江山花园营销策划方案

江山花园营销策划方案市场篇一，全市经济情况2007年全市实现生产总值（GDP）142.03亿元,按可比价格计算，比上年增长15.1%，。其中：工业实现增加值45.62亿元，比上年增长16.8%，建筑业实现增加值12.23亿元，比上年增长13.2%。市财政总收入累计完成24.00亿元，比上年增长30.6%城镇居民人均可支配收入11109元，扣除价格因素比上年实际增长22.6%。城镇居民人均消费性支出7789元，实际增长17.5%。农民人均纯收入2379元，比上年实际增长11.9%。年末金融机构存款余额168.85亿元，比年初增长8.1%，其中企业存款33.58亿元，比年初下降7.1%，城乡居民储蓄存款96.40亿元，比年初增长8.5%。金融机构贷款余额150.77亿元，比年初增长14.7%。其中对工业短期贷款32.45亿元，比年初增加52.2%，对农业短期贷款11.97亿元，比年初增长20.41%。房地产投资完成95260万元，同比增长61.6%，房屋施工面积77.50万平方米,其中竣工面积42.30万平方米，竣工率达54.6%。2007年全市人口出生率为13.0％。，死亡率为6.6％。，自然增长率为6.4％。。年末常住总人口（常住一年及以上）267.36万人，比上年末增加1.37万人。1．西秀区经济情况2007年西秀区完成财政总收入72144万元，比上年同期增长25.7%，增收14748万元。完成地方财政收入42745万元，比上年同期增长28.6%；国税部门完成5013万元，比上年同期增长19.1%。地税部门完成23084万元，比上年同期增长32.3%。2001年至2006年，社会消费品零售总额分别为：93611万元、102792万元、113148万元、129224万元、149624万元、174592万元，增长速度分别是：8.11％、9.81％、10.07％、14.21％、15.79％、16.69％，以2000年为基期，年均增长12.40％，六年来持续保持高位增长态势。社会消费持续快速增长的主要支撑因素（1城乡居民收入稳定增长。（2）、旅游经济的急速升温，成为拉动消费增长的引擎（3）、招商引资拉动消费需求的增长。（3）、房价飞涨，居民预期消费不明确。西秀区固定资产投资运行情况：镇基本建设项目完成投资20642万元，同比增长83.35%；更新改造项目完成投资36164万元，同比增长153.43%；房地产开发完成投资52402万元，同比增长160.34%。农村非农户（农村集体）固定资产完成投资9026万元，同比增长39.08%；农村私人固定资产完成投资38928万元，同比增长4.25%。西秀区房地产企业累计完成房地产投资33608万元，同比增长153.55%，商品房屋销售面积115239平方米，同比增长13.49%。在商品房屋销售面积中：商品住宅销售面积205906平方米，占销售总面积的89.21%，同比增长10.65%，商业用房面积16922方米，占销售总面积的7.34%，同比增长15.34%，其他用房销售面积7850平方米，占销售总面积的3.45%，同比增长552.71%。影响商品房屋价格上涨的原因是：1、住房需求量大。随着居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使房屋需求加大，供需矛盾紧张。2、土地价格高涨。随着工业化和城镇建设的推进，大量土地资源被占用，土地资源减少。加之房屋建设市场对土地的需求增加，使土地的供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。其次，实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨。上半年土地购置面积124889平方米，土地成交价11444万元，土地销售价格为61.12万元/亩，较同期每亩土地增加23.5万元。土地交易价格上涨增加房屋开发成本，推动房屋价格的上涨。3、城市建设配套费和税收增加。近年来，城市建设配套费和土地增值税、土地使用税税率大幅度提高，在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋价格上涨。4、建筑材料价格的上涨，加大房地产的开发成本，对房价的上涨形成推动力。5，商品房屋空置率下降。由于房价不断上涨，商品房屋销售增长，商品房屋空置率呈下降趋势。统计资料显示：本区房地产投资呈快速增长态势，商品房建设以住宅投资为主，商业用房投资及其他投资以成倍的速度快速增长，开发资金主要是国内贷款及其他资金，商品房屋销售以期房商品住宅占主导地位，商品住宅商品房屋空置率下降。财政收入持续增长，老百姓可支配收入增多，社会消费总额年年上涨，这些证明了现在以及未来市场购买力强大，房地产产品作为人人需要的生活必须品，其未来需求量庞大。土地供应量增大，未来房地产市场竞争激烈。2．西秀区房地产现状西秀区房地产经过很多年的发展，在户型设计，小区规划，价格等方面都有了自身的特点，了解这些，对本项目下一步的运作有很大的帮助。户型：100平米以下都是二房二厅，100-140之间都是三房两厅，140平米以上都是四房，顶楼大多做成200平米左右的复式。其中100平米以下的约占10%，200平米左右的约占到5%，140平米以上约占到10%，100-140平米之间量最多，约占到75%。这种面积比例是由目前的家庭人口数量决定的，现在大多是三口之家，一间小孩房，一间大人房，一间书房兼客房，在经济上也可以承受；二房多为年轻人或经济收入低的人群，大面积房是高收入人群的需求品，但这类型的需求数量有限。价格安顺房价这几年来都呈上涨趋势，南马阿一片05年几百千把一平方，06年远大￥1550，金色港湾￥1670，江山电梯房￥2200，07年狂标至2700，目前大十字已经达到3000元/平米。开发区目前在售的几个楼盘，如派力光华乐章，电梯房起价2298元/平米，优惠打折后每平米2176元/平米，最高价到2700元/平米，而阳光花园的多层全部卖2580元/平米。钢铁涨价，导致房地产成本增加，价格还可能进一步上涨西秀区客户构成由于西秀区是市政府所在地，又是老城区，距核心商圈近，来这里买房的客户群有当地人，也有下面县城来这里投资居家的群体，还有开发区和黄管会的人群，具体的客户群包括以下几类：A．西秀区的居民，B．下面县城乡镇上来置业的客户群C．外地在县城做生意的人群D．开发区的居民以及里面厂矿有一定收入的工作人员和企业主E．外来投资客区内房地产发展的特点西秀区这几年的房地产发展比较慢，上规模上实力的房地产开发公司不多，在当地居民心中没有很具品牌的地产商，近几年总推盘量与别的地级市相比较小，楼盘规模都不太，配套简单，主要的特点有以下几点：A．楼盘整体规模比较小B．小区里面配套比较简单。C．绿化环境比较差。D．电梯房发展的比较小。E．物管比较落后，服务跟不上时代的发展。F．市场需求量大，供应比较小。区内未来房地产发展的趋势作为市政府所在地，又是老城区，商业繁荣，各种生活设施完善，是居家的理想场所，这里是人民居家和投资历置业的理想区域，房地产发展潜力巨大，价格也将有很大的上涨空间；全国大盘时代已经来临，在这个潮流中，西秀也将迎来大盘时代；生活水平和经济收入的提高，人民对居住环境的要求也越来越高，小区规划，花园设计，内部配套的人性化是未来发展的必然趋势；因此未来区内房地产发展趋势有如下特点：A楼盘规模将越来越大B小区内部配套趋于完善C规划趋向人性化，绿化和景观越来越美D房价还将进一落步上涨E随着房价上涨，老百姓购房面积趋于小型化营销策划篇一，项目根况1．项目简介江山花园位于88888888路与88888888路的丁字路口，由独体别墅，联排别墅，多层，高层和超高层组成，位置：总用地面积：40600.15总建筑面积：144145.85居住面积：112631.55地上商场面积：4500.00地下总建筑面积：27014.30其中地下商场：12011.00地下停车场：15003.30容积率：2.89绿化率；47.8%总户数：828停车位：492建筑密度：25.82%2．项目周边配套学校：二中新校，安顺学院，休闲：南马广场，多个洗浴中心医院：302医院二，项目SWOT1，项目优势（S）A项目所在地是开发区连接主城区的中心地带，而且旁边地势平坦，非常适合做房地产开发，一定是未来投资的热点地带，地域的发展为将推动整个楼盘的增值。B旁边有市里最好的医院，302医院，也市里最好的中学，二中，还有正在修建中的南马广场。C本项目所在地块高度落差很大，山上的房子视野广阔，可以鸟瞰全城美景，而且空气清新，是居家的首选之地。D小区占地面积大，是目前规模最大的在建小区之一，规模优势可以为小区创造更多的附加值。E小区装配观光电梯直上山顶，这在安顺是一个创举，以前从未有过的，它必将成为小区的一个亮点。F户型结构合理，空间利用率高，而且带全落地玻璃窗，这在安顺是很少见的革新。G小区下面有大面积的商业配套，方便住户的同时也可以为小区吸引人气，带动物业增值。2，项目劣势（W）A地势落差太大，造成业主进出不方便，住在山上冬天会冷，这些可能会制约销售。BB，C，D栋栋间距大窄，影响采光和居家的私密性。C山上住房虽然安静，视野好，但冬天风大，住房冷；夏天太阳大，一天到晚晒。3．项目威胁（O）A国家宏观调控政策的影响，去年以来国家出台了很多稳定房价的调控政策，这些政策直接导致一线城市房价大幅度下降，其它二，三，四线城市虽然房价下降不大，但销量明显下滑。B今年以来铁矿石价格上涨50%，使钢铁成本上升，钢铁涨价20%，房地产开发成本上升，而这些将直接体现在房价上，导致房价上涨。C今年3月份广州恒大地产香港上市计划失败，而且为了解决资金压力，其在售楼盘7折销售，直接影响整个中国的房地产市场价格。D安顺去年以来，土地市场放量增大，今年推出的新盘与去年相比有大幅度的增多，市场竞争激烈。E政府招商引资力度的加大，外来地产商会越来越多，在推进房地产市场发展的同时，也对开发小平有了更高的要求。4项目机会（T）A随着全国经济持续发展的大潮流，安顺经济也在发展，人均可支配收入每年都在增长，房地产产品的购买力增强B国家连续上调公务员工资，提高福利待遇，收入增长了购买力也增强了。C目前安顺的电梯房很少，而本项目电梯房占的比重较大。D安顺二中新校址就在本案后面，这里将成为望子成龙的家长们购房的首选。E南马广场的动工修建，将大大方便周围住户的生活，提升板块人气。4．项目综合评述从上面的SWOT分析中看出，江山花园项目的劣势相对比较少，优势比较多，项目面对的机会和挑战都比较多，这需要谨慎面对，多挖掘小区的买点，提高小区附加值，多用新的促销手段来提高竞争力；项目地势虽然高差很大，但通过安装观光电梯，弥补了业主进出小区的不便，同时还为项目增添了亮点。三，项目核心营销思路面对越来越激烈的市场竞争，江山花园目前的竞争优势还不是很明显，我们需要制造有吸引力的卖点，产生新的亮点，来提升物业品质和形象，吸引目标客户群。A采用保温隔热材料，先进的安保系统，来支撑物业的品质。B做目标客户群切身需要的生活配套，而且要做的有亮点。C请知名度高的物管公司入场，来提高物业的服务水平。D营造个性化的销售现场来感染客户。E塑造城市景观文化，用文化来打动客户。F在小区的每一个能做绿化的地方种植绿色植物，来改变秃山的形象。四，市场定位新世纪独具特色的城市景观文化建康住宅小区定位的支撑点：A本案的多层住宅和别墅都位于山上，电梯房高楼层的都可以俯视全城的美景。B山上安静，空气清新，景色优美，是健康生活的最佳保障。C小区里配置健康会所，作为健康会所的载体。D制造浓厚的城市景观文化，加强对下一代的城市景观文化教育：成立“城市历史景观变迁”博物管，里面配以科教图片和光盘；成立“城市景观”小型图书馆，里面收集各种关于城市景观的书籍。五，目标客户市场设定本项目的客户群体主要为：西秀区本地的居民，在开发区上班的白领，在这里做生意的外地人，下面县城和乡镇里上来习房的人士，1西秀区本地的居民，公务员，小企业主，其它高级白领：特点：A对本区域的认知度高，地域情结重。B收入稳定，C看好本地段的物业价值，升值潜力大。D离上班地方近，或者离父母家近，小孩上学方便。2在这里做