《房地产开发企业“营改增”相关政策解读及新常态下的涉税风险控制》

房地产开发企业营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制上篇房地产企业“营改增”政策解读第一章增值税概述增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点：（1）保持税收中性。（2）普遍征收。（3）实行税款抵扣制度，避免重负征税。（4）实行比例税率。一般实行基本税率和优惠税率。（5）实行价外税制度。二、几年来营改增取得的成效（一）《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号），经国务院批准，2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。（二）2012年9月1日至2012年12月1日，根据《关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）经国务院批准，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分四批扩大至北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）。（三）《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）经国务院批准，自2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；（四）《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）经过国务院批准，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号），经国务院批准，自2014年6月1日起，电信业纳入营业税改征增值税（以下称营改增）试点。至此，营改增试点已覆盖“3＋7”个行业。（五）几年来营改增的成果截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。三、“营改增”对房地产业的影响（一）避免重复征税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，避免重复征税。（二）降低房地产行业的整体税负和开发产品的成本。实行营改增之后，税收上引入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右（目标税负）应交增值税＝销售额×11%－（材料动力×17%＋劳务服务×税率）（三）促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发成本下降，无疑对降低房价会起到很大推动作用。（四）积极稳妥地化解房地产库存。（五）规范纳税行为，避免偷漏税。第二章一般纳税人与小规模纳税人的区别一、增值税纳税人在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。1、单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。2、个人，是指个体工商户和其他个人。（个人指除个体工商户以外的自然人）。（二）“境内”概念的延伸：《试点实施办法》第十三条下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。二、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人的确定（一）同时满足下列两个条件的，以发包人为纳税人：（1）以发包人名义对外经营；（2）由发包人承担相关法律责任。（包括纳税责任）注意：谁签合同，谁收款，谁开具发票、谁纳税。（二）不能同时满足以上两个条件的，以承包人为纳税人。即：（1）以承包人名义对外经营；（2）由承包人承担相关法律责任。承包人取得法人地位三、试点纳税人的分类：《实施办法》第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。解读：附件2一（五）一般纳税人资格登记。《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。提示：建筑及房地产企业即或是不超过12个月内销售额没达到标准500万元，也应当申请一般纳税人资格。——如何申请？四、一般纳税人的管理《实施办法》第五条：“符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。具体认定办法由国家税务总局制定。除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。”解读：《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。试点纳税人应税服务年销售额超过500万元。且，不属于“年销售额超过规定标准的其他个人”；不属于“不经常提供应税服务的单位和个体工商户”的，应登记为一般纳税人。五、增值税一般纳税人资格实行登记制——取消审批制《关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号），自2015年4月1日起施行。（一）增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。（二）纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：（1）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》（附件1），并提供税务登记证件；（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。（三）纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件2）。——认定为小规模纳税人。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。（四）纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内（应当）按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）第四条、对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一（一）有固定的生产经营场所；（废止（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。第六条纳税人应当向其机构所在地主管税务机关申请一般纳税人资格认定。第十条主管税务机关应当在一般纳税人《税务登记证》副本“资格认定”栏内加盖“增值税一般纳税人”戳记（附件3）。“增值税一般纳税人”戳记印色为红色，印模由国家税务总局制定。《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》（国税发[2010]40号）（一）实行辅导期纳税人的条件1.“小型商贸批发企业”，是指注册资金在80万元（含80万元）以下、职工人数在10人（含10人）以下的批发企业。只从事出口贸易，不需要使用增值税专用发票的企业除外。2.认定办法第十三条所称“其他一般纳税人”，是指具有下列情形之一的一般纳税人：（1）增值税偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在10（2（3（4（二）辅导期的期限：（1）新认定为一般纳税人的小型商贸批发企业实行纳税辅导期管理的期限为3个月；（2）其他一般纳税人实行纳税辅导期管理的期限为6个月。（三）辅导期的管理办法（1）辅导期纳税人取得的增值税专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书及运输费用结算单据应当在交叉稽核比对无误后，方可抵扣进项税额。——取得抵扣凭证当期不得作为进项税额，会计核算应当如何处理？（四）辅导期的结束和延续（1）纳税辅导期内，主管税务机关未发现纳税人存在偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为的，从期满的次月起不再实行纳税辅导期管理，主管税务机关应制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人；（2）主管税务机关发现辅导期纳税人存在偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为的，从期满的次月起按照本规定重新实行纳税辅导期管理，主管税务机关应制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人。六、扣缴义务人《试点实施办法》第六条、中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。七、合并纳税的规定《试点实施办法》第七条、两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。原因是：第四十五条、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。第三章征税范围一、销售服务是指有偿提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。（一）交通运输业：是指通过陆路（地上或地下）运送货物或旅客的运输业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。（二）邮政服务（三）电信服务（四）建筑服务：是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括规定工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其他建筑服务。（五）金融服务（六）现代服务（1）研发和技术服务；（2）信息技术服务；（3）文化创意服务；（4）物流辅助服务；（5）有形动产租赁服务；（6）鉴证咨询服务；（7）广播影视服务；（8）商业辅助服务；（9）其他现代服务。（七）生活服务（1）文化体育服务（2）教育医疗服务（3）旅游娱乐服务（4）餐饮住宿服务（5）居民日常服务（6）其他生活服务四、有偿销售销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。但下列非经营活动的情形除外：（一）单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。《增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；《关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》（国税发［1998］137号）：所称的“用于销售”，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：向购货方开具发票；向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。——建筑企业、房地产企业将建材移送到分公司、项目部不视同销售。第四章税率、征收率与应纳税额的计算