2019上半年海口写字楼市场深度研究报告56p57页

2019上半年海口写字楼市场深度研究报告本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2019.07月海口市写字楼市场调研分析海口市房地产市场分析海口市写字楼市场分析123提纲Part1海口市房地产市场分析Part1.1海口市城市概况海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。城市概况◆海口市，又称“椰城”是海南省政治、经济、文化、交通的中心；◆全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。人口约170多万。◆城市发展目标：建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。1城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。城市价值1◆经济发展在省内城市中处于领军地位，2019年全市GDP总值占全省的28.78%；◆海南省的经济、文化中心，各项主要经济指标在全省都占有较大比例；◆海南省的交通、商贸中心，交通、商品物流辐射全岛；◆海口以省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进写字楼市场。城市价值海口市2052.12590.5505001000150020002500海南省海口GDP（亿元）2城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。◆中心区采取“中强”发展战略：即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；◆国贸重点发展商务办公（公司总部）、商务酒店（国际品牌酒店）、商业零售、餐饮（高档特色餐饮、名点食品店、酒吧、咖啡街等）、休闲娱乐文化产业。海口旅游发展体系规划结构为：三带、一轴、一中心；三带：西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带；一轴：南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴；一中心：都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心。海口发展总体目标：建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市规划3Part1.2海口市房地产市场分析上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。市场综述1从供应量上看，2019年海南国际旅游岛获批，海口年商品住宅新增供应量一直呈上升趋势，尤其到了下半年呈井喷之势，11年1月份到达顶峰，2月份公布限购令，3月份开始实施，海口的新增供应量急速下滑，呈不稳定趋势；2019年下半年，预计海口新增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量存在不稳定因数。海口市近13个月商品住宅新增供应走势图同致行分析：上半年1、2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急速下滑，住宅市场现有缓慢回暖之迹。市场综述2从成交量上看，海口商品住宅成交量在以一年左右为一个周期；上半年1、2月成交节节攀升，限购令实施后3月份成交量急剧下降后，4、5、6月份呈缓慢回升之势；从成交均价来看，海口上半年商品住宅成交均价呈波动趋势，限购前成交均价呈上升趋势，限购后，急速下滑，限购对住宅市场影响较大。海口市近13个月商品住宅成交走势图同致行分析：同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是60-80㎡，占了总成交的1/3，小户型仍是海南的畅销户型。市场综述3在11年上半年各面积区间产品成交方面，60-80㎡的产品是最热销，占了33.71%，其次为100-130㎡的面积段，占了21.47%；由上半年的成交面积段来看，由于政策的实施，抑制了投资投机及为改善居住环境需求大户型的购房者，小户型产品成为畅销户型，中等户型产品在5月份也开始受市场欢迎，由于购房门槛相对较低，容易受度居住客户的青睐。海口市各面积区间产品成交一览表同致行分析：2019年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2019年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。小结：Part2海口市写字楼市场分析Part2.1海口市写字楼市场现状分析宏观环境——政策环境2019年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带动海口写字楼市场的火热。近几年，海口市GDP增速加快，社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。2019年楼市调控密集，2019年将继续从严，但调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产带来重大发展机遇。楼市调控利好国际旅游岛利好经济发展利好写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端写字楼空缺。发展现状1成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。1中档写字楼成为市场主力：自2019年来开盘的销售的写字楼主要以中高档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好2国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。34旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。5高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。写字楼现状2类型新型纯商务写字楼如：证大国际、天邑国际、海南时代广场、海口财富广场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；“可住可商”的商住楼如：半山花园·海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；“租比买实际”的旧型写字楼如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；星级酒店宾馆的“五星级商务套房”如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产品开始出现，纯高端产品稀缺。写字楼现状3纯高端产品类高端产品中低端产品租金区间(元/月/m2）150-200代表项目100-15030-100纯办公，无其他业态顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口多有大堂和室外广场，注重科技和生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次混合业态，商住两用型设备多采用知名品牌和国内组装大堂昭示性一般，无室外广场落成较早，规划功能落后，形象较差入住企业规模较小天邑国际证大国际金融中心海控国际广场北京大厦南洋大厦2010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的存量得到了一定的程度缓解写字楼供求关系42019年-2010年写字楼市场供求情况2010年海口写字楼总体供应量为3.85万平方米，成交量为4.1万平方米，供求比例为1：1.065，需求略大于供给，供求基本持平；2010年海口写字楼市场成交均价为5263元/㎡，与09年持平（09年成交均价5264元/㎡），相比2019年上涨15.58%；海口办公市场需求较小，已经逐渐饱和，后期办公市场仍会维持不温不火的销售。同致行分析：写字楼分布5海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来的大英山片区的写字楼供应较多。大英山片区长流片区长流片区：现状：以市级行政办公、教育科研为主的组团中心；大英山片区：现状：与老中心区金贸区紧密相连，紧邻两大商业圈；规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心。金贸片区：现状：老中心区是目前商务办公的主要聚聚地，但没有形成真正城市中心；规划：以发展商业金融服务、居住为主。现阶段，高端的商务办公集中在龙华区，其它3个区商业主要是中低端的商务办公。各区的商业定位6龙华区是海口的金融中心，是机关、媒体、大型企业和重大市政设施的聚集地，是写字楼聚集发展的源地。现阶段，秀英区、美兰区、琼山区短时间内不具备发展中心商务区的核心竞争力，秀英区、美兰区、琼山区所承担的城市功能各不相同，对写字楼产品有使用需求的客户群体小。同致行分析：住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇，2019年办公市场供应量创自07年来新高。供需分析7＞大多数写字楼都在2019年或者之前上市的，而2019年以来，由于住宅市场调控政策不断，“限购令”等等措施的出台，众多开发商开始转战商业地产，同时带动起了办公市场的发展，2019年海口办公市场新增供应量3.85万平方米，为自07年以来的最高值。＞2009和2019年是办公市场成交情况较好，主要是由于经济危机浪潮退下，新的办公需求渐增。09年成交量为5.6万平方米，比2019年2.17万平方米的成交量上涨158%。2019-2019年海口写字楼供求关系走势海口市近6周办公市场成交变化海口市近6个月办公市场供求变化从海口近6个月的办公市场供求上看，近六个月中只有1月出现极小供应，其余每月均无供应。从海口市近6周办公市场成交上看，5月份共成交469.16平方米。近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船高，目前海口市办公市场均价为21000元/㎡以上。价格分析8海口市2019-2019年海口办公市场成交价格走势图从2019-2019年成交均价走势上看，海口市办公市场均价呈稳步上升趋势，特别是住宅市场调控密集的2019年，成交均价涨幅较大；从近6个月的成交均价走势上看，成交均价呈波浪式上涨，5月成交均价21000元/平方米成交均来自证大国际金融中心。可见，住宅市场遭遇调控的打击，投资者目光转向商业地产，从而带热海口市办公市场，助推价格的提升。海口市近6个月海口办公市场成交价格走势图Part2.2龙华区写字楼市场分析龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所龙华区写字楼1◆龙华区目前聚集了深发展、中国人民银行海口支行、国家开发银行、中国光大银行、海南联合资产管理、PICC、国泰君安证券等一大批金融、银行、保险公司在此落户，已经成为海口的金融中心区；◆项目位于滨海大道和国贸路的中间位置，与滨海大道和国贸片区的写字楼形成一个写字楼聚集区，未来会逐步发展成一个成熟的商务写字楼办公的区域。◆区域内积聚了证大国际、天邑国际、琼泰大厦、南洋大厦、财富广场、宝发国际、玉沙国际等写字楼。南洋大厦琼泰大厦天邑国际玉沙国际宝发国际证大国际◆国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼最密集的板块；◆交通：滨海大道是海口市主干道之一，穿越秀英区、龙华区、美兰区，周边交通便利。◆周边配套：滨海大道板块资源丰富，高层可看海周边有万绿园、会展中心、五星级酒店等；龙华区写字楼主要集中在国贸板块和滨海大道板块。写字楼板块分布2龙华区写字楼：海口市写字楼主要集中区位为龙华区，包括在售、在租写字楼共计26个。通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域龙华区板块分析3高端中端低端龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字楼30个，在售的有3个，在建3个，在租13个。龙华区写字楼分布4天邑国际琼泰大厦南洋大厦财富广场半山花园帝豪、帝都大厦环海大厦鸿联广场诚田大厦世贸中心北京大厦玉沙国际国贸中心时代