第2章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法【学习重点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等。2.收益法：折现方法的理解和运用。3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理。4.资产评估方法的选择。资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法第一节市场法一、市场法含义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法一、市场法含义1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序⑤分析评定结果（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。5.直接比较法的基本方法---仅仅一个可比因素不一致或者完全一致。主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（2）市价折扣法（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。②物价（价格）指数的各种表述方法Ⅰ、定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。参见下表：年份该类设备实际均价定基物价指数＝当年实际物价/基年物价定基价格变动指数＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%200051.5103%＝51.5/50*100%3%＝（51.5-50）/50*100%200153106%＝53/50*100%6%＝（53-50）/50*100%200254108%＝54/50*100%8%＝（54-50）/50*100%200355110%＝55/50*100%10%＝（55-50）/50*100%200456112%＝56/50*100%12%＝（56-50）/50*100%200557.5115%＝57.5/50*100%15%＝（57.5-50）/50*100%Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系物价指数＝1+物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数＝112/106-1＝5.66%Ⅴ、环比物价指数本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2-6-2）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数＝1+环比物价变动指数年份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比变动物价指数19991002000103103%＝103/1003%＝（103-100）/1002001106102.9%＝106/1032.91%＝（106-103）/1032002108101.9%＝108/1061.89%＝（108-106）/1062003110101.9%＝110/1081.85%＝（110-108）/1082004112101.8%＝112/1101.82%＝（112-110）/1102005115102.7%＝115/1122.68%＝（115-112）/112③价格指数法在评估中运用的计算公式④适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长【例题2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值＝10×（1+5%）＝10.5（万元）【例题2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：【例题2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）（5）成新率价格调整法①原理参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。②计算公式资产的成新率＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%6.直接比较法使用频率高的方法（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2）价值比率法两种比较简单的价值比率：①成本市价法基本原理以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。②市盈率倍数法以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象：企业价值评估（二）间接比较法1.原理（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。2.适用条件不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。第二节收益法一、收益法的基本含义二、收益法原理讲解三、收益法的基本前提四、收益法的基本程序和基本参数五、收益法中的主要技术方法（重点）一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。二、收益法原理讲解（一）货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（二）相关概念1.单利与复利2.现值与终值现值的符号记为P，它表示资金在某一时间序列（该时间间隔等长，但是间隔长度可以是年、月、日，除非特别指明，间隔长度为年）起点时的价值。3.年金每笔收付之间相隔时间相等（三）现金流量图1.横轴表示一个从零开始到第n个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。2.零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。3.横轴上方的箭头（箭头都向上）表示该年流入的现金量；横轴下面的箭头（箭头都向下）表示该年流出的现金量。二、货币时间价值的计算（一）复利的计算（二）年金现值的计算P＝A（1﹢i）-1﹢A（1﹢i）-2﹢……﹢A（1﹢i）-（n－1）﹢A（1﹢i）-n这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：特别注意，这个系数直接将n个A都折现了【例题1.计算分析题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F，6%，3）＝18918.2（元）【例题2.计算分析题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。【请问】需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?P＝20﹢20/5%＝420（万元）【例题3.计算分析题】某人每年年初存入银行2500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?P＝2500×（P／A，8%，10）×（1﹢8%）﹢6000×（P／F，8%，11）＝2500×6.7101×1.08﹢6000×0.4289＝18117.27﹢2573.4＝20690.67（元）（三）货币时间价值计算的注意事项（1）i和n时间要对应。i是年利率，n则是多少年；i是月利率，n则是多少月。（2）P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末（3）没有特别说明，收付额都认为是在该期期末发生（4）现金流量的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。【例题6.计算分析题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%。问：投资者在发行时购买该债券并持有至到期，所收到的该债券的本息和的现值是多少？本利和的现值＝250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）＝250×0.6209﹢250×0.3855﹢125