超全的物业管理基础知识

超全的物业管理基础知识1、什么是业主？广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人，是指狭义的业主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件？原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。3、房屋竣工验收的指的是什么？开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。4、《竣工验收备案表》有什么作用？一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理？房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以自己整改，费用由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的，有权要求开发商赔偿。7、合同约定延期交房违约金太低，业主如何取得合理违约赔偿？现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三，约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一，甚至万分之0.5，这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商，协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效，按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。8、房产证、国土证迟迟办不下来，业主该如何维权？开发商延期办证，但合同约定的违约金过低，有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一。这样的约定是显失公平的，业主在诉讼中可以请求确认约定无效，要求按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。9、小区架空层（杂物间）是开发商的吗？开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利。但规划层高不超过2.2米的架空层，是不计容积率，不能单独办理权属证书的。根据“房随地转，地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产权。10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主？不能，因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主，不能卖给非业主。11、开发商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或少数几个业主？不能。小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应的，不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1，原则上应尽可能的满足每个业主使用需求，不能只满足少数业主的需求，更不应该对业主以外的人出售。12、小区内停车收费标准由谁定价？根据国家发改委的规定，小区停车收费已经放开，不再由政府定价，凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定。13、开发商没有按规划建设小区配套设施，业主有权要求整改吗？按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务，如果开发商没有按设计规划建设配套设施，业主有权要求开发商补建相关施设，如果补建条件已经不具备，业主有权向开发商索赔。14、物业管理用房归谁所有？物业管理用房由全体业主所有，主要用于物业管理办公用房，物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例，配备物业服务用房，这是开发商的必须履行的义务。15、保质期内业主如何提出维修要求？保质期内发现房屋质量问题，业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求，并请开发商或物业公司签收，一般情况下开发商会直接或委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的，应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。16、开发商未履行维修责任的后果如何？如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务，业主有权要求开发商继续履行维修义务。即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务，或者在紧急情况下，为避免更大损失，业主有权自行维修，保留好相关票据，费用由开发商承担。如果开发商拒不承担，业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。17、什么是物业？物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。18、什么是物业管理？物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。19、什么是物业服务费？物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。20、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。21、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？不可以。因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利，并不是基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企业和物业企业主管部门举报。22、建筑物上物品脱落造成损失如何承担责任？建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。23、高层建筑中抛郑物品造成损失的由谁承担？从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。请参考阅读:《侵权责任法》。24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗？不能。楼上漏水属于相邻关系，楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点，造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以组织协调，提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的，楼下业主应当依法起诉。25、业主家中失窃可以向物业索赔吗？要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服务或安保服务不符合要求，比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位，监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等，总之，要在物业服务企业未充分履行合同安保义务情况下，应当对业主失窃承担相应的责任。26、业主停在地面的小车被损坏可以向物业公司索赔吗？如果业主的车是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用，物业公司未能尽到法定和约定义务，应当对业主的损失承担相应的责任。27、拖欠物业费，物业公司要向我收“滞纳金”合理吗？如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以向业主收取不高于本金的“滞纳金”，如果业主有正当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求。28、小区管理规约能得到法院的认可吗？《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，小区管理规约是业主大会通过的决定，对业主具有约束力。是能得到法院认可的，除非该规约违反了法律法规的相关规定。29、物业公司以拖欠物业费为由起诉我，该怎么办？业主要积极收集物业公司未按合同约定提供服务或服务达到合同约定标准的相关证据，并要业委会或其他业主出庭证明物业公司未按合同约定服务或服务达到合同约定标准，请求法院驳回物业公司的请求或是降低物业费。如果物业公司服务不到位给业主造成损失的，业主可以提起诉讼要求物业公司赔偿。30、电梯应该多久做一次检测？过期未检测应该找谁投诉?电梯作为特种设备，事关业主生命安全，国家要求每年必须进行一次检测，并将检测结果的原件放置在电梯内，检测不合格的不得使用。申请电梯年检是物业服务企业的义务，如果物业企业过期未检测电梯，业主可以找住建部门投诉物业企业，要求住建部门进行处罚。31、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况？应该多久公开一次？物业管理实行包干制的小区，物业公司没有法定义务向业主公开支收情况。如果物业服务合同约定物业企业向业主公开支收情况的，公开时间和次数按合同约定实施。为督促物业公司公开收支情况，还可以在合同中约定物业公司不履行公开收支的违约处罚。32、小区公共设施质保期是多久？过了质保期维护费用规则谁承担？小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同，建筑物基础与建筑物设计使用年限一致，外墙是5年，水管2年，电梯、供电设施备等按合同约定或国家相关规定执行，保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期，小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修基金。33、小区有哪些公共收益？所有权归谁？凡是利用小区共有部分、共用设备、设施经营取得的收益，都是小区公共收益，小区公共收益因小区的地理位置不同，业主共有建筑物和设施设施的多寡不同而变化，但其收益归全体业主。34、物业侵吞小区公共收益，应该怎么办？物业侵占分小区的公共收益，业主可以向街道、社区、物监部门举报，业委会成立后有权向物业公司追索。35、什么是业主大会？业主大会有哪些权利?业主大会是由小区全体业主组成的权利组织。业主大会的权利是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。36、什么是业委会？业委会的职责是什么？业委会是业主大会选举产生的业主组织，负责业主大会的日常工作，执行业主大会的决定事项业委会的职责是:（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。作为业主，你可以根据自己的实际情况，参加业委会选举，参与和监督业委会的工作。37、都说业主是小区的主人，这个主人有什么权利？房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。38、业委会有诉讼主体资格吗？根据《物权法》、《物业管理条例》的规定和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会在若干涉及物业管理的诉讼中是具有主体资格的。实