店铺选址

店铺选址天时、地利、人和一步差三市选址的重要性：个人建议：先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率选址注意的四点【】位置决定店铺绩效的70%何谓“一步差三市”：开店地址差一步就有可能减少三成的买卖。现象：1、斜对面生意非常好。2、同在一条步行街上，仅是一个拐角，生意不好！出现选址问题：1、怀凝经营能力2、货品不好3、人员不好【】小市开大店，大市开小店开多店小城市开店：在最短的时间内成为当地最有名的一家店。方法：比所有的竞争对手面积大，形象好的店。大市开小店：租金高，大店核算下来利润空间不大方法：开多店，客人见多就是品牌。【】根据经营的需要选择店铺的面积店铺面积特征客人类型客人心里经营误区客人反应经营策略30平面积非常小淘宝心理，挑剔的没实力货品颜色多，种类多，很杂客人没有耐心选，种类，颜色太多，很难快找到目标定位明确，品类适度，主推畅销缩短人决定时间，要短频快50平面积适中有一定的消费力有质量保障颜色全，品种全客人希望可选的东西多，能一站式选购品种一定全，颜色不是最大问题100平面积大有强消费力要最好的有耐心选，想要得到深层次的需求系列感强，颜色全，品种全【】选址的简单诀窍第一点：两头不留人。现象：进店率高，成交率低。原因：1、女人买东西追求完美；2、喜欢花最少钱买到最好的东西第二点：50米之外能看见招牌第三点：注意选择阴面和阳面第四点：成行成市生意旺第五点：借助“拐角效应”第六点：借助“象牙塔效应”选址流程商圈调研广义：城市的繁华商业带。狭义：商圈单店的商圈（分类别的）1、商圈设定与布点策略选择选址时按店铺的业态、商品风格及目标客源来寻找有特定功能或属性的商圈。、流行休闲类：选择人流量大交通枢纽城市、乡镇商业娱乐区。1、商品价格低，需要顾客数量带动销售额。2、以年轻为目标客户，这类主要集结在娱乐区。、高档服饰：锁定群体较窄，单价高，选商务区及商业街、低档服饰：选择大众住宅区附近。选址的布点策略：、中心放射型布点、包围型布点、全面布点2、商圈调查分析商圈的分类：、集中型商圈（有办公楼集中区、住宅中心区、商业集中区）特点：1、商圈内常住人口4万以上，建筑物新及密集。2、同类店铺集中且范围大。3、互补性的店铺多且规模大。、分散型商圈特点：1、商圈腹地较小，区内建筑物普通，旧2、店铺范围小，且消费有外泄现象3、互补性的店铺少且不成规模【】合理划分商圈范围商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来分析：、主商圈大多为50米、次商圈为50—150米、辅助商圈为150—250米商圈基本上是没有形状的，为了方便计划，事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。注意：具体划分根据服装店的辐射力及周围居民的密集程度做决定【】店铺特色及分布、建筑形态1、主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度2、新大楼与旧式建筑的分布3、目前的改建情况4、城市1—3年内可能改建的趋势（城市规划局建立关系）。、行业形态1、主要店铺街道、干道的行业类型2、以何产品为主，售卖产品的层次注意：1、做服装讲究成行成式。（类型、风格、价位）2、商圈的人群定位及其有效人群、分布状况1、以抽样点的并行道路为主要调查对象2、主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表3、主要千道、大马路、相同／相似店铺的家数4、店铺汇集地带的概述5、将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上【】住宅特色1、建筑物形态实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。（目前的改建情况。1—3年内可能改建的趋势。）2、分布情况、实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。、将该商圈分为：店铺区：以“A1”为代码；办公区：以“A2”为代码；新式住宅区：以“B1”为代码；旧式住宅区：以”B2”为代码；文教区：以“C”为代码。、在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。【】集会场所1、场所类型、本商圈内汇聚人潮的场所类型、聚集人口类型。2、人潮路线人潮汇集流动的路线人潮汇集流动的主要方向【】竞争者分析1、卖场气氛本区内对本品牌较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度及分布状况2、客流量该竞争店每日的成交客户数3、平均消费额、了解该店的各类顾客与消费金额比例。、根据此比例再分别乘其价格。、加总后其平均值即为平均消费额。4、营业额、客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。、每日营业额x每月工作天数=每月营业额。【】人潮状况“测算”1、将一周的时间区分为两段：周一——周五及周六、周日法定假日2、以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段3、以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车4、抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇5、将每抽样的数，换算成以两个小时为人潮流动数6、将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”7、将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。【】住家人口、住家户数推算1、固定住家、以该商圈建筑物来推算当地住家。、以户数x3得出当地预估人口数。、将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。2、办公户数、计算该区的公司家数。、该区公司家数x(20—40)：该区办公人口、该区办公人口即为该区的半固定人口。【】交通状况、公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线、经过该商圈公交车将行驶路线与终点站、经过该商圈公交车的路数和站数。1、下车后之走向、以转车为目的行走的路线、以休闲、购物为目的行走的路线、回家为目的行走的路线。2、未来交通运输系统的影响、运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮。、重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。注意：【】消费特征与人口特征1、该区住户人口所得、高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。、中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率、平均每户全年收支情况表与图。2、该区往来和居住人口消费习惯、对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况、习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)、年龄分配情况、教育程度分配表与图。【】消费特征与人口特征3、外来流动人口消费习惯和特征、年龄分布情况、消费服装的种类、收入的高低、传统式饮食4、店铺初步情况调查、以抽样点的实际平方米数与租金的调查、与目前承租人洽询、与相关人洽询。【】店铺预估收入、支出与净利1、预估每次消费金额、评估商圈抽样点适合何类型的店、店铺依商圈类别划分的市场定位、再以入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数、未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。2、可能的业绩、预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额、可能每日营业金额x30=可能每月营业金额。【】店铺预估收入、支出与净利1、固定费用(各种费用要计算准确)、预估固定薪资费用、折旧费用预估、其他固定费用(水、电、气费用)预估、预估固定费用。2、预估变动成本、预估管理月费、销货成本、总变动费用。3、预估净利、可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利、本预估净利为税前净利。选址评估及确定【】常见的选址方式1、抢占城市的黄金地段（人流即流）2、社区开店3、交通要道开店【】选址点的街道评估、道路特征1、连接道路2、老旧道路3、商流道路4、货流道路5、城郊道路【】选址点的街道评估、可接近店铺的方便度注意：提防造成人潮通行流动线断裂的障碍物。1、200米内是否有公交车站2、道路之宽窄：路越宽，行驶车辆多，停车方便3、附近100米内是否有斑马线，以便人流可以走过来4、100米左右可有红绿灯：增加店铺的出彩率，提高认知度5、近其内附近是否有道路改变计划。、左右店铺1、两侧同行，考虑其开业后面对的竞争2、两不同行，是否能成行成市【】确定店铺的评估、是否容易找、可塑性、所有权的责任、时间性、自然条件（淹水、日晒、折旧及采光）、建筑的现状（是否合法，基础设施，考虑改装费用）、店铺形状与面积、租金状况及房东的个人信用问题【】店铺的实地考察建议：3天以上的不同时段考察。1、店铺考察、租金、装修成本（复原）、续约调价比例、总租期成本、屋龄及维修成本、前租者对房屋的评价【】店铺的实地考察2、市场性考察、是否方便目标顾客、是否人流量大，低与高峰时的差距、所在街道的形象与货格风格是否配、所在商圈是否上目标顾客的流动处、商圈环境如何、竞争形势如何、商圈的稳定性、是否方便送货【】店铺租赁洽谈、租期、租金（前两年不变，第三年开始浮动）、租金支付方式：、退租时租金计算：（没满时如何处理）、附近有市政工程时，如何处理、不是我方责任，天灾时，租金如何处理。【】租屋谈判须知1．损益平衡点：租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。如何取得损益平衡是最重要的条件2．契约订定以3—5年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。3．与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。【】租屋谈判须知4．租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时．则要求房租优惠。6．责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。谢谢！！