酒店式公寓深度剖析

酒店式公寓浅析ServicedApartment酒店式公寓的起源和发展酒店式公寓的特征酒店式公寓案例研究目录酒店式公寓de释义酒店式公寓（ServicedApartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。酒店式服务，公寓式管理酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的发展美国美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。欧洲欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓均由境外投资所建立，属于发展中市场。中国特色的酒店式公寓酒店式公寓自９０年代初进入中国市场后，和中国本土房地产市场结合，在真正酒店式公寓原型的基础上，产生了多种酒店式公寓的衍生物业形态——销售式酒店公寓、可租可售式酒店公寓、产权式酒店公寓、租赁式酒店公寓。衍生形态的酒店式公寓构成中国酒店式公寓市场的主体。购者不住（用于投资出租）、住者不购可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓。可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。中国特色的酒店式公寓纯酒店式公寓2罗湖商务中心、世界金融中心可售型酒店式公寓2汇展阁、地王信兴广场产权型酒店式公寓3华乐星苑、名仕阁、丹枫白露可售型商务公寓6荔景大厦、塞格群星广场、嘉汇新城、爵士大厦、江苏大厦、金茂礼都白领公寓1金色假日深圳“酒店式公寓”冠名物业一览表（部分）深圳的“酒店式公寓”已偏离了国际酒店式公寓的标准，是纯酒店式公寓及其衍生物业形态的总称。其实质是“酒店式物业管理服务”，利用“酒店式公寓”概念产生的价值联想提升物业的形象和价值，从而使物业增值。中国特色的酒店式公寓酒店式公寓的特征客户区位价格户型配套服务地段应该选择在市中心的商务区酒店式公寓的区位商务氛围浓厚的特定地区分化出一部分特殊消费群体，三资企业集中、商务活动频繁的地区是酒店式公寓发展的基础环境。大多设计在一个城市综合体内，以便通过“空间借用”提供充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，做到资源共享“”北京的酒店式公寓主要集中在以下几个商圈中。CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村。区位特征资料来源：世联数据库深圳酒店式公寓主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈。可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。区位特征酒店式公寓主要的目标市场为四种人酒店式公寓的客户长期出国的生意人（即外籍工作人员）长期在外的高级经营管理者大企业的企划思想者正在度长假的家庭商务居住为主外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者等高阶层人士北京酒店式公寓的客户具有长期居住及安置家人的需求。欧美人士占到6成客户群体使用状况需求目的海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员购置租赁主要作为住所或办公自用经常往来深圳的国内外商务人员购置租赁一般会选择酒店，但也有部分会购买或租用酒店式公寓，以方便居住办公自用深圳的小企业和SOHO族购置酒店式公寓兼具居住和办公功能自用投资型的深圳和香港居民租赁一般选择户型面积小、总价低、容易出租的物业投资自用型的深圳和香港居民购置主要强调酒店式公寓的居住配套，位置佳自用其它自用度假作为员工宿舍等深圳酒店式公寓的客户海内外驻深机构及SOHO族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。酒店式公寓的价格酒店式公寓的定位界于酒店和高档豪华公寓之间，其在建材、装修标准、智能化水平、配套设施等方面都与普通住宅有很大的差异，其整体物业品质一般高于普通住宅，在其相对高昂的售价以及租赁价格上可以体现。名称位置类别规模M2户型面积M2均价元/M2租金元/M2.月管理费元/M2.月荔景大厦罗湖可售型商务公寓38000140-210不详30-453.8汇展阁罗湖可售型酒店公寓4000043.36-90.383000060-803.2信兴广场罗湖可售型酒店公寓4312568-2001100060-9012华乐星苑罗湖产权式酒店公寓3400068-14810000120-150—名仕阁罗湖产权式酒店公寓5539839.88-115.251300040-606.6赛格群星广场.公寓福田可售型商务公寓14500029.11-76.32850050-603.8嘉汇新城福田可售型商务公寓2400040-80900050-703.8爵士大厦罗湖可售型商务公寓9010639.62-169.7512000606.8江苏大厦福田可售型商务公寓88594.6347-55850055-7022丹枫白露.公寓罗湖产权式酒店公寓5400054-1197300603.5罗湖商务中心.公寓罗湖酒店式公寓8634650-80—100—世界金融中心.公寓罗湖酒店式公寓71995.0640-20050M2为主—150-200—金色假日福田白领公寓2000040-8273003.3深圳酒店式公寓租售价格一览资料来源：世联基础数据库深圳酒店式公寓在经历了“汇展阁”的高峰之后，随着市场供应量的放大，价格一直呈下降趋势，在2001年后基本走平，变化甚微。价格走势租金高低的排列顺序为纯酒店式公寓、可售型酒店式公寓、可售型商务公寓。产权式酒店公寓和纯酒店式公寓由于受楼龄、装修、家私的影响较大，租金变化幅度亦较大。价格走势深圳酒店式公寓租金分布图资料来源：世联基础数据库北京酒店式公寓售价北京的酒店式公寓普遍售价较高，单价在10000元以上单位占近4成。北京酒店式公寓价格分布酒店式服务公寓一般划分为A、B、C三个等级，且由由A到C依次降低。USD10002000300070008000900010000400050006000CBA北京酒店式服务公寓的月租金价格位于2000美金至12000美金之间，整体月租水平很高酒店式公寓的户型特征户型较为单一，以一居室、一室一厅为主，很少有两室以上的户型。户型较多样化，一般以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，个别项目有少量的三居室、四居室，一居室房的面积在35-50平方米之间，一室一厅面积多在50-60平方米，两室一厅面积多在60-90平方米之间。居住型办公和休闲型北京的酒店式服务公寓的户型主要以二居为主，面积为80－120平方米（占到45％左右）。户型特征资料来源：《百年建筑》项目户型数码银座雅诗阁财富中心嘉里中心国贸公寓一居室82－96105－12097－11110094二居室107－177178－205127－146138－224132－171三居室249204－211224－317211－267四居室及以上380287－401420－526303－543北京代表项目不同户型面积比较资料来源：世联基础数据库深圳的酒店式公寓以一房、二房为主，面积集中于40—60M2之间，50M2的一房占套间总量的50%以上。户型特征酒店式公寓的服务须聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。编号项目内容收费标准01疏通水下管道10-50元/次02安装灯具、门铃（不含材料）10-20元/次03修理、更换水、电表（不含材料）10-20元/次04修理、更换水龙头（不含材料）5-20元/次05修理洗面盆、洗菜盆下水管马桶浮球5-20元/次06修理窗帘、拉窗等（不含材料）5-20元/次07清洗安装排风扇20元/次08清洗安装抽油烟机40元/次09安装分体式空调150元/次10安装窗式空调80元/次11清洗安装空调过滤器10-50元/次12空调加氟利昂150元/次13家电维修按物价部门规定14墙面刷新（不含材料）8元/平方米编号项目内容收费标准15换门锁（不含材料）10元/套16安装防盗门50元/个17钟表维修按物价部门规定18上门收洗衣服（不含洗衣费）5元/次19看护病人10元/小时20钟点工10元/小时21代购商品10元/小时22室内清洁服务10元/小时23电脑培训150元/期24打字8元/版25复印0.5元/张（A4）26传真0.6元/页（市内）27电子邮件10元/次28无水洗车（随时清洗）120元/月29汽车洗车打蜡10-20元/辆次北京某酒店式公寓物业特约服务项目编号项目内容编号项目内容01居室装修咨询16提供棋类活动场所02介绍保姆17组织图书、音像制品交流03代请家教18太极拳培训04代办电话开户19义务宣传家庭用电知识05代交电话费20组织儿童书画展06代办有线电视开通21组织住户摄影展07代订牛奶22娱乐服务室08代为介绍装修公司23配备急救箱09代办收订报刊24代为联系医院10定期检查燃气炉安全状况25定期组织义诊医疗服务11临时代为保管小件物品26量血压、测身高、秤体重12免费开放儿童公园27提供家庭园艺咨询13免费开放健身房28鲜花养护指导14儿童电脑知识培训29车辆管理15免费开放报章阅刊室30自行车充气31音乐茶室北京某酒店式公寓物业便利服务项目四星级以上的配套设施、会所和装修标准酒店式公寓的配套配备全套家私、电器室内装修标准强调品位感健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等酒店式公寓的配套•厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等•提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具•浴室配有通风和热水系统•浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口•3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆•每个单位要提供衣柜及储存空间•大厦内设有多余的储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位增加5m2•单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头•高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）•每个公寓的房间内有小型保险箱酒店式公寓标准内部配置酒店式公寓特征小结区位客户价格户型配套服务星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器。专业的酒店物业管理公司管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。接近商务区地段，CBD区域；临近轨道交通地段高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、部分投资客。一般以1－2房为主，居住型公寓设置少量3－4房。售价依品质高低在8000－14000/平米之间，租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。三九.丹枫白露项目概况位于深南东路三九酒店旁，含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份，各为一栋，二者建筑面积基本相等。占地面积4887m2，建筑面积62864.61m2，容积率11.18，套房面积约为40-60m22001年8月开盘，均价在11000元/m2左右。全部售罄，。开盘当年（2001年）底销售突破60％。项目定位美式时尚潮流酒店/公寓配套服务会议厅商务中心理发美容室免费宽带上网宾馆餐饮设施中餐厅西餐厅客房送餐服务宾馆娱乐与健身设施游泳池健身室案例分享A、首期18万元可拥有72万元套房52天的入住权5年后拥有完全产权B、一次性支付72万元可拥有4套B型套房其中一套全年入住权15年后拥有完全产权C、一次性支付67.5万元可拥有三套套房其中一套年入住权15年后拥有完全产权投资模式三九.丹枫白露产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。经营模式平均每月开房率高达85％～90％，经营状况良好，节假日期间住房供不