滨江集团投资开发模式研究

滨江集团投资开发模式研究2018年5月滨江集团产品策略滨江集团投资开发策略滨江集团发展战略简介滨江集团面临的风险研究结论与启示PART1滨江集团发展战略简介股权结构杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或者“滨江集团”或者“滨江”）成立于1992年，2008年在深交所成功挂牌上市，为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业，具有建设部一级开发资质。2018位列中国房地产百强榜第25位，其中盈利性指标位列全国TOP10。公司实际控制人为戚金兴，控股股东为杭州滨江投资控股有限公司图：截至2018年一季报公司股权结构图数据来源：公司2018年一季报、同策研究院戚金兴朱慧明莫建华杭州滨江投资控股有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司18%18%64%42.95%11.06%18%3.22%3.22%其他股东39.55%杭州滨江投资控股有限公司的持有人只有三个：戚金兴、朱慧明、莫建华，其中戚金兴为公司董事长，朱慧明为公司董事、总经理，莫建华为公司董事。截至2018年一季报，戚金兴通过直接和间接持有公司11.9亿股，占总股本的比例达38.55%，具有绝对控股权历史沿革（1992-2001）1992年8月，杭州市江干区成立杭州滨江房屋建设开发公司，公司借款8万元作为启动资金，以戚金兴为首的7位员工开始了最初的创业，首个项目为代建项目“近江苑”，之后积极参与城东区域的旧城改造。1996年，杭州市江干区计划经济委员会出资1200万元成立杭州滨江房产集团有限公司，1999年11月，经股权转让，江干区计经委出资中的480万元转由江干区国资局持有，占注册资本的40%；其余出资720万元，由戚金兴为代表的经营层集体认购，占注册资本的60%。2001年，公司开发建设万家花园，开启了品质建设的探索之路深耕浙江（2001-2010）2002年以后，滨江集团逐渐走出城东，之后的5年间，秉承着“下次没有的土地，坚决要拿；下次还有少量的土地，选择性地拿；下次还有很多的土地，坚决不拿”的原则，在杭州市区内获取了一些极其优质的土地资源。2005年，“国内一流精装修豪宅”——金色海岸问世，之后又陆续推出阳光海岸、城市之星等高端精装修项目，为公司获得了良好的声誉，集团品牌战略化道路正式开启。2007年，绍兴金色家园项目落地，正式踏出了异地发展的第一步。2008年5月29日，滨江集团在深交所成功上市深耕浙江，放眼全国（2010-至今）2010年，集团商品房销售总额首次突破百亿大关。2011年，杭州普特股权投资管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特滨江一号完成6个亿的募集资金并成功落地，集团未来将重点发展产业基金，并致力把普特资本打造成国内数一数二的投资管理公司。多年以来，滨江集团交付的房地产项目，投诉率基本上接近于零。滨江品质，已经成为杭州区域高端，优质物业的代名词。2017年公司成立25周年，商品房销售额为615亿，较2016年增长67.67%。力争在2018年实现千亿目标旧改起家战略布局在区域布局方面，公司近年来一直聚焦大本营杭州的发展，力图在区域市场内有较高的占有率，最新的区域布局战略为：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区。在产业布局方面，未来五到十年的产业布局战略为：长租公寓+房地产+金融2015年年报未来五年公司目标是保持250亿左右销售，不低于200亿。要加大在上海投资继续保持杭州前三的市场地位加快三四线城市的库存去化公司在未来的业务标准和业务控制上，坚持“4-4-2”战略，即自有业务占40%、合作业务占40%、商业代建业务控制在20%以内房地产开发方面：长期保持大本营杭州行业前三的市场地位，重点加强在金融中心上海、创新中心深圳的项目储备，同时在政治中心北京找机会突破服务方面：增加和扩大股权类合作；加大兼并、收购力度，2017年确保新增12个项目，争取20个，新增项目一半以上通过兼并购取得金融方面：2017年公司计划以40亿元的资金投资于一级、一级半、二级市场。争取在2018年，投资总额达到100亿元。不动产配置方面，公司计划在澳洲、日本、英国、香港等目标区域购买资产，包括酒店和写字楼，实现公司20%的海外配置区域布局战略：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”产业布局战略：长租公寓+房地产+金融2016年年报2017年年报数据来源：公司年报、同策研究院图：2015-2017年滨江集团战略布局销售业绩滨江集团2017年销售金额615亿元，同比增长67.67%，是2013年以来增长幅度最高的一年，销售金额排名34位，是排名最高的一年。从2012年以来，滨江销售业绩连年增长，稳居杭州前三甲，是能与绿城平分市场秋色的唯一本土房企数据来源：wind、网络整理、同策研究院27.6367.60116.0045.74110.00136.00157.00223.00366.80615.00144.66%71.60%-60.57%140.49%23.64%15.44%42.04%64.48%67.67%-100%-50%0%50%100%150%200%01002003004005006007002008200920102011201220132014201520162017销售金额(亿元)同比增长图：滨江集团2008-2017年销售金额及同比增长率时间销售金额排名2011年＞502012年482013年＞502014年＞502015年392016年422017年34表：滨江集团2011年—2017年销售金额排名备注：滨江集团2011年销售低迷，是由于受到政策性调控影响较大企业文化滨江集团董事长戚金兴把社会认可度、客户美誉度、员工满意度，作为滨江集团做大的价值，“最大的营销是做好品质，做好品牌，做好服务。”这是戚金兴挂在口头的信条，也是企业成立至今坚持的价值观社会认可度客户美誉度员工满意度“精装修、景观和物业”是滨江集团的三张金名片，也为社会所广泛接受和认可。金色海岸、金色家园等小区新后荣获“浙江省建设工程钱江杯奖”、“杭州市人居经典”等专业领域殊荣。金色家园、新城时代广场、庆春发展大厦等也先后被评为“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理示范大厦”始终保持二级管理的扁平化组织架构，内部的事情尽可能事不过夜，企业没有繁复的人事关系，员工具有高度的主人翁意识，激情、务实的工作作风深入人心，多年荣获“浙江省最佳雇主企业”质量是滨江引以为荣的优势，并把它落实到所有细微的环节中。设计要尽可能的优化和人性化，不仅可以避免返工、节约成本，还能给业主带去真正舒适的感受；产品的打造则要精益求精、苛求细节，把品质视为项目的生命。滨江物业秉承“业主第一、服务第一、质量第一”的理念，真诚专业对待每一位客户，赢得普遍赞誉核心竞争力从滨江集团的历史沿革和战略布局可以看出，公司的主要优势集中六个方面，即团队优势、管理优势、品牌优势、服务优势、合作优势和资本优势数据来源：公司年报、同策研究院管理优势团队优势品牌优势服务优势合作优势资本优势核心竞争力核心竞争力——团队优势滨江集团拥有稳定、专业、务实、激情、高效的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验。团队年富力强，中高管平均年龄40岁，员工平均年龄34岁。团队人员稳定，离职率低。实行标准化管理，一个人做两个人的事情，发1.2倍的工资，保持待遇相对优厚高管姓名职位加入时间年龄介绍戚金兴董事长、党委书记199256岁高级经济师、工程师，杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届人大代表，中国房地产业协会副会长。荣获2017年十大风云浙商，曾获中国经营大师，中国优秀房地产企业家，全国五一劳动奖章，浙江省劳动模范，中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物等朱慧明董事、总经理199255岁研究生学历，工程师，高级经济师，杭州市劳动模范，中国地产百杰。2003至今任公司董事，总经理；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司莫建华董事199248岁曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司李渊董事、副总经理、董事会秘书200339岁研究生学历。2009年起蝉联五届新财富金牌董秘，2014年起成为新财富董秘名人堂成员。2001年-2003年就职于上海中姿房地产开发有限公司余忠祥常务副总经理200348岁研究生学历，高级工程师。1993年－2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司张洪力常务副总经理199745岁本科学历。2005年至2011年7月任公司副总经理；1997年至今就职于公司，曾任企划部经理沈伟东副总经理、财务总监200745岁研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司副总经理、财务总监。2004年－2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务部门经理；2000年－2003年就职于浙江东方会计师事务所；1995年－2000年就职于浙江省计划与经济委员会郭清副总经理，兼任投资发展部总监，公司总工程师200146岁本科学历，高级工程师。曾获“2006年中国浙江地产经理人”称号表：滨江集团公司高管团队数据来源：公司年报、同策研究院2016年提出滨江速度，在时间上达到全国领先，加快周转速度，降低运营风险，所有项目实行标准化管理，不断强化工程管理能力和优势一个10-20万方的项目，标准配置15人。标准化的人员结构管理、人数的管理是滨江比较强的竞争优势，也是一个可长期运作、复制的管理模式坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，首先从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计前期作为降低成本的突破口，其次是材料采购，公司材料采购的成本优势已经成为全行业中最具代表性和突显的，最后还有职业经理人的道德约束截至2017年12月31日公司房地产开发系统人员425人，相比同规模企业人员都在滨江三倍以上，差距明显核心竞争力——管理优势滨江集团的管理优势集中四个方面：团队精干，同时个人素质、业务能力强；标准化设置，一个10-20万方的项目，标准配置15人；把成本控制作为一个系列而不是单项进行控制，坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制；加快周转速度，降低运营风险，所有项目实行标准化管理团队精干标准化设置周转速度管理成本控制核心竞争力——品牌优势滨江集团为杭州知名开发商，常年位居杭州市销售前三，在杭州品牌知名度极高，以精雕细琢的产品品质、美轮美奂的园林景观和至臻一流的物业服务在业内备受追捧，旗下武林壹号、湘湖壹号都是杭州市高端住宅品质的代表零投诉率•历年来公司交付的住宅，基本接近零投诉产品标准化•标准化住宅产品和公建类产品体系，满足客户的多样性需求科技创新•2016年公司打造的第四代精装修在前三代精装住宅的基础上，不断创新，涵盖“地源热泵毛细血管空调系统”等8大科技系统，辅以智能化系统模拟检测，全面提升住宅舒适性核心竞争力——服务优势高档楼盘窗口服务已经形成了区域行业的标杆，已处于领先地位楼盘小区配套服务在同业中已经处于比较完善的阶段，例如目前每个楼盘标准配置的室内和室外泳池和健身会所儿童游乐设施等，将会继续保持并且延伸滨江物业服务居于行业领先，秉承“业主第一、服务第一、质量第一”的企业宗旨核心竞争力——合作优势滨江集团无论是与政府、工程合作伙伴、金融部门、专业机构、行业内合作伙伴和媒体都有顺畅的合作。2017年公司新增土地储备16宗，其中有13宗地块涉及到合作开发与滨江建立合作关系的单位有中央企业、首部级企业、地产企业和非地产企业，不仅提升了公司全面合作的业务能力，而且拓展了行业知名度。公司通过项目合作开发中的管理输出和品牌输出，为公司获得稳定的项目管理服务费与滨江合作的供应商，总包方等都是长期的战略合作伙伴，以团队的形式开发每一个项目。合作模式非常稳定，材料供