第五章 房地产市场与市场分析 Microsoft Word 文档

第十二章物业经营管理的未来发展（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。（二）考试基本要求熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。第一节房地产组合投资管理组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展，组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。一、房地产组合投资管理的概念(一)、组合投资管理管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。根据上述组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。因为一个优秀的管理者，不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法，而且还有能力创新管理方法，对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合，以取得优异的投资绩效。(二)、房地产组合投资管理房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。二、组合投资管理的内容与步骤组合投资管理是随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的内容众多。一般地，完整的组合投资管理内容如图12-1所示：通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：(一)、制订投资方针和政策制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。如前所述，不同的投资者受投资资金来源、财务状况、纳税状况等诸多因素的影响，其投资目的各不相同。要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。(二)、投资分析投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。(三)、构建投资组合构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。任何投资目标都需要借助投资组合来加以实现，因此，在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，就显得尤为重要。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。通过宏观分析，可以对市场的未来走势做出预测，从而把握进出市场的时机并合理配置用于各类资产的资金数量。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。(四)、投资组合的调整对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。国民经济的涨滞、行业的盛衰、政府的政策等诸多内外部因素随着时间的推移会发生变化，进而影响各种物业的收益、风险结构。于是，某些原来没有吸引力的物业可能会变得具有吸引力，而原来具有吸引力的物业却可能丧失了吸引力，因此，对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。(五)、投资组合绩效评估投资组合绩效评估是组合投资管理的最后一个环节，是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。如果投资组合的管理者本身就是资产的所有者，则好的投资绩效将鼓励原有的资产组合继续保留，而差的投资绩效则会推动资产所有者调整投资过程或资产组合。如果投资组合的管理者不是所有者而是代理者，则好的投资绩效可使管理者受到委托人的奖励，而差的投资绩效将导致资产所有者对管理者约束的增加或导致委托人对投资资金的转移。三、组合投资理论在房地产领域的应用组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。这些计划和措施将用于选择投资的城市、子市场和房地产类型。它们应能保证选择的结果有效地利用市场所处阶段的预测结果。(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。。(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。第二节大型企业物业资产管理物业资产是企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一。英国近年一份对800家大型企业的调查显示，物业资产占企业总资产规模的30％。65％的澳大利亚公司和49％的欧美公司拥有自己的物业资产。但同时，这些资产的使用和管理常常被中高级管理人员置于市场营销、财务管理、信息技术等之后，在一定程度上影响了企业和投资者的利益。一、企业物业资产及其管理(一)、企业物业资产企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：(1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。(2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。(3)土地：用于生产的土地费用。(4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。(5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。(6)其他：无法归人上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。当然，不同国家的会计准则和处理方法不同，据此确定的企业物业资产也有一些差异。(二)、企业物业资产管理随着经济全球化和信息技术革命的推进，许多企业因联合、并购，重组及财务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和地位受到了特别的重视。企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来增值：(1)经营和管理过程知识；(2)规模经济(获取产品和服务)；(3)使用和管理房地产及服务上的结盟；(4)稀有的专业技术知识的收集；(5)信息的机密性和可得到性；(6)正式和非正式网络；(7)风险共享；(8)行动和转变；(9)以竞争价格提供高质量服务；(10)战略规划、预期与创新。企业物业资产管理与一般管理、资产管理、设施管理等的关系见图12—2所示。企业物业资产管理对企业的经营发展有重要的作用。一方面，当企业的竞争优势不再过分依赖市场定位时，就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发；另一方面，成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源，并使其他企业难以效仿。二、大型企业物业资产管理大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理是整个企业发展战略中的重要内容。企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。但当这些物业较为分散时，很难建立统一的管理和评价标准，于是，企业就很可能忽视物业资产的管理。因此，需要重新思考物业资产管理的方法和步骤，以便帮助企业优化企业规模、业务活动及产出之间的关系，从而推动企业获得长远并可持续的发展。通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：(一)、编制企业物业资产清单没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。另外，物业资产清单不只是一个包含了企业物业资产的文件夹，通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。企业通常是在考虑出售、租用或者开发某种物业时，才紧急搜集相关信息。而一个好的物业资产清单，不只是为决策提供数据，还是一个战略规划的工具。高级执行人员可以通过物业资产清单来决策考虑需要关注的物业项目及这些项目的重要性。企业如果没有这样一个物业资产清单，就会丢掉一些机会。通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平