上海苏州区域商业别墅项目调研201512

目录1调研项目基础信息2上海区域上海区域共调研3个楼盘，都为商业性质别墅产品项目。调研项目基础信息3苏州区域苏州市区范围内共调研5个楼盘，其中3个为商业性质，1个为工业性质，1个为住宅性质；调研项目基础信息4调研项目基础信息备注：以上数据来源于现场调研目录5上海区域市场调研个案6水都南岸项目位于朱家角镇南部，大区范围内有较多自然及人文景观资源，总建规模30万平米，在售二期别墅去化速度较快。项目总建：29.4万平米容积率：1.0别墅形态：类独栋联排叠加主力面积：二期类独栋206-209平米花园面积：70-140平米地下室：无销售价格：类独栋16000-17000元/平米开盘时间：二期2014年8月推出套数：230套销售套数：226套水都南岸朱家角淀山湖上海区域市场调研个案7水都南岸一期已现房交付，二期销售中，三期开发时间待定，二/三期建筑面积20万平米左右，综合容积率0.9.一期二期三期分期建筑面积总占地面积占地面积*容积率项目整体2950274718032950271.0一期95910118225799251.2二/三期1991173535782151020.9备注：占地面积*表示除去河道和市政道路等后的可用占地面积上海区域市场调研个案8水都南岸分销为项目绝对成效的营销举措，案场坐销1套，分销可促成6套成交；7成左右客户来源于上海市区西南方向；项目外部大环境良好，绝大多数成交客户购买目的为度假养老。70%15%15%水都南岸成交客户来源比例上海市区项目周边其他区域1601234567坐销分销销售方式成交客户数量对比70%20%10%0%20%40%60%80%度假养老自住投资成交客户购买目的上海区域市场调研个案9水都南岸A户型：地上建筑面积210平米左右，5房4卫2厅附赠270度转角花园，2层16平米空中花园及小部分飘窗3楼有18平米左右的阁楼赠送B户型：地上建筑面积209平米左右，5房4卫2厅附赠270度转角花园，2层8批空中花园及小部分飘窗3楼有18平米左右的阁楼赠送上海区域市场调研个案10嘉隆国际距离太仓较近，南部为嘉定区中心；产品组合为联排别墅加塔楼组合，综合容积率高，别墅品质一般，花园为前后设置，面积较小，部分户型有客厅挑高设计。项目总建：20万平米容积率：2.2别墅形态：联排主力面积：170-200平花园面积：40-50平米地下室：60-100平米销售价格：16000-18000元/平米开盘时间：2015年8月推出套数：总176套销售套数：25套水都南岸嘉定区中心上海区域市场调研个案11嘉隆国际联排总套数176套，首批次供给52套，190平米以下为主力房型，由于8月开盘销售不理想，已启动分销，现阶段整体销售状况一般。户型户型面积供应套数户型面积面积占比L1168.9520337935%L2189.72163035.5231%L3249.58199620%L4171.4681371.6814%小计/529782.2100%上海区域市场调研个案12嘉隆国际上海市区方向为主力客群，周边客户量一般，随着分销时间的积累，后续坐分销比将持续扩大，主购买目的为度假养老，自住需求多为在上海的外地人。70%20%10%嘉隆国际成交客户来源比例上海市区项目周边其他区域1300.511.522.533.5坐销分销销售方式成交客户数量对比60%30%10%0%20%40%60%80%度假养老自住投资成交客户购买目的上海区域市场调研个案13嘉隆国际L1户型：地上建筑面积170平米左右，4房4卫2厅前后花园40多平米，2和3层分别有6-8平米左右的露台地下室面积60平米左右L2户型：地上建筑面积190平米左右，4房4卫2厅前后花园40多平米，2和3层分别有4-6平米左右的露台地下室面积60平米左右上海区域市场调研个案14大华兰湖天境纯别墅规划，目前已推叠加和联排，后续有合院产品推出，成交情况不太理想，已启动分销，市区设有外展点，可导入一定意向客户。大华兰湖天境7号线美兰湖站项目总建：7.45万平米容积率：1.2别墅形态：联排、叠加、合院主力面积：联206平叠187-197平花园面积：联50-150平下叠50-100平地下室：联70平米下叠60平米左右销售价格：联23000-24000元/平米叠20000-21000元/平米开盘时间：联2015年10月叠2014年1月推出套数：联24套叠40套销售套数：联9套叠24套上海区域市场调研个案15大华兰湖天境在售叠加和少部分联排产品，合院产品开盘日期待定，核心面积控制在200-250平米；叠加产品去化情况好于联排产品，用地属性对成交制约较为严重。面积段套数面积面积比186.881186.880.4%204.92-207.52681400931.9%245.48-298.21711970744.8%312.33-335.0541294.82.9%382.71-384.88127670.317.4%546.51210932.5%小计15843961100%叠加联排合院上海区域市场调研个案16大华兰湖天境市区方向为成交核心客群，分销未大规模启动，坐分销比较低，周边配套及大环境较好，选择自主比例较高。70%20%10%大华兰湖天境成交客户来源比例上海市区项目周边其他区域1200.511.522.5坐销分销销售方式成交客户数量对比50%45%5%0%20%40%60%度假养老自住投资成交客户购买目的上海区域市场调研个案17大华兰湖天境叠加A1户型：地上建筑面积197平米左右，4房3卫2厅中间位置下叠，前后花园面积60平米左右地下室面积在55平米左右联排A3户型：地上建筑面积206平米左右，4房4卫2厅联排别墅边套，花园面积100平米左右地下室面积在80平米左右苏州区域市场调研个案18双银国际金融城项目位于苏州吴中区独墅湖旁，规划总建100万方，业态为公寓、独栋办公、集中商业；其独栋2013年7月开售，销售表现较差。项目总建：100万平米容积率：1.35别墅形态：类独栋、独栋主力面积：独栋380-600平米花园面积：200-300平米地下室：100-200平米销售价格：独栋12000-13000元/平米开盘时间：2013年7月推出套数：110套销售套数：35套双银国际金融城独墅湖苏州区域市场调研个案19双银国际金融城项目在售一期商墅，共110套，目前去化35套；后期商墅尚在规划中，具体推出时间待定。商墅（一期）商墅苏州区域市场调研个案20双银国际金融城项目月均去化2套左右，销售表现一般；主要销售难点为产品设计面积过大，总价高，商业性质首付比例高。90%10%项目成交客户来源比例苏州本地其他区域项目目前月均去化2套左右，销售表现一般；主要销售难点为产品面积过大，总价高，首付比例高；购买客户主要购买需求为自住，少部分投资客，几乎没有办公需求；苏州区域市场调研个案21双银国际金融城地上建筑面积393.37平米，5房3卫2厅赠送地下室，花园，露台地下室面积为101.18平米地下室一层二层三层赠送苏州区域市场调研个案22太湖天城MINI墅项目位于苏州吴中区太湖旁，叠加产品，主力面积86-95平米；花园面积50-80平米；带花园销售均价为1.3-1.5万/平米；不带花园销售均价1.1-1.2万/平米（精装标准3000元/平米）。项目总建：5.6万平米容积率：0.8别墅形态：叠加主力面积：86-105平米花园面积：50-80平米地下室：无销售价格：花园13000-15000，无花园11000-12000元/平米开盘时间：2014年4月推出套数：200套销售套数：161套太湖天城MINI墅太湖苏州区域市场调研个案23太湖天城MINI墅项目二期推出1.85万方，共200套，目前去化1.49万方，161套；销售表现良好。一期二期总建（万方）二期推出（万方）二期套数（套）去化（套）5.61.85200161苏州区域市场调研个案24太湖天城MINI墅项目成交客群主要来自上海，投资及度假自住为主；近一年项目月均去化约2套。30%50%20%项目成交客户来源比例苏州上海全国其他0246050010001500项目近一年成交表现成交面积（平米）成交套数（套）苏州区域市场调研个案25太湖天城MINI墅D1户型86-89平米D2户型95平米D3户型105平米赠送苏州区域市场调研个案26中新领袖经典项目位于苏州园区综合保税区旁，总建6.92万方，叠加和合院产品；2015年10月开盘，叠加9000元/平米；合院10000-11000元/平米。项目总建：6.92万平米容积率：1.16别墅形态：叠加、合院主力面积：叠加140-180平米，合院240平米左右花园面积：50-70平米地下室：无销售价格：叠加9000元/平米；合院10000-11000元/平米开盘时间：2015年10月推出套数：叠加24套；合院42套销售套数：叠加20套；合院22套中新领袖经典苏州园区保税区苏州区域市场调研个案27中新领袖经典项目首次开盘推出24套叠加，去化20套；42套合院，去化22套。产品体量（平米）套数（套）去化（套）叠加38402420合院100804222已推苏州区域市场调研个案28中新领袖经典项目成交客群主要集中在胜浦本地，占比80%；购房需求以自住为主。80%20%项目成交客户来源比例胜浦本地苏州其他区域购买人群多为胜浦本地居民，改善居住为主，对项目居住氛围较为看重；项目通燃气，是满足购房客户自住需求的主要因素；苏州区域市场调研个案29中新领袖经典合院C1户型236平米合院产品：产品设计南北向合院；南侧两套，北侧两套赠送：花园、露台、挑空一层二层三层赠送苏州区域市场调研个案30启迪时尚科技城项目位于苏州园区青剑湖旁，工业性质用地；规划34万方，联排主力面积330平米，独栋605平米；联排：10000元/平米；独栋：15000元/平米。项目总建：34万平米容积率：1.4别墅形态：联排、独栋主力面积：联排：330；独栋：605平米左右花园面积：联排：60-200平米；独栋：1000平米地下室：无销售价格：联排：10000元/平米；独栋：15000元/平米开盘时间：未集中开盘推出套数：60套销售套数：18套启迪时尚科技城青剑湖苏州区域市场调研个案31启迪时尚科技城项目工业用地，无产权房产证，未集中开盘；推出60套联排和独栋，仅售出18套，销售表现较差；推出项目目前推出60套独栋和联排，仅去化18套；东部总部基地办公已经建成且部分企业已入驻；整体入住率良好。苏州区域市场调研个案32启迪时尚科技城项目成交客群均为苏州本地客户，购房需求以自住为主。50%50%项目成交客户来源比例苏州园区苏州其他区域项目工业性质用地，无法办理产权房产证和按揭贷款；销售表现较差；目前18套购买人群均为苏州客户，自住需求为主；苏州区域市场调研个案33启迪时尚科技城联排户型334平米赠送：花园、露台一层127平米二层121平米三层80平米赠送目录34调研小结35