南昌酒店式公寓精装修可行性报告

1酒店式公寓精装修可行性报告近两年，酒店式公寓已成为房地产市场的新宠；作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。2没有调查，就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析、乃至项目定位及市场推广提案前，我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格、户型、销售情况等进行调查分析，以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景南昌市酒店式公寓市场发展轨迹南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”。“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓，在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓，全部精装修酒店式公寓，颇为惹人侧目。继“东方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装，易名“天龙商务公寓”，以小户型的商务公寓形式投入市场销售，取得了不俗的销售业绩。2003年，同为烂尾楼改造工程，位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场，这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目，从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对，无不挥洒得淋漓尽致。自此，紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金汇、明珠广场等小户型楼盘、纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔，还是“类酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在楼市中经蔓延开来，将作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。如今，越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报，于是，精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。自前段时间风行一时的小户型，到现在的酒店式公寓的不断推出，都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。此类物业其实是市场细分的产物，它们的出现使之很快成为了3楼市的亮点，给购房者也带来了全新的投资理念和置业方式。二、目前南昌公寓市场供需分析1、公寓市场供应量分析据粗略统计，市场上林林总总、名目繁多的小公寓项目，有十余来个，从这十余个项目的市场销售率逐一看过来，可以发现市场销售率均较高，不少项目在短期内达到100％的倾巢而出。排除个别楼盘因地理位置及部分户型过大而导致的销售周期长的个别现象外，从总体来看，南昌市酒店式公寓市场反响热烈。据统计，目前南昌市现有酒店式公寓5个，即将推出的有5个，去年开盘项目如尚东大道、世纪风情、时代广场、胜利广场、天佑国际、铂金特区等均已建至尾期，恒茂水晶座、博泰滨江威尼斯现已交楼入住。即将推出的楼盘的是：明珠广场、海航白金汇、星河国际、江信国际嘉园·银座、精英汇、东方百灵、剑桥春天等。4公寓项目一览表楼盘项目建筑形式推出套数地理位置年限开盘售价交房时间备注爵士馆两幢22层高层一房160二房160南昌市高新开发区一路与发展路交汇处50年起价2500均价2800（精装修另计，装修标准约500元/平方）2003/12已入住自由都一幢18层高层共约189青山南路25号50年起价2498均价2800最高价3048（含简装）2004/3已入住东方巴黎一幢22层高层一房270二房38三房30洪城路武警总队对面70年起价3550均价3980最高价5300（含精装修，装修标准约800元/平米）2004/1已入住地王广场一幢28层高层单间70一房40二房60三房16中山路八一公园对面70年起价5000最高价6800均价5700（含精装修，装修标准约800—1000元/平米）2003/12已入住金色水岸一幢30层高层青山湖东岸南京东路与湖滨路交汇处70年起价3300最高价4200均价38002004/5已入住洪城时代广场二期4幢18—31层高层红谷滩新区红谷六路与红谷大道交界处70年起价2500均价2700最高价32002005/10已入住恒茂国际华城皇冠座1幢31层高层600八一广场南侧广场南路333号70年最高价6400均价5500（含精装修，装修标准约1000元/㎡）2004已入住5恒茂国际华城水晶座1幢26F高层480均价：68002005博泰滨江威尼斯1幢30层高层共348红谷滩新区，红谷大道与红谷一路交界处70年均价3600楼层差价30（（毛坯））2005/12已入住尚东大道17#楼180套34㎡90套60㎡90套北京东路、高新大道口70年均价3800（毛坯）2007/7尾房销售，销售率92%世纪风情8#、9#、10#550套10#46㎡34套51—66㎡141套北京东路、京东大道口40年均价3800（毛坯）2007/1010号楼推出175套销售率77%，9号楼于本月发放VIP卡东方明珠城·铂金特区2栋25F960套30—60㎡900套85㎡60套南昌市解放西路360号40年均价4950（精装修）2007/12总计960套目前基本受售罄胜利广场A#20层266套41—56㎡224套74—77㎡28套108㎡14套胜利路与叠山路交汇处50年均价6600（精装修）2007/12售罄时代广场中段18层182套45—57㎡130套72㎡52套胜利路步行街和民德路交汇处40年均价6600（精装修）2007/9售罄天佑国际1号楼16层112套68㎡28套75㎡84套解放西路26号70年均价55002007/71号楼推出122套，已售69%Q时代200套江大南路178号均价3800（精装修）产权不能交易江信国际花园·金领域18#15层19#22层330套41—50㎡258套71—88㎡60套101㎡子12套红谷滩丰和大道和世贸路交汇处70年均价40002007/12售罄62、公寓市场需求量A、多年的改革开放已使民间积累了相当的投资资金，而与此同时，城市发展长期滞后却严重影响了市民投资的合理需求，调查表明：南昌市民对现有的投资方式满意仅为10%。表明消费者对投资的需求十分巨大。政府对南昌市城市建设的力度加大，吸引着越来越多的公司前来发展，外来人员的增加，也必然带动着住宅市场的进一步发展，而小户型的公寓也成为了白领阶层购房的首选。例如在恒茂皇冠座、水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。而且租房率达到90%左右。使得业主没有后顾之忧。B、同时，目前南昌写字楼业不够成熟，大量中小型企业，私人创业，集中在创意、广告、IT、销售等行业精英，往往选择租住在市中心附近的酒店式公寓进行办公。三、公寓市场分布状况7目前南昌市场内，纯住宅小区内的酒店式公寓大（毛坯）多分布在京东和红谷滩片区，在较繁华的市中心片区以高档酒店式公寓（全屋品牌精装修+部分家电）为主。项目名称项目位置所属片区尚东大道北京东路与高新大道交汇处青山湖区京东新城国际商都南昌市青山湖区北京东路1666号青山湖区京东爵士馆高新开发区高新一路与发展路交汇处青山湖区京东庐山花园·庐郡南昌市青山湖区南京东路666号青山湖区京东世纪风情北京东路与京东大道交汇处青山湖区京东自由都青山南路25号市中心恒茂国际华城（恒茂水晶座、皇冠座）广场南路333号市中心东晖6号SOHO公寓南昌市二七北路19号市中心胜利广场胜利路与叠山路交汇处市中心时代广场胜利路步行街和民德路交汇处市中心8天佑国际解放西路26号市中心Q时代江大南路178号市中心东方明珠城·铂金特区南昌市解放西路360号市中心东方巴黎洪城大道武警总队对面朝阳洲天使领寓洪城路洪城大市场正大门往西200米朝阳洲江信国际花园·金领域红谷滩丰和大道和世贸路交汇处红谷滩海航·白金汇红谷滩区红谷中大道348号红谷滩博泰江滨威尼斯红谷一路红谷滩四、公寓市场特征分析91、酒店式公寓的户型设计特点单从户型来看，南昌小公寓的户型以一居室（包括单间）占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓的楼盘项目的户型数量配置中，表现得甚为分明，一房（包括单间）以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最，远超二居、三居，而在今年推出的两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房、博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹——全部单位为一居室（单间）户型，没有二、三居户型的配置。在户型面积上，小公寓的一居（单间）面积从范围20—70平米不等，其中，30—50平米左右占主导，二居室户型多集中在70平米左右，三房则达到120平米上下。小公寓户型面积小，在功能格局的划分布局上受到拘束，卧、厅、厨、餐、卫难以面面俱到的全部兼顾，通常在小公寓的户型设计功能划分侧重层次上来说，卧、卫放在首要位置，厅其次，厨、餐排在最后，在酒店式小公寓的户型设计上，厨、餐功能完全弱化甚至被省略。此种功能侧重排序是源于小公寓产品的目标消费者的生活方式和特点所致。不可忽略的一点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构的高层建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通风效果不畅的缺陷。2、酒店式公寓的硬件设施及软体服务酒店式公寓项目大多规模小，在社区的景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理的重视，“酒店式服务”、“商务式功能”是定位为酒店式公寓的小公寓项目最常见的服务管理方式。酒店式服务是指能提供清洁、送餐、代购物等类似于酒店式的贴身服务，商务式功能是指能需足复印、打字、会客等简单商务性需求。相应的在酒店式公寓的硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商务中心、会客厅等。从目前南昌市已交付使用的酒店式公寓来看，硬件配套、软体服务处于不到位或是一片空白的状态，有浪得虚名之嫌疑。东方巴黎、天龙商务公寓、金色水岸等大多数项目没有相应的会所配套设施，而对于酒店式、商务式的软体服务，不少物管公司甚至没有这个概念，只停留在最原10始的环卫、保安等基本服务层面上。当然，没有配置相应的会所配套及软体服务，也存在一定的客观原因，社区业主少，没有足够的消费力足以支撑相关配套的运营是根本原因。爵士馆就是最好的例证，装修一新的健身房、酒吧、小超市等会所配套在免租半年的优惠政策下，最终酒吧还是以关门告终。针对会所配套的难以运营，大多数小公寓项目的通用做法是，针对酒店、商场、超市等大型商家招商，将裙楼改为对外经营的酒店或是商场，如东方巴黎就是将原来承诺给业主的会所配套改为现在的餐饮酒店，金色水岸、恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场、酒店招商。3、建筑特征分析1）酒店式公寓（如尚东大道、博泰江滨威尼斯、恒茂国际华城）酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。建筑设计采用单体造型，外墙均为先进的中空、钢化、镀膜玻璃幕墙，具有良好的隔音、保温、节能功能。建筑风格简洁、挺拔、时尚，充满了现代气息。4、产品特征分析1）规模小，但趋势看好南昌市各公寓的规模都普遍偏小，大都是零星一栋、两栋，目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江滨威尼斯等。2）开发的产品形式多样在产品形式上，开发商采用高层独立开发（如东方巴黎、爵士馆）、高层和多层混合开发（如尚东大道、铂金特区）、写字楼与公寓混合开发（恒茂国际华城、博泰江滨威尼斯）。115、营销特征分析1）酒店式公寓：小风险投资模式酒店式公寓有一个最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒店式公寓很大一部分是由以前“烂尾楼”改造包装而成（如、东方巴黎、自由都），因此在售价上面占有很大的优势，业主在购买后做为一种投资渠道，回报率高过多层、高层的住宅楼，是近年来房地产市场出现的一种新型的投资物业。