第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让 2012.03.20

2020年7月6日星期一1第四章国有土地使用权出让、划拨与转让•内容提要:–通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件•学习重点与难点：–建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。2020年7月6日星期一2第四章国有土地使用权出让、划拨与转让•第一节国有土地使用权的出让•第二节国有土地使用权的划拨•第三节建设用地使用权的转让与租赁2020年7月6日星期一3第一节国有土地使用权的出让•一、国有土地使用权出让的概念•二、国有土地使用权出让的形式及程序•三、国有土地使用权出让合同有效条件•四、国有土地使用权出让合同的种类•五、国有土地使用权出让合同的主要内容•六、国有土地使用权出让合同当事人的权利与义务•七、国有土地使用期限届满地上建筑物之处理•八、国有土地使用权出让的管理2020年7月6日星期一4第一节国有土地使用权的出让一、土地使用权出让的概念概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。㈠土地使用权出让的主体是国家㈡土地使用权出让的客体仅限于城市规划区域内的国有土地使用权㈢土地使用权的出让是有期限的①商业、旅游、娱乐用地为40年；②教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年；③居住用地为70年。㈣土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金2020年7月6日星期一5第一节国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。(物权法137条)经营性用地，应当采取公开竞价方式出让(物权法137条)书面形式订立合同(物权法138条)㈠协议出让的方式及程序方式程序：1.有意受让方提出申请2.出让方向受让方提供必要的资料3.受让方提出正式申请4.出让方在规定的时间内答复5.达成协议后签订合同㈡招标出让的形式及程序(下页)㈢拍卖出让的方式与程序(下页)2020年7月6日星期一6第一节国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序㈡招标出让的形式及程序方式程序：1.出让方通过媒体发出招标书2.受让方发出投标书3.开标、评标与决标4.签订合同5.支付土地出让金㈢拍卖出让的方式与程序方式程序：1.出让者公布拍卖物(地)的相关信息2.研究竞拍地的情况3.签订合同2020年7月6日星期一7第一节国有土地使用权的出让•三、土地使用权出让合同的有效条件–土地使用权出让合同：土地出让方与受让方就土地使用权及如何行使，所达成的明确双方权利与义务关系的协议。–其有效条件如下：•1.合同当事人必须具有合法的资格•2.合同双方必须意思表示一致•3.合同内容必须符合国家法律政策的规定•4.合同的主要条款必须齐全•5.合同必须采用书面形式2020年7月6日星期一8第一节国有土地使用权的出让•四、土地使用权出让合同的种类(见附件3)–㈠成片开发土地使用权合同–㈡宗地土地使用权合同–㈢划拨土地使用权补办合同2020年7月6日星期一9第一节国有土地使用权的出让五、土地使用权出让合同的主要内容(p89-93)•1.合同双方当事人•2.合同标的•3.地块的位置、面积、界限等自然状况•4.土地使用期限•5.土地出让金的数额、支付方式及期限•6.规定土地使用权的转让、出租、抵押条件•7.定金与违约责任•8.合同生效的时间•9.合同终止的条件•10.合同适用的法律•11.合同争议的解决•12.合同文字的效力•13.合同签署人的身份、签署时间、地点•14.土地使用条件2020年7月6日星期一10第一节国有土地使用权的出让•六、土地使用权出让合同当事人的权利与义务(p94-96)–㈠出让方的权利–㈡出让方的义务–㈢受让方的权利–㈣受让方的义务2020年7月6日星期一11第一节国有土地使用权的出让•七、土地使用期限届满地上建筑物之处理–根据：•《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满后，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。•《城市房地产管理法》只规定了国家无偿收回土地使用权，而没有规定地上建筑物•《物权法》规定:–住宅建设用地：使用期限届满，自动续期–非住宅建设用地：使用期限届满后的续期，有约定的按照约定；没有约定的，依照法律、法规办理。–讨论：以上规定有没有值得讨论的？2020年7月6日星期一12第一节国有土地使用权的出让•八、土地使用权出让的管理–㈠土地使用权出让的管理机构•由市、县人民政府土地管理部位负责–㈡土地使用权出让的管理•1.编制土地利用的总体规划和年度土地使用权出让计划•2.制定控制性详细规划•3.核发建设用地规划许可证–㈢土地使用权出让的审批管理•1.事先预报•2.拟定方案•3.正式报批•4.组织实施•5.登记发证2020年7月6日星期一13第二节国有土地使用权的划拨•一、土地使用权划拨的概念•二、划拨土地使用权的范围•三、划拨土地使用权的收回及收回后的出让国有土地使用权的划拨2020年7月6日星期一14第二节国有土地使用权的划拨一、土地使用权划拨的概念指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。㈠取得土地使用权的方式和支付的费用不同——无偿取得，但有成本发生㈡使用期限不同——无限期㈢取得土地使用权的内容不同——受到限制的土地使用权2020年7月6日星期一15第二节国有土地使用权的划拨二、划拨土地使用权的范围–㈠国家机关用地和军事用地–㈡城市基础设施用地和公益事业用地–㈢国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地–㈣法律、行政法规规定的其他用地2020年7月6日星期一16第二节国有土地使用权的划拨•三、划拨土地使用权的收回及收回后的出让–在以下情况下，国家可以回收划拨的土地使用权：•1.受让者停止使用土地的•2.根据建设发展需要和城市规划的要求，提前回收–以上两种情况下，划拨与出让获取的土地使用权都会回收，但却有区别：区别停止使用划拨停止原因不同因受让方自身原因停止使用出让期限届满提前回收划拨补偿标准不同按一定标准补偿，并安置出让按实际使用年限与实际开发情况予以补偿2020年7月6日星期一17第三节建设用地使用权的转让与租赁•一、土地使用权转让概述•二、以出让方式取得的土地使用权转让的有效条件•三、以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件•四、国有土地租赁与国有土地使用权的租2020年7月6日星期一18第三节建设用地使用权的转让与租赁•一、土地使用权转让概述(4-1)–㈠土地使用权转让的概念•土地使用权转让是指土地使用者将土地出让合同规定的全部权利与义务随土地使用权一起转移给第三者的活动。•土地使用权的出让与转让都属于土地产权的交易；但其区别在于：土地使用权出让土地使用权转让主体不同出让主体是与用地者用地者之间转让客体不同设立他物权转移他物权市场层级不同一级市场二级市场2020年7月6日星期一19第三节建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-2)•㈡土地使用权转让合同的履行(3-1)–土地使用权转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定认真履行，并到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续。–问题：•土地使用者，就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的情形，•根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第14条规定：“一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其它合同方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”•这一规定有没有值得商榷的地方？为什么？合同有效吗？为什么？无效！有效。只是没有取得物权(土地使用权)，因为物权的取得是以登记为准的。2020年7月6日星期一20第三节建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-3)•㈡土地使用权转让合同的履行(3-2)–2005年8月1日起施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》•第8条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。•第9条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。2020年7月6日星期一21第三节建设用地使用权的转让与租赁一、土地使用权转让概述(4-4)•㈡土地使用权转让合同的履行(3-3)–第10条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：•㈠已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；•㈡均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；•㈢均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；•㈣合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。•未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。2020年7月6日星期一22第三节建设用地使用权的转让与租赁•二、以出让方式取得的土地使用权转让的有效条件–㈠土地使用权转让方持有依法签订的有效的出让合同。•有效合同：–主体：不是非市、县人民政府土地管理部门–客体：不是非国有土地使用权(如集体土地使用权、未经批准的国有土地使用权)–㈡土地使用权转让方已经支付全部土地使用权出让金–㈢土地使用权出让已取得国有土地使用权出让证–㈣土地使用权出让方已按合同约定的期限与条件，进行了投资开发，并达到法定要求–㈤土地使用权出让时，其它地上建筑物已经建成的，还应持有房屋所有权证。2020年7月6日星期一23第三节建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件•《城市房地产管理法》–第四十条(第1款)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。–第四十条(第2款)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。2020年7月6日星期一24第三节建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件•因划拨方式取得土地使用权作为投资与他人合作建房而发生纠纷的处理：–⑴未经批准，订立划拨土地转让土地使用权合同的，应认定为无效合同；但起诉前补办了出让合同的，认定为有效合同–⑵已订立划拨土地转让合同的，起诉前经批准同意转让的，由受让方办理出让手续，原合同可按照补偿性质的合同处理–⑶已订立划拨土地转让合同的，起诉前经政府决定不办理出让手续，并划拨给受让方的，原合同可按照补偿性质的合同处理，2020年7月6日星期一25第三节建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件•⑷划拨土地未办理出让手续，以使用权作为投资与他人合作建房的，应认定合同无效；但在一审诉讼期间补办了出让手续的，可认定为有效。•⑸名为合作建房，实为土地使用权转让合同的，只要土地使用权转让合法，可认定为有效合同。•⑹合建合同对房地产权属有给定的，按给定确认，给定不明确的，可依据投资及对房屋的管理使用情况确认•⑺合作建房合同确认无效后(下页)：2020年7