5月22日 房地产业和建筑业营业税改增值税专题讲座

房地产业建筑业营业税改增值税专题讲座—成本与招采人员应掌握的营改增内容上海第一测量师事务所有限公司致高致深致远BeHigher，BeDeeper、BeFurtherSHANGHAIFIRSTSURVEYING,LTD.上海第一测量师事务所有限公司副总工程师王毅u高级工程师u工学学士u项目管理学硕士u造价工程师u一级建造师u资产评估师(CPV）u咨询工程师（投资）u上海市房地产经纪人u英国皇家测量师会员（MRICS）u全国优秀造价工程师（2015年度）作者简介：王毅上海第一测量师事务所有限公司副总工程师主任测量师u房地产估价师十五年从业合约造价、投资收购、房地产估价、资产评估、项目可行性研究专业工作经验，曾就业于威宁谢中国有限公司、伟历信工程咨询上海有限公司、盛大网络投资管理中心、盛大地产公司，中国会计视野网站资产评估版面版主（网名：lanshiji)，参与《建设工程造价咨询规范》(GB/T51095–2015)、《建设工程结算编审规范》、《建设项目全过程造价咨询规程》的编写工作。专长于项目投资分析和房地产专项领域研究、工程合约造价咨询、资产评估以及房地产财税研究。欢迎专业人士共同探讨专业及业务问题。（邮箱：[e-mail]，QQ号：421187540，微信号:lanshiji1978）作者主要专业作品及其分类：《关于改造工程方案比选阶段成本控制的思考》《建筑施工合同中宜被关注的几个税务问题》《浅议工程财报的编制及分析》《关于合同约定工期延误损失评估方法的探讨》《企业资产负债表之解读与负债企业经营状况之研究》成本成本税务招采财务成本财务《企业资产负债表之解读与负债企业经营状况之研究》《上海老式洋房估价问题探讨》《浅议高端酒店隔音处理的造价控制》《浅议营改增政策的落地：合约造价工作实施的关注点》《关于实施建筑业营业税改增值税调整本市建设工程计价依据的通知（沪建市管〔2016〕42号）的解读》财务估价成本税务招采税务招采培训/交流对象专题1•《工程项目索赔与变更》专题2•《建筑业营改增趋势及对于行业内企业的影响》专题3•《建筑业企业资质管理规定的修订》专题4•《工程造价管理标准体系介绍》专题•《目标成本管理及合约构架》企业培训企业培训企业培训企业培训企业培训行业交流专题培训作者相关专业培训/交流专题系列专题5•《目标成本管理及合约构架》专题6•《模拟工程量清单在招标中的应用》专题7•《五星级酒店造价控制》专题8•《中国增值税与国外在增值税的对比以及对中国营改增政策的建议》专题9•《新旧版建筑工程施工发包与承包计价管理办法比较》专题10•《项目估算阶段投资监理与营销部门的分工协作》行业交流企业培训企业培训企业培训行业交流专题培训专题培训房地产业建筑业营业税改增值税专题讲座—成本与招采人员应掌握的营改增内容1.营改增概念及解析1.营业税和增值税基本概念对比：辨析“含税造价”与“不含税造价”2.营改增政策实施背景3.房地产及建筑业营业税和增值税税务策划思路存在哪些改变2.营改增政策解读（财税36号文、上海42号文、浙江144号文）3.成本人员对于营改增政策（含过渡期）实施的应对1.合约规划的思路重整：价与税的双维度规划1.合约规划的思路重整：价与税的双维度规划2.甲供材管理：争夺进项税额的博弈3.承包人资格准入管理纳税资格选择4.房地产业务部门的工作调整建议：5.施工企业宜采取的应对措施4.营改增常见问题Q&A1.营改增后增值税、土地增值税、企业所得税的关系？2.营改增后材料甲供与乙供的税负差异？3.开发商、总包商、分包商、材料供应商的利益如何平衡？4.营改增后各项合同哪些涉税条款需要进行调整?5.营改增前要不要催要发票?营改增前要不要提前开具发票?6.其他房地产业建筑业营业税改增值税专题讲座—成本与招采人员应掌握的营改增内容我们愿意为房地产及建筑企业就营改增相关疑难问题提供如下解决方案：ü营改增相关政策及文件详细解读ü房地产业、建筑业招采及成本人员招投标、预结算实施指导ü合同体系总体梳理、合同条款整体修订ü营改增后房地产开发项目目标成本的分析及修正专题讲座操作指导条款修订成本测算专题讲座ü营改增后房地产开发项目目标成本的分析及修正ü供应商选择与分析ü营改增政策过渡期间通过对于房地产开发项目成本规划实现税务筹划目标ü其他营改增疑难问题成本测算操作指导成本测算项目营业税增值税征收范围应税劳务、转让无形资产或销售不动产销售服务、无形资产或者不动产计税依据价内税价外税征收主体地税国税1.1营业税和增值税基本概念对比：辨析“含税造价”与“不含税造价”1营改增的政策背景建安工程费（造价）直接费直接工程费措施费间接费规费企业管理费利润税金合计×税率建安工程费（造价）直接费间接费利润税金价内税价外税1.1营业税和增值税基本概念对比：辨析“含税造价”与“不含税造价”1营改增的政策背景应纳税额销项税额进项税额-×Ø材料：17%Ø工程：11%不含税价（收入）销项税率（11%）不含税价（成本）进项税率（多档）××Ø工程：11%Ø服务：6%Ø小规模纳税人：3%Ø无1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响分类项目成本（元）增值税率可抵扣进项税（元）可抵扣部分钢材2517%3.63商品混凝土156%0.85其他1017%1.45①按照100元的产值，按增值税11%计算，应交销项税为9.91元，可抵扣进项税5.93元，应缴税3.98元。②现行营业税税率为合计50—5.93无法抵扣部分砂、石等零星材料12—0人工费20—0水电费等间接费用3—0周转材料、机械设备租赁费、检测费等7—0管理人员工资等5—0项目毛利率3—0合计50—0②现行营业税税率为3%，百元产值应缴税3元。③“营改增”后百元产值多缴税额为：3.98元－3元=0.98元。每百元产值多缴税0.98元，企业税收负担增加了32.7%。1营改增的政策背景u2011年9月8日李克强指示：增值税扩围改革事关重大，试点方案亦应统筹考虑，以利逐步扩展。u2011年11月16日，财政部、国家税务总局联合发布了经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》u2012年1月1日，“营改增”试点在上海市交通运输业和部分现代服务业正式实施。u试点的行业范围包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产1.2营改增政策实施背景务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。u2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点工作在全国范围内推开。u2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会第四次会议，从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，2014年1月1日•铁路运输及邮政通信服务业2014年6月1日•电信服务业2016年5月1日•建筑业、房地产业、金融业、生活服务业ü避免重复征税ü平衡行业税负ü分税制弊端ü解决混合销售、兼营造成的征管困境1营改增的政策背景1.2营改增政策实施背景房地产行增值税运输行业加工行业建筑行业房地产行业增值税营业税营业税ü避免重复征税ü平衡行业税负ü分税制弊端ü解决混合销售、兼营造成的征管困境建筑业企业属于营业税应税单位，因营业税多环节全额征税导致税负过重、重复征税；并且，由于建筑企业征收营业税，从而在上下游的增值税应税单位之间形成了断层，导致增值税抵1营改增的政策背景1.2营改增政策实施背景扣链条中断。增值税进项税额不能抵扣，营业额又以全额计征。对同一课税对象既征收了增值税又征收了营业税。材料原价增值税＋＝材料供应价材料供应价营业税及附加×＝完税单价完税单价：既包含17%增值税，又包含营业税1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产业、建筑业的影响施工企业产值减少短期内施工企业税负可能增加挂靠经营风险大大增加挂靠经营风险大大增加短期内抵扣需求暴增行业计价及相关规定调整营改增后建筑业产值=营业额÷（1+11%）≈营业额×90%1.施工企业产值减少营业税：价内税（税金包含在建筑业产值中）增值税：价外税（税金不包含在建筑业产值中）项目营业税增值税说明类型价内税价外税税金承担方施工企业开发商(1)仅为税务上的分法，对于实际的房地产开发而言，营业1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响际的房地产开发而言，营业税包含在造价中，最终还是由开发商承担。(2)税务上的分法变化可能将影响施工企业的财务报告。计税方法（措施费+分部分项工程费+其他项目清单计价+规费）×税率销项税额-进项税额销项税额：含税工程造价/（1+税率））*税率=不含税工程造价*税率进项税额：允许纳税人进行最广泛的扣除。纳税人可以从应纳税款中抵扣掉当期购买的机器、设备、原料、辅助材料等投资性物品已纳的增值税款。国内的营业税基，本身已包含增值税（如机械费已考虑外购机械的增值税金），营改增后，人工、材料、机械等应单独分离组成“进项税金”，进行抵扣。原因一：部分材料无法取得增值税专用发票如装饰材料及辅助材料等的经营者大多为个体户，不是一般纳税人，建筑施工需要购买的砖、瓦、灰、沙、石等建筑材料很多都由小规模纳税人或农民经营，都不能提供增值税专用发票。1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响2.短期内施工企业税负可能增加1994年新税制实行后，对粘土砖生产企业按小规模纳税人征收6%的增值税原因二：人工成本无法取得增值税专用发票以土建工程成本为例，人工成本一般占到造价的30%~40%，并且比例有日益增加趋势。在建筑行业劳务普遍外包的前提下，劳务公司无法提供可供抵扣的增值税专用发票。1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响2.短期内施工企业税负可能增加原因三：财务成本难以抵扣财务成本类型成因复杂（包括费用类、损失以及各项隐性支出），造成抵扣较难操作。利息支出1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响2.短期内施工企业税负可能增加汇兑损失金融机构手续费现金折扣融资租赁费用筹资担保费财务成本类型依据《国家税务总局关于建材产品征收增值税问题的批复》（国税函[2003]1151号）：对企业生产原料中掺有不少于30%的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣的建材产品，免征增值税。原因四：新型环保建筑材料的使用新型环保建筑材料由于享受国家相关税收政策，无法取得足额抵扣。1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响2.短期内施工企业税负可能增加免征增值税。依据《财政部、国家税务总局关于部分资源综合利用及其他产品增值税政策问题的通知》（财税[2001]198号）：自2001年1月1日起，对下列货物实行按增值税应纳税额减半征收的政策：……部分新型墙体材料产品。其中“非粘土砖（采用机械成型生产工艺，单线生产能力不小于3000万块标准砖/年）”享受税收优惠政策新型墙体材料目录如下：1.孔洞率大于25%非粘土烧结多孔砖和空心砖（符合国家标准GB13544-2000和GB13545-1992的技术要求）。2.混凝土空心砖和空心砌块（符合国家标准GB13545-1992的技术要求）。3.烧结页岩砖（符合国家标准GB/T5101-1998的技术要求）。原因五：承包单位的税务转嫁能力比较低当前的建筑市场竞争激烈，预计在明年的房地产形势下这种趋势会更加严重，大量的低价中标甚至低于成本价中标，导致承包单位的税务转嫁能力比较低。如若抵扣不足导致税负增加，势必减少利润。1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响2.短期内施工企业税负可能增加利润利润税金u营改增后，纳税对象由地方税务局改为向国家纳税局。u若企业无法取得进项抵扣发票时，流转税预计增加7%左右。u征管方式改变，挂靠经营无法再申请核定税率，被挂靠单位面临巨大3.挂靠经营风险大大增加1营改增的政策背景1.3营改增对于房地产企业、建筑企业的影响请核定税率，被挂靠单位面临