房地产开发机要档案1-房地产项目可行性研究报告

房地产开发机要档案隋益松房地产开发六类报告Sixpatternsofrealestatereport一、房地产项目可行性研究报告二、房地产项目产品策划报告三、房地产项目总体定位报告四、房地产项目前期策划报告五、房地产项目投资决策全程策划报告六、商业物业策划报告房地产项目可行性研究报告可行性研究报告十个主要内容一、项目概况二、法律及政策性风险分析三、市场分析四、规划设计分析五、项目开发六、投资收益分析七、管理资源配置八、综合分析与建议九、竞拍和投标方式十、新城区开发需要补充的内容Part1:项目概况一、宗地位置1、宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。2、附图a、项目在该城市的区位图b、标记出宗地区位置c、宗地与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离d、地段的定性描述：与主要中心区域办公，商务、政府的关系二、宗地现状1、四至范围2、地势状况地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较3、地面现状水渠、较深沟壑、池塘、高压线4、地面现有居民情况a、居民具体户数、人数。b、工厂数量、规模、产品性质、开工情况等。c、地面拆迁量对项目开发进度的影响分析。5、地下情况a、地下管线、电缆、暗渠、地上原有建筑物的桩基及地下建筑物结构等相关情况描述。b、宗地地下历史古迹、可利用的地下构建情况说明。6、土地的完整性宗地内是否有市政代征地、市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。7、地质情况a、土地结构、承载力、地下水位、和抗震要求。b、宗地的平面地形图，标记四至范围及相关数据。c、地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。d、地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等三、项目周边的社区配套1、宗地周边3公里范围内的社区配套a、交通情况a1:公交系统情况，主要包括主要线路、行车区间等。a2:宗地出行主要依靠的交通方式。a3:现有的交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。a4：附图，交通状况示意图。包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。b、生活设施b1:教育，大中小学及教育质量情况；b2:医院等级和医疗水平；b3:大型购物中心、主要商业和菜市场；b4:文化、体育、娱乐设施；b5:公园、银行、邮局等；c、附图，生活设施分布图，具体位置、距离。四、项目周边环境（依据项目的实际需要进行描述）1、治安情况2、空气状况3、噪音情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽，工厂的搬迁，大型医院、学校、购物中心、超市的建设等9、其他五、大市政配套1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间及对宗地的影响；2、供水（自来水、污水、雨水）状况现有管线、管径及未来规划和实施时间；3、通讯（有线电视、电话、网络）、电力、燃气、供热状况现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本，接口位置等；4、附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况；六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、共建建筑面积，共建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他七、土地价格1、地价计算方法2、代征地土地价格3、总地价及楼面地价Part2:法律及政策性风险分析一、合作方式及条件1、合作方基本情况主要内容：合作方名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间，特殊背景等。2、合作方式例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合4、其他合作的主要条件5、与合作方式相关的其他法律规定二、土地法律性质评估1、现状a、土地所有权归属b、土地使用权归属c、土地用途（性质）2、规划a、规划所有权归属b、规划使用权归属c、规划的用途三、取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）四、土地性质变更的评估（根据需要，已经是商品房用地的可以不写）1、土地性质变更的程序和理由2、土地性质变更的政策支持及障碍3、土地性质变更需要的工作日五、政策性风险评估城市规划限制或更改，突发性政策等政府因素导致项目中断开发，报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。六、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控制性进行评价。例：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；因不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。Part3：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述a、形成时间b、各档次住宅区域内分布状况c、购买人群变化情况2、区域住宅市场近3—5年各项指标成长状况a、开工量、竣工量b、销售量、供需比c、平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应情况2、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次产品的特征a、平均售价b、开发规模c、产品形式d、平均消化率e、平均容积率f、物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具有代表性的、未来对我们具有主要竞争楼盘要配置现场图片。a、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型；b、分析本案在区域市场内的机会点;c、结论⑴、区域市场在整体市场的地位及发展态势⑵、本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式⑶、本案在区域内开发市场的潜力；⑷、本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客户层研究1、各档次产品目标客户层次特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）；2、结论:本案目标人群的区域来源，行业特点、产品能力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征、来源区域、行业特点3、产品建议Part4：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例；3、节能和环保型建筑材料选用的考虑；4、在所在城市中，生产新型。别具一格产品的可能性；5、如果是大型、超大型项目，对营销大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析1、从规划设计角度判断现实产品的可行性在既定容积率、净用地面积。住宅面积、配套共建面积、控高及建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和企业所追寻的各种档次、高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑例：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等因素对产品设计和环境保护的影响及解决办法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如：治安环境、噪音环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决办法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水对产品规划设计的影响及解决办法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如：根据交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。Part5：项目开发一、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与留作土地储备的优缺点分析三、工程计划工程计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时在当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售计划各期销售时间、价格、面积、预计各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。Part6:投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示:项目投资总额（万元）单位成本（元/平方米）土地成本前期工程费用基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总计二、税务分析1、营业税及附加税2、所得税3、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受税收优惠政策的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体如何操作。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标参照以下表格：经济指标单位数值（元/平方米）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利润投资回报率3、项目开发各期的利润体现经济指标年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m²）单位利润元/m²利润（万元）3、敏感性分析敏感性分析参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。a、成本变动各项经济指标的变化假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分百来比较，如：经济指标预测成本*90%预测成本预测成本*110%预测成本*120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率b、售价变动各项经济指标的变化假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分百来比较，如：经济指标预测售价*90%预测售价预测售价*110%预测售价*120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率c、容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多层、高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利润总投资回报率四、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排；2、资金回款计划，各期销售回款计划；3、资金需求计划；结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径；4、启动资金及启动时占用资金内容。资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。Part7：管理资源配置一、机构设置是否需要成立独立法人公司（项目公司），主要部门设置。二、人力资源需要启动项目对专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。Part8：综合分析与建议一、优劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、以及是否符合企业一贯发展思路等方面分析。二、机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。三、结论与建议Part9：竞拍和投标方式一、主要指标测算1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价；2、投资收益分析（参照以下格式）：注：A代表起拍价或投标底价，若没有地价，A代表可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。经济指标AA+MA+2M……..A+nM楼面地价完全成