新银都写字楼营销推广方案P

专业·敬业·精业tel：8800080新银都写字楼营销推广方案递交：广州天比高物业顾问有限公司柳州分公司日期：2011年5月10日专业·敬业·精业tel：8800080方案架构第一部分柳州写字楼市场分析第二部分写字楼项目定位第三部分写字楼营销推广专业·敬业·精业tel：8800080第一部分柳州写字楼市场分析1.1、写字楼区域分布特征1.2、写字楼物业品质特征1.3、写字楼市场供给、需求及价格特征专业·敬业·精业tel：88000801.1、写字楼区域分布特征1.1.1、柳州写字楼分布图据了解，目前柳州写字楼主要分布在五星商圈、飞鹅商圈、河东桂中一带、河西潭中西路及柳北跃进路及白沙路一带等区域。丽园大厦阳光100城市广场汇金国际温州商贸城、谷埠街国际商城、新天地商厦等华侨大厦、瑞泰大厦、财富大厦、聚宝大厦、中环大厦等，新建项目地王财富中心、柳州风情港等华信国际、东方百盛大厦保利·大江郡中央美地二期写字楼项目、南宁碧园写字楼待建项目专业·敬业·精业tel：88000801.1、写字楼区域分布特征1.1.2、五星商圈区域（龙城路、解放南路、五一路、广场路等）五星商圈为柳州最繁华的经济、商业中心区域，该区域集商务办公、餐饮商贸、商住、文化及娱乐休闲为一体。此片区聚集了华侨大厦、银龙大厦、财富大厦、中环大厦、瑞泰大厦、聚宝大厦、供水大厦等写字楼。此外，地王财富中心、柳州风情港也将建部分写字楼。专业·敬业·精业tel：88000801.1、写字楼区域分布特征1.1.3、飞鹅商圈区域柳州次商业中心区域，传统的零售、批发商贸中心。写字楼有谷埠街国际商城、温州商贸城、新天地商厦等。专业·敬业·精业tel：88000801.1、写字楼区域分布特征1.1.4、河东新区桂中大道一带有阳光100城市广场、华信国际、东方百盛大厦等，此外在附近还有中央美地二期写字楼项目、南宁碧园待建写字楼项目等，而东环路与文昌路交汇处的友谊大厦也将有部分作为写字楼。专业·敬业·精业tel：88000801.1、写字楼区域分布特征1.1.5、柳北区目前柳北区的写字楼主要有跃进路一带的汇金国际和白沙路正在建设中的保利·大江郡等。1.1.6河西目前河西片区开始发展各类商业，最大商业项目为金绿洲·星光大道，而写字楼主要为柳南区政府旁的丽园大厦。专业·敬业·精业tel：88000801.2、写字楼物业品质特征1.2.1、五星商圈（解放南路、龙城路、映山街、中山路等）五星商圈华侨大厦、瑞泰大厦、银龙大厦、财富大厦、聚宝大厦、中环大厦等基本属于第二代写字楼，外立面较新颖、时尚，但形象档次一般，商务功能配套一般。现正在建造的地王财富中心和柳州风情港都有写字楼，属于第三代写字楼，外立面多以玻璃和金属为主，时尚感强烈；大堂、走道多采用现代、前卫风格设计；内部空间可自由分割。1.2.2飞鹅商圈（谷埠街国际商城、温州商贸城）少数为标准写字楼，多数为商住两用型写字楼，外立面设计时尚感较新颖，有一定的基本配套。专业·敬业·精业tel：88000801.2、写字楼物业品质特征1.2.3、河东区河东区为柳州新行政商业中心，定位高端，多为第三代写字楼，起点很高，外立面多为高档次玻璃、金属，形象档次很高，时尚感强烈。最具代表性的是阳光100城市广场的5A写字楼。1.2.4、柳北与河西柳北的汇金国际和河西的丽园大厦，属于第二代与第三代的过渡产品，时代感较为强烈，外立面较为新颖，都有一定的配套。而处于白沙路的保利·大江郡除了有五星级高档酒店，还有高端写字楼，设计更为新颖，时代感更为强烈，意在打造柳州最为高端的写字楼。专业·敬业·精业tel：88000801.3、写字楼市场供给、需求及价格特征据调查了解，目前柳州市暂无写字楼推售，估计未来一年左右，将有地王财富中心、柳州风情港、中央美地二期写字楼、碧园河东待建写字楼项目、保利·大江郡等陆续推售和开始建设。柳州写字楼租金多为30-50元/㎡·月，市场上最近一次推售写字楼的项目为去年阳光100城市广场，其价格区间为1.1-1.9万元/㎡。目前柳州写字楼出租率较高，需求较大，多以新创业者、新创建公司、外地入驻的事业单位、本土企事业单位和高端投资客群为主。专业·敬业·精业tel：8800080第二部分写字楼项目定位2.1、项目SWOT分析2.2、项目属性分析2.3、项目资源整合2.4、项目系列定位（形象、目标客户群、市场）2.5、项目的销售主张（卖点链）专业·敬业·精业tel：88000802.1、项目SWOT分析2.1.1、STRENGTHS（优势）元素1、项目经过重新改造，物业品质较为优秀，商业资源较为丰富，可以借用这部分资源创造概念，提升项目形象和档次；2、项目地处鱼峰路，地属飞鹅商圈，具有比较优越的位置；3、发展商为新加坡投资商，实力（资金、公共关系等方面）雄厚，方便整合多方资源；4、项目近柳江，拥有优越的江景和夜景资源优势；5、内部空间可自由分割，尽可满足客户对面积大小不一的要求。专业·敬业·精业tel：88000802.1.2、WEAKNESSES(劣势)元素1、本案为一个烂尾楼项目，因多年荒废，外界一直流传多种传闻，对项目重新包装推售较为不利；2、项目东侧为低矮的多层旧民房，对项目外在形象的打造有一定的影响；3、项目部分设计已适应现有工程规范，改造成本较大；4、超高建筑，设置五部电梯，未来维护费用较高昂。2.1、项目SWOT分析专业·敬业·精业tel：88000802.1、项目SWOT分析2.1.3、OPPORTUNITIES(机会)元素1、本项目曾为柳州的“第四个中心”，即除了“体育中心”、“文化中心”、“广电中心”之后的“商贸中心”，以此为宣传，外界较易回忆起，可较快打出知名度；2、近年来，柳州写字楼市场兴起，并逐渐进入成熟期；3、柳州目前暂无写字楼可售，现时间节点为较佳的入市时期。专业·敬业·精业tel：88000802.1.4、THREATS(威胁)元素1、现有的部分空置写字楼将会分流一部分本项目的消费人群，并且会在销售档期内，制造一定程度的销售障碍；2、五星商圈地王财富中心、柳州风情港和河东中央美地、碧园写字楼待建项目、柳北保利·大江郡等现有及潜在项目将对本项目存在一定程度销售威胁。2.1、项目SWOT分析专业·敬业·精业tel：88000802013房地产策划设计大全房地产策划信息网是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为《2013房地产策划设计大全》，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：fdc01.taobao.com专业·敬业·精业tel：88000802.2项目属性分析2.2.1、项目简况新银都处于柳州市鱼峰路、驾鹤路两条城市主干道交点，北面向柳江，为正在实施的百里柳江画卷的重要节点，也是市中心区柳江南岸城市轮廓线的至高点。专业·敬业·精业tel：88000802.2项目属性分析2.2.2、项目属性新银都新设计规划总占地面积为11612.16㎡，总建筑面积为91523.61㎡，容积率为6.9，建筑密度为60%，小汽车位为392个，电动车位为236个，自行车位为700个。项目1-7楼为裙楼，8-34层为塔楼，其中8楼及以上每层建筑面积均为984.89㎡，8-34层总建筑面积为20682.69㎡。专业·敬业·精业tel：88000802.3、项目资源整合1、运用节能环保型材料，提升项目品质，创造绿色生态办公环境；2、引进一流物业，提供贴心服务；3、整合景观资源和区位优势，凸显项目价值；4、倡导绿色文化，增加产品附加值；5、电梯、楼宇管理等采用高科技配件，提升项目整体档次，拔高项目品牌形象；6、实施室内装修和电梯大堂装修，精心细节处理。专业·敬业·精业tel：88000802.4、项目系列定位2.4.1、项目形象定位分析：项目属于第二代写字楼，经过外立面的重新装修时代感将更为强烈，形象和档次也得到巨大的提升。结论：龙城高端江景写字楼形象标注：时尚、绿色、生态、舒适、尊贵专业·敬业·精业tel：88000802.4、项目系列定位区位、景观、建筑、环境、配套完善服务体系服务、管理、文化、VI体系软件支撑高端写字楼硬件支撑优越的性价比2.4.1、项目形象定位项目构筑高端写字楼的价值支撑体系：专业·敬业·精业tel：88000802.4、项目系列定位2.4.2、项目价格定位物业名称区域所属楼层面积区间（㎡）租金平均租金（元/㎡·月）东方百盛河东1658.781540约26阳光100城市广场河东——1378000约58华信国际河东——44180032华侨大厦五星——75——约24瑞泰大厦五星——551600约29温州商贸城飞鹅81754000约22新天地商厦飞鹅——205553527根据以上数据获悉，河东写字楼租金为25-50元/㎡·月，五星商圈写字楼租金多为25-30元/㎡·月，飞鹅商圈写字楼租金也多为25-30元/㎡·月。柳州各区域写字楼租金汇总表：专业·敬业·精业tel：8800080物业名称区域面积区间（㎡）转售价格（元/㎡）价格区间（元/㎡）阳光100城市广场河东63.45-31475-600万1.1-1.9万2010年阳光100城市广场写字楼价格情况：2.4、项目系列定位2.4.2、项目价格定位据了解，2010年河东阳光100城市广场写字楼的价格区间在1.1-1.9万元/㎡，而本项目位居飞鹅商圈核心位置，地段区位优势明显，因此建议价格定位在1-1.3万元左右。专业·敬业·精业tel：88000802.4、项目系列定位2.4.3、目标客户群定位分析：本项目建成后，不仅满足业主日常办公的基本需要，优越的江景和夜景资源也将极大地愉悦业主的精神层面，这种感受也是本项目的额外附加值，也是本项目区别于其他项目的关键点，也是吸引客户投资购买的卖点。高端客户在选择写字楼时不仅仅局限于是否能够满足办公的基本使用要求，更看重如何能够体现企业的档次和市场地位，本项目繁华的区位、优越的景观资源和楼体形象尽可体现企业的档次和市场地位，也凸显项目高端产品的巨大价值。结论：新创办企业、新入驻的外地企业、本地变更办公地点的企业、高端投资者、各类本土大中小型企业为本项目目标客户群。专业·敬业·精业tel：88000802.4、项目系列定位2.4.3、市场定位广告主题语：中央商贸领秀商务广告语解析：中央，突出稀缺的区位和繁华的商贸。领秀，意旨项目的智能科技、绿色生态、一流服务，能为客户创造一个领秀级别的办公空间。备选广告语：荣耀时代商务之都广告语解析：繁华的中央区位是续写飞鹅商圈繁荣的保证，事业在这里起航，创业者将会拥有一个辉煌的明天，他的荣耀一生也将在这里开始和继续。专业·敬业·精业tel：88000802.5、项目的销售主张2.5.1、物业方面——基本使用功能层面[位置]：繁华都市中心——龙城的“商贸中心”（在LED媒介广告中将整个柳州商圈全面展现，以立体的画面来描述项目优越的地理位置）[配套]：卓越的商务配套，细致的人性关怀（在在三维动画、LED媒介及报纸推广中要逐个点予以深刻表现，平面推广中要寻找多幅精准的图片予以清晰表现）专业·敬业·精业tel：88000802.5.1、物业方面[室内装修]：尊贵典雅——每一个细节温馨舒心——每一个视角（在三维动画、LED媒介及报纸推广中要逐个点予以深刻表现，平面推广中要寻找多幅精准的图片予以清晰表现）2.5、项目的销售主张专业·敬业·精业tel：8800080[外立面]：时尚外观与龙城整体景观的完美结合建筑美与尊贵的完整体现[高科技配件]：楼宇科技先锋生态环保典范智能电梯2.5、项目的销售主张2.5.1、物业方面专业·敬业·精业tel：88000802.5.1物业方面