接管验收方案新

接管验收条件物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：一、一般条件1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：①工程竣工核验证书②规划验收证书③消防验收意见书④电梯验收结果通知书⑤燃气管道工程验收证书⑥城建档案验收证书⑦人防工程验收证书⑧已签订《工程保修书》并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。二、最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。接管验收组织设计一、编制接管验收计划，与开发商沟通1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改。初验可以多次组织进行。二）、正式接管验收根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查。接管验收采用的检验方法有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。三）、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：QR－007JG《房屋及公用设施交接单》QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》接管验收的准备工作1、物业公司人员准备物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。2、成立验收组验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理副组长：管理处经理组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：①学习规范、研读施工图纸②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）③熟悉工程情况、设备概况④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。现场实习：待定4、购置、准备工具根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。5、准备验收规范、标准及施工图准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。6、准备验收表格、接管凭证准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。7、参与安装调试安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。8、参与内部竣工验收参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。9、参与政府竣工验收房屋本体自用部位及设施的验收对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。1、土建验收验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写表格：《楼宇接管验收记录表》2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。填写表格：《楼宇接管验收记录表》3、给排水验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写表格：《楼宇接管验收记录表》4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写表格：《楼宇接管验收记录表》5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。