世联2007年中信红树湾四期销售执行报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007/5版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中信红树湾四期销售执行报告谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司2项目分析市场分析竞争分析开发商目标报告思路销售策略具体执行32007年销售目标23亿，4期实现70％销售率（不含公寓）。2007-2008年，建立中信红树湾在市场上的持续影响力。4目标解析2007年销售目标23亿，4期实现70％销售率（不含公寓）。世联观点：在确保回款目标及开盘热销势头的前提下，追求更高利润。2007-2008年，中信红树湾在市场上的持续影响力。世联观点：强化中信红树湾的品牌影响力，建立自己的湾区生活标准，向市场兑现比肩全球的湾区生活，增加高端客户的“归属感”。本报告是严格保密的。5销售目标分解已售实现销售金额11.2亿剩余预计销售金额1.9亿合计13亿三期07年1月开盘，目前销售到尾期，预计实现总销售额为13亿；2007年的四期销售金额目标为10亿。本报告是严格保密的。6销售目标分解时间6月7月8月9月9月8日10月11月12月9.8开盘累计销售月销售套数销售率40％54％60％63％130502010100张200张300张130180200210确保发展商年底实现10亿目标，7项目分析市场分析竞争分析开发商目标报告思路销售策略具体执行本报告是严格保密的。8项目分析推售历程04.6.1210.3011.2005.5.178.289.1106.11.1107.1.6新闻发布会正式亮相推出量当天成交当天实现均价当天实现销售金额300套108套13套TH400套455套15套TH261套283套71套11套TH209套286套15套TH187套8962914826203128221098833772216004.38亿1.17亿0.9亿5.6亿6亿1.66亿8.35亿项目共经历六次推售，实现销售总面积30.7万㎡，总套数1543套，销售金额41.75亿，实现均价1.36万元/㎡本报告是严格保密的。9项目高层共分五期推出，均价和户均面积均呈不断上升趋势。逐步奠定了项目不断升值的市场口碑。以上数据不含公寓和别墅18220221720224293351260922351571723261334341110100100010000100000户均面积实现均价套数户均面积182202217202242实现均价93351260922351套数571723261334341一期二期三期四期五期？项目分析各期概况本报告是严格保密的。10片区规划在不断地明晰，居住环境不断地成熟，提升客户对片区的认可度及对项目的信心。关键词：道路畅通，绿植茂密区间车开通及部分公交车启用红树西岸入伙，御景东方一期售謦深湾小学深湾中学欢乐海岸中央公园滨海医院深圳歌剧院口岸博物馆项目分析片区发展本报告是严格保密的。11项目分析北区产品16栋四期经济指标：总建面9.1万，高层住宅+公寓共717套，其中：6.7万的住宅，共334套，2.4万的公寓，共383套五期：建面约9.2万，共366套；户均243高层的341套，户均387的TH25套四五期位于红树湾最后一块看高尔夫的地块，产品类型丰富（大平面、TH、公寓）。本报告是严格保密的。12户型面积区间套数比例3房2厅121-1305817%3房2厅153-1688726%4房2厅207-23712036%4房2厅184-185299%5房3厅269-333206%6房3厅350-384206%合计334100％18栋12栋11栋【4期住宅户型比例】四期住宅户均面积202M2，主力户型集中在121-168M2的3房及207-237M2的4房。项目分析四期住宅产品本报告是严格保密的。13【四房二厅，235M2】【三房二厅，130M2】空中院馆入户花园项目分析四期住宅户型空中院馆入户花园户型方正、通透自然采光二梯二户、二套房设计部分全景GOLF仍保留的户型优势：保留以往户型设计亮点。本报告是严格保密的。14【11栋01户型，383M2，错层复式】4.5M客厅入户花园全景GOLF主卧全景GOLF带书房四期户型创新点：40套极其稀缺的错层复式智能化电梯直接入户46-48M2超大入户花园挑高4.5M的高厅双餐厅三套房设计客厅、卧室全景GOLF景观客厅、餐厅错层独立设计且南北通透三梯二户，主仆分道关键词：创新空中复式、全景GOLF项目分析四期住宅户型本报告是严格保密的。15【4期住宅户型比例】户型面积区间套数套数比单身公寓38267%1*141-47205%1*247-5328474%1*213121%2*288-156226%2*3153287%顶层110210%合计383100%项目分析四期公寓产品2.4万建面，47-53m2的1房2厅为主。19栋本报告是严格保密的。16关键词：可上下打通，左右拼合，户户阳台凸窗，景观资源丰富。空中院馆项目分析四期公寓户型本报告是严格保密的。1712、18栋在前三期基础上产品更为舒适；11、19栋为小区唯一产品。项目分析四期产品汇总栋数套数面积区间梯户比景观户型特色综合素质12栋120207-237m23梯2户高尔夫景观空中院馆多套房设计主仆分道18栋174120-180m22梯3户小区中心园林景观；少数户型看深圳湾及华侨城内湖景观空中院馆部分户型带入户花园11栋40270-380m23梯2户高尔夫景观错层2层通高超大入户花园；4.5米高厅设计，电梯直接入户19栋38338-158m26梯16户深圳湾及华侨城内湖景观，少数户型看高尔夫景观可上下打通，左右拼合，空中院馆。阳台凸窗设计本报告是严格保密的。18项目分析成交客户分析一二三期为项目后续积累了很好的客户基础。一期上门客户5533，其中业主618二期上门客户3007，其中业主772三期上门客户1946，其中业主221829849重复购买12097，一二三期积累了大量的客户，这批客户在不同的区域重复置业着，在不断地成长，经济实力越来越强，仍然是项目的有力支持者和传播者。本报告是严格保密的。1929%12%23%2%19%1%9%5%32%10%23%3%18%2%8%5%34%7%24%4%16%2%7%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%亲友介绍报纸杂志路过（条幅、楼体、围墙）广告牌曾关注过周边楼盘电视、电台短信直邮一期二期三期亲友介绍和地块包装效应作用日渐明显。认知途径项目分析成交客户分析本报告是严格保密的。20项目分析成交客户分析随着项目价格的提升，升值口碑广泛传播，自住所占比率减小。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%空白度假买给亲友投资自住居住同时考虑投资其他一期二期三期8%57%17%18%不准备即时入住入住不一定肯定不住业主语录：“升值了可以考虑卖”“太想赚钱了，不准备自己住”“升值空间很大，涨到一定程度准备出手”“配套还不完善，不方便，不住”本报告是严格保密的。21对发展商品牌、物业管理的关注度在不断上升，关注点在从有形价值向无形价值转变。地段价值仍是项目的核心价值。升值的口碑在不断地扩大，周边环境日渐成熟，但对价格的认可度明显降低。物业管理的满意度从一期起都较弱，须不断提高服务及管理的水平。0%5%10%15%20%25%30%35%40%发展商品牌升值户型环境建筑规划价格物业管理位置交通景观一期二期三期购房关注点0%5%10%15%20%25%30%35%40%发展商品牌升值户型设计环境景观地理位置交通周边配套物业管理价格一期二期三期最认可的方面项目分析成交客户分析随着项目价格的提升，客户对开发商品牌及物业管理的关注度逐渐上升。本报告是严格保密的。22项目分析四期意向客户分析意向价格53%39%8%0%0%0%25000以下25001-2800028001-3000030001-3200032001-3500035001以上价格意向42%47%11%0%0%0%25000以下25001-2800028001-3000030001-3200032001-3500035001以上公寓住宅客户意向价格集中在2.5万以下，公寓客户意向价格集中在2.8万以下，3万均为客户的敏感。一半以上的住宅客户意向价格集中在25000以下，39％集中在25001-28000，而30000的单价是客户的敏感点。公寓客户多能接受的2.8万以下的价格；3万是客户敏感点；大多数客户要求带装修销售（带1000-1500元/m2的装修）23项目分析结论四期产品线丰富，公寓类产品及11栋错层复式为整个小区稀缺产品；四、五期产品综合素质高，四期在承接整个中信红树湾项目基础上，为五期更高端的形象做铺垫。一二三期积累的大量客户，需要持续客户经营，扩大口碑传播；让客户认可价格并迅速买单，需要不断在客户关注的服务、体验、现场、营销上下功夫，营造客户对项目的“归属感”。24项目分析市场分析竞争分析开发商目标报告思路销售策略具体执行本报告是严格保密的25市场分析宏观政策分析06年政府对房地产市场的调控手段持续增强，政府寄期望于通过金融政策的限制，继续打压投资炒房，目的仍在于规范楼市、平稳房价、遏止投机。07年已出台政策主要为进一步规范房地产市场价格秩序。未来有可能出台的政策有现售、物业税、二手楼限价……住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，期房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-201005年年初05年年中05年年底06年年初07年年初2.1土地增值税清算通知3.12《关于规范房地产明码标价工作的通知》3.5“两会”关于物权法第六次审议3.16《物权法通过政策进一步规范房地产市场，未来进入开发商综合实力的竞争。同时豪宅物业开发受到严格限制，豪宅物业稀缺凸显。本报告是严格保密的26项目名称开盘时间销售率销售价格中信红树湾3期2007-1-675％23000宏发领域2007-1-675%14500星河丹堤B区2007-1-2167％27000奥林华府2007-1-1361％10000金地梅陇镇2007-4-885%11000华侨城东方花园2007-2-973%7万华侨城纯水岸4期2007-4-930%3.6-5.3万宝安西乡桃源居2007-4-1585%8755万科第五园二期2007-4-2861％26450公园大地2007-4-2196%高层13359别墅34619复式24096市场分析宏观政策分析政策影响不了市场的对价格的强承接力，高价高速成为新的市场特征。本报告是严格保密的27三级市场成交均价走势120001800013000110001400020000150001800019000220002200025000050001000015000200002500030000天鹅堡大平面水榭花都大平面硅谷别墅红树湾2006年5月2006年11月2007年2月根据不同楼盘不同阶段的三级市场成交均价对比分析，豪宅项目在06-07年的政策风雨中，仍持续呈较高的均价增长趋势，这也说明在政策打压之下，豪宅产品日益稀缺，其增值潜力及稀缺性优势将在未来会有进一步的体现豪宅项目的稀缺性使得其价格持续攀升。市场分析宏观政策分析本报告是严格保密的28市场分析