2014年国内外养老地产案例研究

一、什么是养老地产？二、中国养老地产的发展现状三、中国养老地产的发展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？1.三大开发集团房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产发展现状开发商险资央企养老地产医疗相关企业医疗相关企业1.三大开发集团——房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产•获取低廉价地价及诸多政策支持•传统房企的新盈利增长点中国养老地产发展现状1.三大开发集团——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出中国养老地产发展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：医疗、养老、护理保险；养老社区等1.三大开发集团——央企虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。2013年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目——天府惠泽桃源颐养中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2013年5月16日，中国水电建设集团房地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。中国养老地产发展现状四种开发模式1.专门开发的综合性养老社区。如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。2.在新建住宅中配套开发养老住宅及相应服务设施。如万科在杭州建设的良渚文化村。3.是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。4.会员制医养综合体。如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。中国养老地产发展现状六种运营模式1.本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设置完善。2.异地出售型社区模式：养老养生与度假旅游的完美嫁接。3.租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。4.养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。5.会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。6.床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。中国养老地产发展现状五种盈利模式1.投资商和运营商向开发商定制养老地产项目，开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；2.养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；3.开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；4.开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；5.投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。中国养老地产发展现状国内养老地产主流盈利模式对比中国养老地产发展现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售1.老龄人口增长快据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。中国养老地产发展机遇65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测2.老年消费者收入提高，消费能力增强随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。中国养老地产发展机遇子女赡养子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）3.国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；中国养老地产发展机遇1463万人168万人1295万人4.政策支持中国养老地产发展机遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》•十七大《报告》•全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》•国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中•国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书•全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》•修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。以下为：2002年至今出台的关于中国养老的主要政策4.政策支持中国养老地产发展机遇优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：5.住宅市场受压房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产商抢夺的战略高地。中国养老地产发展机遇中国养老地产开发流程及商业模式1.养老地产开发流程及资金走向中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式（1）舒适型（基本型）重庆巴南区双寨山慈竹坝某养老项目项目位于重庆巴南区，距离重庆市40分钟路程，项目以双寨山慈竹坝现有农房改造为主，首批建设改造规模为3000㎡室内面积。•规模化建设•标准化管理•集约化经营•理财式融资•滚动式开发•思路创新：城镇化背景下，提出乡村养老的理念；•模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开发成本；•市场层面的创新：积极引进发达国家养老理念及技术标准中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式（2）享受型（豪华型）天津津南区某养老项目项目位于天津津南区，尽力天津外环线，距离天津市中心15分钟路程，项目定位于高档住区内，规划用地24.25公顷，公建面315250平，居住建面265190平，总户数2500户，预计入驻人数3750人。•开发模式：新建住宅中配套养老社区•盈利模式：项目五分之一持有经营，五分之一租赁及部分产权销售，剩余五分之三销售；中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式（3）舒适型（基本型）河北香河县某养老项目项目位于北京与天津之间河北香河县，紧邻告诉道路出口，到北京国贸大约50分钟路程，项目占地1000亩，总建面80万㎡，计划投资30亿元。•盈利模式：因有大部分保险资金投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主打高性价比；•开发模式：专门开发的综合性养老社区；•客户群体：京津冀以及子女在京津冀工作的全国范围的老年人及老少居家庭；中国养老地产政策分析1.《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式印发2013年9月6日，国务院正式印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》文件，文件是建国以来第一次以国务院名义下发专门针对养老服务业发展的政策文件，文件针对2020年我国养老服务业将要达到的发展目标和任务做了全面安排和系统的部署。文件有三方面特点：（1）确立政府在养老服务业发展的主导作用；（2）体现社会力量在发展养老服务业主体作用；（3）明确市场在养老服务资源配置当中的决定性作用；中国养老地产政策分析2.中国首只养老地产基金正式成立2014年6月，国内首只养老地产基金———兴业养老基金近日正式成立。该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项目正在广东惠州酝酿中。陕西养老地产政策分析1.养老机构扶持政策2008年，西安市民政局以市政府的名义出台了《关于加快实现社会福利化的实施意见》，对新建的养老服务机构，城六区范围内每张床位给予一次性补贴3000元，城六区范围外每张床位一次性补贴2000元；每年对已运营的社会力量兴办养老服务机构，按照服务设施、服务内容、服务质量等进行综合评比，按人次分别给予30元~50元不同的奖励。2009年，《西安市政府关于加快发展养老事业的意见》出台，对经市、区老龄办审批的爱心护理院，按半护理、全护理床位每月分别补助60元和80元；对社会力量兴办的社区居家养老服务中心（站）实行奖励制度。陕西养老地产政策分析2.2015年西安养老服务目标“十二五”期间，西安市将大力发展社会养老服务，到2015年实现“9073”目标，即90％的老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7％左右的老年人由社区提供日间照料和托老服务，3％的老年人入住养老服务机构。依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%十二五规划养老服务格局依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%目前养老服务格局国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（1）澳大利亚国家概况澳大利亚是世界上最早实行社会福利制度的国家之一，其福利制度的完整性、公平性和优越性也是在全世界各个国家中名列前茅的。在那里所有的老人都可以享受同样内容同样水准的服务；国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（2）澳大利亚老人靠什么生活？澳大利亚老人享有的社会服务包含：养老金服务和养老医疗保健服务。而其中养老金福利由“公共养老保障金”“职业年金”“个人养老储蓄金”三部分组成；社会服务养老金养老医疗保健公共养老保障金职业年金个人养老储蓄国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（3）谁为澳大利亚老人提供服务？对于养老职责的承担问题，澳大利亚政府已由资源统管成功过度到下放给民间；•政府举办养老机构弊端明显•财政紧缩政府提供民间组织非政府组织慈善机构私人公司过渡非盈利盈利盈利非盈利国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（4）澳大利亚老人享受养老服务的方式澳大利亚对老人提供的服务分两类：“院所照料”和“社区照料”，而其中社区照料又分为“老年公寓”和“老年护理院”；养老服务院所照料社区照料老年公寓老年护理院