点在政策的延续性及稳定性。“按照房价稳定的原则制定房价控制目标”，杜绝涨价目标，行政手段持续。武汉情况：武汉市房管局人士接受记着采访时表示，武汉自2011年首次制定并公布了房价控制目标：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。2011年和2012年武汉新住房价格分别为上涨3.72％和下降1.01％，数值均低于全市GDP及居民人均收入增幅超两位数的水平，完成了房价调控目标。今年，武汉将于两会后出台并向社会公布房价控制目标，新房上市将继续实行“销售价格预审制”，备案价格为销售的最高价格。限购范围全覆盖细则摘要：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。解读：上海某房地产研究院副院长表示，这意味着限购进一步升级，并明确统一标准。长沙等仅限购买主城区住房的城市，将被要求实现“限购全覆盖”。地方出台执行细则，主要集中于3月出台，地方细则尤其是一线城市，还将再度升级。武汉情况：武汉市房管局人士说，目前武汉限购限贷政策，涵盖了全部行政区、新房、二手房及所有价位的住房，已基本属于限购限贷的“标准版本”。房价上涨过快城市提高二套房首付细则摘要：继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。解读：亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，这意味着房贷全面加码。首套房贷款的首付款比例和贷款利率有收紧趋势；第二套（及以上）住房信贷的首付提至7成，利率提至1.3倍。不排除银行停止二套房贷，加强对银行窗口指导。武汉情况：武汉市房管局人士表示，细则措辞严厉，要求“对房价上涨过快城市”提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率，目前武汉还是会继续执行老政策。该人士表示，武汉目前还不属于房价上涨过快城市，在昨日下班之前尚未接到这方面通知。但武汉今年会继续打击坐地涨价等违法违规行为，稳定房价。3.2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标1)根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，为了继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府研究决定，我市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。2)3月31日武汉房价控制目标政策措施具体内容一：完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。解读：3月31日，武汉公布2013房价控制目标，指出房价涨幅不得超过人均可支配收入增幅。二：坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。解读：限购将完善收紧并严格执行。今年房产税试点将扩大范围，预计会以一线城市为主、房价上涨过快二线城市为辅。三：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。解读：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。四：加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。解读：新型城镇化在住房保障方面的体现：将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。五：加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。解读：明码标价一直严格要求，推进城镇个人住房信息系统建设是亮点。二、武汉公积金新政武汉市住房公积金中心宣布，将对公积金贷款和提取政策作出调整：自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。尽管武汉公积金中心人士表示，这次调整只是限制部分“投机”行为，并不代表房地产调控政策收紧。但市场人士却称很难不产生联想。贷款新增余额与缴存期指标武汉在计算职工公积金可贷额度时，将在原有60万上限（2套房50万）、贷款还款能力、贷款比例（分1、2套房；房龄；面积因素）等测算方法基础上，新增公积金缴存时间及缴存账户余额系数标准。即按照缴存时间和缴存余额，综合确定额度——贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（详见下表）。其中，余额之和不足1万元按1万元计算。以一对月缴存分别为900元、800元的夫妻为例，按原有计算方法，其公积金贷款额度为32万。而根据新增的缴存时间和余额计算，假设夫妻双方余额共2万元，连续缴存12个月，则贷款额度变为28万元。取低值确定额度后，则该夫妻能贷款的最高额