房地产项目开发流程图解析

房地产项目开发流程图解析1、市场分析2、经济分析3、技术分析4、财务分析（一）：项目可研和决策控制程序接上土地来源项目可行性研究任务的确定明确项目论证的性质、目的（财务部）项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部）制定项目论证计划方案（财务部）建筑规划条件（总工室）资料汇总（财务部）市政条件（拆迁部）城市配套集资费（开发部）小区配套、环境工程费用（预算部）市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部）征地费用（拆迁部、开发部）建安费用（预算部）动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部）规划、勘察、设计费用（总工室）配套工程设计费用（总工室）招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室）销售费用（营销部）财务、管理（财务部）不可预见费（财务部）利润（财务部）讨论并决策（中层以上领导）项目论证分析（财务部、总工室）通过土地招、拍、挂方式获取土地土地投标中标通知书办理选址意见书（市规划局）计委立项（市计委）市政府会议纪要进行拆迁安置及征地（拆迁公司）编制项目建议书办理拆迁红线（市规划局用地科）办理拆迁许可证（市房管局）（二）：项目开发前期工作准备接上办理初步规划方案审批手续（市规划局总工室）办理用地规划许可证（市规划局用地科）办理市政府用地批复（区国土分局转市国土局转市政府）办理环境影响报告及审批手续（市环保局）策划方案定位办理国有土地使用证（区国土分局转市国土局）规划设计委托或招标进行规划方案设计进行单体施工图设计方案评审控制性详规方案报规划审批（规划局总工室）单体方案报审（规划局总工室）勘察单位委托或招标（总工室或项目管理部）地质勘察审查进行地质勘察（三）：项目规划方案及设计流程接上（建设局）（规划局工程科）（四）：项目施工前准备工作接上施工图审查（审图公司）消防审核（市消防支队）人防审核（市人防办）环保审批手续（环保局）涉外建审手续无线电微波干扰审核（无委办）航空高度影响审核（空军）办理项目报建（建设局行政中心）监理公司确定测绘院预放样办理排污水手续办理环保手续办理临时用水手续办理临时用电手续施工招投标（项目管理部）办理质量监督（建设局质监站）办理安全监督（建设局安全站）组织施工放样完成三通一平（项目部）建设工程规划许可证建筑工程施工许可证验槽桩基静载检测（建瑞桩基检测公司））组织工程施工（项目管理部）（可做可不做）（五）：项目施工阶段流程接上建筑工程竣工验收（施工单位）工程档案归档（施工单位）备案、归档交房规划验收监理档案归档（监理单位）消防验收（施工单位、建设单位、项目部）规划竣工测绘成果（项目部）验收并移交营销部或物业人防、安全局、无线电、空军等相关职能部门验收（项目部）基础施工桩基动测（建瑞桩基检测公司）土方开挖做好开工报告（施工单位）组织图纸会审和设计交底工程桩基进场施工审核施工组织设计（总监、项目管理部）上部主体施工商品房买卖合同、银行按揭手续办理（销售部）基础验收测绘院验线（测绘院）办理商品房预售许可证（销售部）主体封顶中间结构验收拆架交房建筑工程初验（六）：项目竣工交房、移交物业管理房地产建设项目开发程序流程图选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务；据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见室外管网、景观、绿化配套工程施工环保验收用户土地证、产权证的协助办理新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，规划局办理建设用地规划据此到地征部门办理用地测绘院钉桩，成果给设计人许可证批准书，评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、到园木局申请伐树许可证修改后送首规委审图2、了解线路与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调4、到供电局业扩处申请用电报表，做正会出市政会议纪要式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入计划到税务局去税单制作资料（建委会签）报价小组审查，领取预售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证建委、物价局下文批价到市政部门盖章，证明市政条件落进行销售四源费缴纳到开发办市政处同意招标填招标申请书并到市招办登记招标办审查标底开标会订合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源，市开发办同意施工质量监督落实任务任务来源及一切手续秘书处登记建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工一、二、三、四、五、六、七、一、1、小区内线路委托设计2、委托施工3、配电室土建工程验收4、设备安装及验收5、送电二、1、通知园林局绿化办2、交绿化费3、绿化施工三、1、按道路方案进行施工2、市政办事处养路队验收四、1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工、及验收2、到市政监理所下水报装3、规划设计4、竣工验收五、1、到热力公司报装2、委托线路设计3、施工及验收六、（自建锅炉房）1、环保局同意锅炉房规划位置2、委托设计3、到劳动局报装4、环保局审查消音除尘设备5、竣工验收七、1、到煤气公司报装2、到规划科定线路方案3、设计4、看现场5、施工6、业务科检验同意接气7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续9、通气全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及销售、办理产权证进入物业管理阶段