产业运营管理研究报告

2016年11月产业运营模式研究报告产业运营模式1模式选择KPI2产业运营公司简介3产业园区运营案例4研究小结5目录Contents产业运营模式1自持运营自营+顾问委托运营合作运营Part44产业运营模式自持运营自持运营开发商内部自行组建专业的产业运营团队，负责产业园项目的招商引资、各类服务平台搭建、活动推广、物业租售等产业园区经营管理性事务。自营+顾问纯顾问：指产业运营公司提供相关的操作建议和方案，具体工作由开发商自行开展；执行顾问：指产业运营公司提出方案，并指派驻场人员与开放商有关团队共同进行项目运营。委托运营合作运营开放商和第三方产业运营公司达成运营合作协议，共同运营产业项目，共担风险，同享利益。自营顾问委托运营合作运营2015年产业地产企业各类收入贡献率部分委托：指开放商将项目部分功能模块委托给第三方产业运营公司代为打理；整体委托：指开发商全权委托产业运营公司对项目从前期到后期所有环节进行打理。55自持运营模式可控性高，但对内部团队的专业性要求较高，组建团队的成本较大。自持运营适合KPI缺点优点开发商的可控性较高；若产业项目数量较多，运营边际成本会减少。•对内部团队的专业性要求很高；•组建专业团队需要的培养成本及费用较高；•团队培育需要时间，加上人员流动，会造成一定的运营风险。资金实力雄厚，有足够的运营风险抗性；公司人员流动相对稳定且团队专业；后续有较多的产业项目。66自营+顾问模式可培养内部团队，具有可持续发展性，但对内部团队的素质要求较高。自持顾问适合KPI缺点优点内部团队得到培养；开发商对项目的可控性强；外部顾问保证项目运营的可行性；内部团队完成培养后，后期的运营成本将逐渐减少，同时也可以服务更多产业项目。•前期需支付一定的顾问费用；•对开发商内部团队的执行力要求较高；•纯顾问模式的缺点是顾问结果不能保证。新组建的内部团队具有一定的专业素质，但还需要培养；后续有较多的产业项目；企业资金实力较强。77委托运营模式节约运营管理成本，但可控性和收益偏低，存在运营风险。委托运营适合KPI缺点优点开发商节省运营管理成本，只需负责园区物业开发建设，不参与园区产业运营管理。•开发商不参与项目运营管理，对受托方进行产业项目运营不可控，享受产业运营利益分成有限；•开放商需向受托方支付一定托管费。开发商没有产业运营能力，经验及专业团队欠缺；产业项目运营难度大。88合作运营模式运营风险共担，项目收益共享，但对自身实力和资源要求较高。合作运营适合KPI缺点优点开发商对项目有一定可控性；与合作方利益共享，风险共担。•对开发商自身的品牌、资源等方面要求较高；•合作方存在撤资、违约等方面的运营风险。企业品牌、资源等综合实力雄厚；产业运营能力有限。99模式对比操作难度自持运营自持+顾问合作运营委托运营通过对比，“自持运营”和“自营+顾问”两种方式可行性较高。运营收益自持运营自持+顾问合作运营委托运营顾问成本自持+顾问委托运营合作运营自持运营可控性自持运营自持+顾问合作运营委托运营可持续性自持运营自持+顾问合作运营委托运营运营风险委托运营自持运营自持+顾问合作运营对比因素KPI占比自营自营+顾问合作运营委托运营操作难度15%0.150.30.450.6收益20%0.80.60.40.2顾问成本15%0.150.30.450.6可控性20%0.80.60.40.2可持续性10%0.40.30.20.1运营风险20%0.60.80.40.2合计100%2.92.92.31.9模式可行性对比满分5分，结果越好，分数越高“自营”与“自营+顾问”的两种方式可行性较高综合可行性：自营+顾问﹥自持运营﹥合作运营﹥委托经营模式选择KPI2合适的才是最好的。Part模式选择KPI运营成本可控性运营风险项目数量可操作性如何以有限的资金及人力投入，实现资本利用最大化。项目的可持续发展与企业的品牌发展战略考虑。考量项目运营后期的风险抗性及各种突发状况的应对能力。企业开发的产业地产项目的数量及后续开发计划，决定模式是否需要可复制利用。运营模式从企业自身运营能力出发，需具备可操作性产业运营公司简介3华夏幸福亿达中国联东U谷Part华夏幸福基业——产业新城运营商•创立于1998年，至今事业遍布北京、广东、印尼等全球50余个区域，聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群，累计引进签约企业超1100家，招商引资额近2800亿元，创造就业岗位4.2万个。•规划定位：策划定位；产业规划；空间规划•开发建设：土地整理；基础设施；公共设施•产业发展：招商引资；投资服务；品牌推广；城市运营企业概况服务内容经典案例盈利模式华夏幸福•京津翼地区：固安产业新城、华夏幸福创新中心等•长三角地区：嘉善产业新城、南京溧水产业新城等•“一带一路”：印尼产业新城、埃及产业新城等•PPP市场化运作机制（核心业务）与各地方政府建立“利益共享、风险共担、全程合作”关系，即政府出地及给政策，产业项目全权委托企业开发及运营管理；企业通过政府的回购、补贴、补偿及低价拿地二次开发获利。业务布局亿达中国——商务园区运营专家•是以商务园区开发和运营为主营业务；从1998年至今，已在上海、苏州、武汉、深圳、重庆等地开发运营数十个产业商务园区项目；吸引了GE、Microsoft、Dell、HP等80余家财富世界500强企业。•产业项目开发与建设前期定位、设计规划、施工建设及后期运营等•产业地产开发运营咨询及托管服务：园区招商、品牌推广、运营托管、产业发展顾问等•BOT：为政府代建并运营产业地产项目企业概况服务内容经典案例盈利模式•BOT模式产业项目：武汉光谷软件园、重庆两江健康科技新城等•合作运营模式产业项目：大连软件园、深圳海科兴战略新兴产业园等•委托运营产业项目：上海亿达北虹桥创业城、中国（杭州）智慧信息产业园等•咨询收费：按项目的规模、进度及介入程度收费；•运营托管收费：按项目的规模及托管内容收费，若与甲方达成收益分享，可免托管费；•合作运营收费：按项目具体情况及合作双方协商收益分成。亿达中国业务布局联东U谷——产业园区运营专家•创立于1991年，形成了产业园区开发运营为主，兼顾金融投资和模板钢结构的集团化企业；进驻北京、上海、天津、南京、苏州、成都等二十六座城市，产业园项目已达六十多个，入园企业5200多家。•产业地产开发运营：前期定位、设计规划、施工建设及物业租售、园区运营等•厂房定制服务：标准厂房、研发办公、低密度总部基地等•产业地产开发运营咨询及托管服务：招商引资；投资服务；品牌推广；城市运营企业概况服务内容经典案例盈利模式•产业综合体：沈阳铁西产业综合体、上海嘉定产业中心等•科技综合体：北京U谷科技城、北京顺义北务科技园等•总部综合体：北京金桥国际企业港、天津总部大观等联东U谷•咨询收费：按项目的规模、进度及介入程度收费；•运营托管收费：按项目的规模及托管内容收费，若与甲方达成收益分享，可免托管费；•合作运营收费：按项目具体情况及合作双方协商收益分成。业务布局产业园区运营案例4固安产业新城大连软件园北京金桥国际企业港Part固安产业新城——产城融合典范园区概况产品业态服务配套位于河北省廊坊市，规划建筑面积60平方公里；截至2015年6月底，累计投资超270亿元，累计引入企业约440家。为企业提供标准厂房、定制厂房、中试研发楼、仓储物流中心、会展中心、配套服务中心等，并提供酒店、商务写字楼及住宅配套产品。以资本干预为手段，以大数据战略为保障，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台。运营模式——PPP华夏幸福与政府达成排他性协议，承接园区整体规划、建设、招商和后期维护工作，获得低成本土地储备、政策倾斜和园区收益；政府给予110%土地一级开发成本返还（即10%的固定收益）。全权委托政府补偿排他性协议■达成PPP协议华夏幸福基业与政府签订排他性协议，项目战略发展“航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务业”五大产业集群。■政府托管，企业运营在托管年限内完成规划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并分期支付公司一级开发的成本。■低价拿地二次开发获利政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益及土地增值收益。运营模式收益模式主要是园区土地一级开发的10%固定收益和先入驻企业收取新增落地投资额45%的招商服务收益两大模式。收益模式大连软件园园区概况产品业态服务配套位于大连高新技术产业园区，一期占地面积3平方公里，与新加坡腾飞集团、香港瑞安集团合作建设运营，引入IBM、HP等700多家中外企业及10余万从业人员。产学研一体的ITO/BPO/KPO产业基地和专业化、生态型商务园区，产品包括多层研发楼、高层商务写字楼、人才公寓、低密度企业总部基地等。通过打造软件人才培训输送体系、软件信息外包产业集聚、国际化质量认证体系等实现产业创新、机制创新和园区管理创新。运营模式——合作运营成立大连软件园股份有限公司（DLSP），与新加坡腾飞集团、香港瑞安集团展开合作，共同建设和运营大连软件园腾飞园区和大连天地软件园。运营模式收益模式土地出让与合作企业就园区物业租售、产业增值、土地增值等进行按投资比例分成。通过土地动迁、基础配套设施建设达到可出让程度，出让土地获得前期投入的补偿和收益。园区物业租售结合，招聘、培训、组织管理软件开发团队，为入驻企业提供产业发展解决方案。合作分成产业投资土地出让获利、产业投资及增值服务收费、合作分成等。北京金桥国际企业港园区概况产品业态服务配套位于于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域；建筑面积120万平米，可容纳500家以上企业发展，解决4万多人就业。为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及生活、商务配套设施，A级写字楼高标准配置，企业可拎包入驻。物业定制服务；手续代办、税务、专利申请等园区窗口服务；金融服务体系；信息平台服务；咨询培训服务；人才招募服务；园区文化服务。运营模式——自持运营模块化分区运营管理打造产业综合体，主力户型1000-2000㎡；标准厂房占比58%，总部及研发办公占比42%。五大功能分区规划——总部商业园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、配套服务园，融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产业链条中不同位臵的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间总部商务园：满足企业总部办公、营销部门需求研发科技园：满足产品下线生产之前的研发、中试需求生产制造园：满足企业生产制造、物流需求企业定制园：满足企业对厂房的特殊和个性化需求配套服务园：满足企业会展、培训、咨询、住宿需求产品类型面积范围主力户型标准厂房500-30001000-1800中试研发600-90001000-2000总部办公1200-30001200-1500盈利模式不同产品形式采取不同盈利模式，并有针对性地吸引不同需求的客户进驻,花园独栋类产品以出售为主，单层及定制厂房出租为主，多层厂房可租可售，长短线结合，保障资金流运作顺畅。花园独栋定制厂房建筑特点：厂办一体，可分割组合使用，多层厂房配置电梯。面积：500-1300平米，2层至4层单体设计；9*9米超大柱网间距，4.2m、6m、7m不同组合层高，满足多种机械设备对于层高的需求；面积：4000-5000平米以上，根据客户需求而定总部商务楼研发办公楼建筑风格：现代简约，商务楼采用企业独栋总部。建筑结构：钢筋混凝土框架面积：1200-2000平米；4-5层双拼或独栋建筑，3.9-4.5米挑高设计，首层挑空，顶层LOFT；建筑特点：布局方正、大柱距面积：600-9000平米；独栋或双拼式企；4.2-7米LOFT，大开间，首层4.8-6米设计；出售为主厂房标准厂房单层厂房整层出租多层厂房可租可售十年起租盈利模式租售方式租金售价企业类型出售为主售价1000