物业管理基础知识

物业管理基础课程PropertyManage学习重点1.物业管理的产生与发展2.物业管理概念解析3.物业管理的基本内容（横向介绍）4.物业管理的基本环节（纵向介绍）每天都在成长……1、物业管理的产生和发展物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，工业化发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住，但因设施简陋，环境差，承租人素质有限，拖欠房租、破坏物业，严重影响业主利益奥克维姬.希尔（OctaviaHill）女士推出的一套行之有效的房屋管理办法，取得成功香港的物业管理——起源香港的物业管理源自英国，但根据当地情况又有了新的发展。20世纪60年代，香港经济起飞；人口激增，基础设施落后，住房十分紧张，导致居住环境恶化。香港政府开始修建公屋，某些社会团体修建一些廉租房屋以缓解中下层市民的居住问题。为管理这些屋村，政府及相关团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法香港的物业管理——发展香港在物业管理方面先后制定了《房屋条例》、《多层大厦（业主立案法团）条例》、《建筑物管理条例》等法规，分别由建筑事务监督、消防专员、卫生专员按法律规定定期进行检查和监督，以确保物业管理的各项工作内容能符合有关条例的要求香港的物业管理企业现状目前香港的物业管理公司主要分为两类：1.附属于大型发展商的物业管理公司2.不附属于任何发展商，独立以专业身份接受业主委托管理在香港：从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调，定期对分承包方进行考核、评估，摆脱“小而全”，管理成本大大减少物业管理在中国现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市发展历程1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业在我国的诞生1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入了一个新阶段1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》（第33号令），强调城市新建小区必须推行物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管理模式，由物业管理公司实施统一管理是深化房地产管理体制改革的重要举措在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同，其含义也从仅指住宅小区的管理，扩大到包括各类办公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理，并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第23次会议通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，于1994年11月1日起施行。这是建设部第33号令颁布实施以来全国第一个住宅区物业管理地方性法规。它的颁布实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、法制化轨道发展历程2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过《物业管理条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。深圳国家一级物业管理公司万科物业中海物业金地物业天安物业莲花物业中航物业长城物业万厦居业南光物业大众物业国贸物业城建物业鹏基物业恒基物业华侨城物业科技工业园物业深圳物业管理公司深业集团（深圳）物业……那么，什么是物业管理呢？2、物业管理概念解析什么是“物业”？“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地物业的分类1.按物业用途分：住宅、商业、工业、其他2.按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层（4-7）、小高层（8-10）、高层（10层以上）3.按物业行政区域分：深圳、惠州、东莞……4.按物业所有权分：个人、集体、国家5.按物业地理位置分：北方的、南方的……什么是“物业管理”？“物业管理”，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。——摘自《物业管理条例》第一章第二条物业管理的目的为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长物业管理的基本特征1.社会化2.专业化3.市场化（主要特点）*经营型（从企业角度考量）物业管理的基本特点业主自治自律1.业主公约2.业主委员会物业管理企业的统一专业化管理物业管理的发展趋势1.物业管理企业化强调规模经济；强调“一业为主、多种经营”2.专业服务社会化摆脱“小而全”，逐步实现专业分工3.物业管理现代化管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；管理方式程序化物业管理都管些什么？（横向）3、物业管理的基本内容六大管理三类服务1.房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等）2.环境管理（含清洁、绿化、消杀管理等）3.公共秩序管理（含公共安全防范、消防、车辆与交通管理等）4.客户管理（含入伙与装修、客户服务、投诉处理等）5.物业档案资料管理6.其它公共管理，如人力资源管理、财务管理等1.常规性的公共服务2.针对性的专项服务3.委托性的特约服务物业管理基本内容房屋本体养护修缮设备设施维修养护治安管理消防管理清洁管理绿化管理交通管理维修基金管理办理物业保险管理费核收和使用管理开展多种经营建立社区文化协助政府工作建立物业档案针对性的专项服务家政服务上门维修房屋租赁经纪中介会所管理……不限于此委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务特约服务实际上是对专项服务的补充和完善当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务如何实施物业管理？4、物业管理的基本环节物业管理的4个基本环节（纵向）1.策划阶段2.前期准备阶段3.启动阶段4.日常运作阶段一、策划阶段物业管理的早期介入制定物业管理方案1.确定管理档次2.确定服务标准3.财务收支预算选聘或组建物业管理企业早期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础早期介入的作用有利于优化设计，完善设计细节有利于提高房屋建造质量有利于保证物业的使用功能有利于加强对所管物业的全面了解有利于后期管理工作的进行有利于树立物业管理企业的形象案例提示空调滴水管和空调架电梯选型别墅围墙水池清理绿化植物二、前期准备阶段企业内部机构的设置和拟定人员编制物业管理人员的选聘与培训规章制度的制定物业租售的代理三、启动阶段物业的接管验收业主入伙与装修产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立接管验收接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理应全面启动接管验收的作用明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益为日后管理创造条件接管验收的要求与标准建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》1.接管验收资料（竣工、产权）2.房屋质量与使用功能检查主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属设施3.钥匙业主入伙与装修通过宣传使业主了解和配合物业管理工作入伙手续办理业主接管验收、返修工程跟进加强装修管理配合业主搬迁做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作产权备案和档案资料的建立产权备案档案资料的建立1.顾客资料2.物业资料四、日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调1.内部环境（基础）2.外部环境（保障）日常综合服务与管理是物业管理最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现循章遵制，全面履行物业管理企业的职责不断提高队伍的服务意识和品质意识应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻坚持质量改进，主动提高管理服务水平系统的协调内部环境：物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、电视台、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办……等等课程回顾1.物业管理的产生与发展2.物业管理概念解析3.物业管理的基本内容4.物业管理的基本环节TheEndThankYou!