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1松山湖产业情况调研第一章区位价值研判……………………………………………………………2一、莞深同城,双轻轨交汇于松山湖………………………………………………2二、东莞创新中轴线,深圳产业转移带……………………………………………3第二章产业研究…………………………………………………………………7一、东莞打造高新技术产业发展新引擎……………………………………………7二、松山湖产业分布情况……………………………………………………………9三、已建成产业载体内企业情况统计分析………………………………………12四、东莞及松山湖R&D(研究与试验发展)活动概况……………………………15第三章产业载体总体供应…………………………………………………………17一、松山湖已建及在建产业载体总规模……………………………………………17二、松山湖产业载体发展脉络………………………………………………………19第四章东莞市旧改政策…………………………………………………………26第五章收益率测算………………………………………………………………332第一章区位价值研判东莞松山湖高新技术产业开发区2001年11月经广东省政府批准成立,2010年9月经国务院批准为国家高新技术产业开发区。东莞市致力于将松山湖建设成创新发展模式、推进产业结构调整和产业转型升级的发展示范区。东莞松山湖高新技术产业开发区位于大朗、大岭山、寮步三镇之间,坐落于“广深港”黄金走廊腹地,地处东莞的几何中心,南临香港、深圳,北靠广州、地理位置十分优越。松山湖规控面积72平方公里,坐拥8平方公里原生淡水湖和14平方公里的生态绿地,绿化覆盖率超60%,拥有22公里滨湖路,是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。一、莞深同城,双轻轨交汇于松山湖松山湖位于东莞市几何中心,通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。1、5条高速广深、莞深、虎岗、龙大、南光5条高速直通。2、双轻轨:R1、R3双轻轨交汇3东莞1号线与深圳6号线连接1号线将紧随2号线的步伐,成为东莞第二条开工建设的轨道线路。1号线经过东莞麻涌、望牛墩、道滘、万江、南城、大岭山、松山湖、黄江等11个镇街,设站24座,全长69.6公里。总工期为5年,预计于2020年通车。R1线建成后,可贯通广深线网,东莞市民乘坐地铁到广州或深圳只需1小时左右。深圳地铁6号线将与东莞轨道1号线衔接,在荔林站换乘。深圳6号线起于科学馆,经深圳北站、龙华、石岩、光明,终点松岗。东莞3号线与深圳11号线连接东莞轨道R3号线规划在长安步行街站预留与深圳地铁11号线换乘衔接条件。深圳轨道11号线是深圳西部轨道快线(机场快线),线路起自上海宾馆,经福田枢纽、南山、前海、机场、沙井,止于松岗碧头站,终点预留向北延伸至东莞的线路条件。东莞地铁3号线站点:企石博厦站、东站工业园区站、东山大道站、桥头西站、大东路站、东莞东、东莞站、常平北、常平北环路、东坑南、中兴大道、松山湖北、松山湖、松山湖大学城、松山湖企业总部、海悦花园、莲花广场、长安步行街、长安乌沙村、长安金沙、长安建安路、长安新区北、长安新区、长安新区南站。3、城际大巴,松山湖←→深圳北站,7:20—19:30,每小时一班,票价30元。4、道路107国道、莞樟公路、石大公路、松山湖大道等多条国家、省、市一级公路。4二、东莞创新中轴线,深圳产业转移带1、松山湖称为东莞产业升级“内聚力”最强之区松山湖(生态园)总规划控制面积达102平方公里,这里既是国家高新技术产业开发区,也是国家城市湿地公园。2014年,这里实现地区生产总值239.75亿元,同比增长16.2%,成为东莞8个经济总量超200亿元镇街(园区)之一。多年来,松山湖经济保持快速增长势头,已成为东莞转型升级、高水平崛起的强大引擎:2013年,全年园区实现营业总收入900亿元,同比增长43%;地区生产总值180亿元,同比增长约20.3%;工业增加值约95亿元,同比增长约54.3%;总税收收入31.13亿元,同比增长23.7%;5进出口总额57.1亿元,同比增长25.1%;固定资产投资105.79亿元,同比增长42.2%。2014年比2013年同比增长图(下图)2、东莞上亿元大项目近半来自深圳据东莞市内资促进中心有关资料数据显示,2013-2015年东莞市实际引进的内资项目中,深圳项目占全部项目投资的40%,其中亿元以上的大项目中,深圳项目占比达到50%。而松山湖则是东莞引进深圳中大项目的首选之区,比重最大。从深圳产业转移轨迹看,从深圳高新区到大沙河向北,到光明新区,一直绵延到东莞松山湖,这个轴线已经成为珠江口东岸的区域级产业创新走廊。3、新城路26公里创新中轴线初显在东莞地图中央,有这样一条道路——自松山湖新城路由南至北到生态园大道的26公里大道。2014年12月29日,东莞市委、市政府决定将松山湖、生态园统筹发展,让这条26公里大道的价值进一步体现。华为终端总部、华为机器、东莞宇龙、易事特、中科院云计算育成中心、华中科大制造工程研究院、东莞职业技术学院、大学创新城、东莞理工学院、广东医学院、北大光电研究院、广东电子工业研究院、东莞留学人员创业园、中小科技企业创业园……在松山湖,新城路两旁几乎聚集了园区现有全部的创新要素。6结论:松山湖科技园成为深圳产业外移首善之区,新城大道成为东莞产业创新中轴线,酷派天安云谷项目地块位于创新中轴价值核心段。东莞R1、R3两个城市地铁轻轨线交汇于此,地块周边商业繁荣,人气聚集显著,该区域已经成为松山湖真正的价值核心,地块周边房价以年增长50%的幅度确认了这一价值中心,该地块价值必将重估。7第二章东莞产业研究2014年东莞GDP为5881.18亿元,人均GDP突破11000美元,达到中等发达国家水平,高于全省平均水平。2011—2014年的4年间,东莞人均GDP连续四年跨上8000美元、9000美元、10000美元和11000美元4个大台阶。一、东莞打造高新技术产业发展新引擎东莞传统五大支柱产业包括:1、电子信息制造业(即通信设备、计算机及其他电子设备制造业)2、电气机械及设备制造业(包括电气机械及器材制造业,仪器仪表制造业,通用设备制造业,专用设备制造业,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业以及汽车制造业)3、纺织服装鞋帽制造业(包括纺织业,纺织服装、服饰制造业,皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业)4、食品饮料加工制造业(包括食品制造业,酒、料和精制茶制造业,农副产品加工业)5、造纸及纸制品业。东莞四个传统特色产业包括:玩具及文体用品制造业、家具制造业、化工制品制造业(包括化学原料及化学制品制造业,石油加工、炼焦业及核燃业)、包装印刷业。在外向型经济的带动下,东莞经济一直蓬勃发展,逐步成为一个国际性加工制造业基地和我国重要的外贸出口基地;多年来,以民营、中小企业为主体、产业集群特色浓厚的镇街经济迅速崛起,这种分布在各镇的外向型、加工型和资源主导型的产业形成了东莞的产业分布的基本现状,但是这种主要由处于产业链低端、产业布局散乱、外向型、根植性差的中小企业所组成的产业模式在转型升级的时代大背景下是难以为继的,因此东莞市近年来通过制定规划、政策支持等方式,引导产业结构升级与再分布,这个过程中的重点就是重点打造中心城区和松山湖高新技术园区,使他们成为东莞未来服务业和高技术产业发展的新引擎。目前东莞正处于产业转型升级的拐点,正经历转型之痛,过去二十多年依靠外向型加工产业发展起来的东莞,在土地、人力、生态环境等要素资源优势不再的背景下,过去的发展思路难以为继。但如果腾笼换鸟,把过去低端的产业、低8附加值的产业转移出去,再通过一定的方式跟手段,把技术含量更高的,附加价值更高的企业扶持起来,实施难度非常大,对现有经济及社会稳定影响太大。东莞镇区分散,各镇的发展水准相差很大。而土地等生产要素却日愈枯竭,各镇同质化竞争严重,区域规划调整已经到了迫在眉睫的地步。东莞市国民经济和社会发展十二五规划中提出,通过引导资源合理配置和产业梯度发展,强化梯度集聚,促进各类产业向城市集中,向园区集中,打造“一个核心区、三大经济带、五大产业集聚区”的产业发展新格局。一个核心区指的是东莞中心城区以及松山湖为主体的现代服务业集聚区,着重发展为金融、文化创意、教育、商贸、信息、高新技术产业中心和总部经济中心。三大经济带指的是以松山湖为龙头的园区经济带、以虎门港为核心的物流经济带、以主城区为核心的商贸经济带。五大产业集聚区指的是:现代服务业集聚区。以中心城区、松山湖科技产业园区为主体,重点发展商贸金融业和文化创意产业,提升政治、文化、教育、信息及商务服务中心功能,建设企业总部基地,发展总部经济,充分发挥主城区的辐射带动作用。高新技术产业集聚区。以松山湖北部工业园以及石龙、石碣、塘厦、清溪、黄江、长安、南城、常平、企石、麻涌等镇(街)为主体,重点发展电子信息、生物医药、新能源等高新技术产业。先进制造业集聚区。以东莞生态园及特色产业集群镇为主体,重点发展装备制造、新材料等产业。临港产业集聚区。以虎门港为依托,带动和促进各港区临海大型工业、大型临港物流园区、仓储保税区及集装箱、煤炭、散杂货、石油化工等大型物流运输服务的发展。现代农业集聚区。包括东北埔田特色农业组团、东南山地生态农业组团、中南科技农业组团、西北平原精品农业组团和西南滨海湿地农业组团,大力发展特色农业,适度发展生态、休闲、旅游产业。9二、松山湖产业分布情况松山湖被东莞视作提升城市档次、产业转型升级龙头之作。但是松山湖园区成立十余年来,虽然在国内打响了知名度,前来参观考察者络绎不绝,但是实际的产业进展并不是十分的顺利,大量产业载体存在空置情况。其在高科技方面的重大收获,也仅有华为、酷派、生益科技等大型企业入驻,缺乏充满活力的中小科技企业。这一现状逼使东莞从加强研发基础做起——与其跟在别人屁股后面抢夺所谓高科技制造业项目,不如直接跳过去,利用东莞的资金优势,提升源头创新能力。因此近几年来,松山湖基本确定了放弃制造、专做研发和服务的功能定位。松山湖原本只在其“北部工业区”规划了10平方公里的工业用地,其余土地均不再引入制造业项目。同时在松山湖中部重点建设大学创新城,引进中科院、北京大学、华中科技大学、中山大学等国内外一流科研机构,引进创新团队,从根本上将松山湖打造成东莞的研发创新基地。迄今为止,松山湖累计引进华为、联胜科技、中集集团、宇龙通信、易事特、中国电子、生益科技、水木动画、敦煌网等1000多个优质项目。形成五大优势产业集群。1、电子信息企业集群共有254家电子信息企业,高端电子信息产业是松山湖的支柱产业,其工业总产值占高新区工业总产值的95%。目前,松山湖已经引进了华为机器、华为终端、华贝电子、生益科技、宇龙通信等一批国内外龙头企业,初步形成了以新一代通信产业为核心的高端电子信息产业链。2、生物技术企业集群以两岸生物技术产业合作基地为依托,松山湖大力发展生物技术产业,截至2014年,引进东阳光、金美济集团、红珊瑚药业、瀚森生物、伟致达医药等100多家生物技术企业,引进华南理工大学、暨南大学、南方医科大学、广州中医药大学、中大南海海洋生物工程中心等研发机构和院校平台,生物医药产品涵盖试验动物、抗感染药物、基因诊断、海洋药物等领域,形成了从教育、科研、中试到生产、销售较为完整的产业链。3、智能装备企业集群10松山湖全力打造智能装备产业,目前已引入中集集团、固高科技、大疆科技、康菱动力、正业科技等20余家知名企业,引进了一批国际创新科研团队和国家“千人计划”人才,构建了包括东莞华中科技大学制造工程研究院、香港科技大学等在内的国内外协同创新研发网络。4、文化创意产业集群松山湖粤港澳文化创意产业试验园区依托东莞雄厚的衍生品制造基础,重点发展动漫产业、创意设计产业、游戏产业、品牌授权产业,促进东莞传统优势产业转型升级。目前已经成功引入水木动画衍生品发展有限公司、东莞咏声文化传播有限公司等多家国家级动漫企业,以及华南动漫衍生品设计研发中心、迪士尼暨创意服务中心等一批优质文化企业项
本文标题:松山湖调研报告
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