某房地产企业内部管理问题思考

1关于集团内部若干管理问题的思考2引言去年，有人说：快速上升的商品房空置率和急剧上涨的建材价格，已将房地产业逼到了悬崖边上……各方面的迹象都在告诉我们，一场暴风雨就要来了……。这句话终于在今年的三月，在以建设和谐社会为主题的两会上出其不意地应验了：先是两会上，温总理在政府工作报告中首先明确提出要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，于是，央行马上做出反应，于16日宣布提高个人住房贷款利率，随后，央行方面在其主办的金融时报发表了题为《房贷新政显效需要其他调控手段配合》的文章，文章指出央行新近出台的政策对于防止房地产行业的“泡沫”，防范这一领域的金融风险，还需要其他一些调控手段和政策配套，效果才会更佳，接着，新华网21日发文指出，央行副行长吴晓灵近日在“2005年中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上表示，出于风险控制的考虑，必须控制房地产业向银行贷款的总量……。面对政府这一整套来势凶猛的组合拳，有两种情况恐难避免：第一、原来有购房需求的部分人无奈地搁置购房计划，炒房者也把资金紧紧攥在手里静观其变，或者干脆改变投机方向另找兴奋点。第二、银行为了配合政府对房地产市场的宏观调控，资金基本上收多放少，在房产信贷方面提高门槛，不但为新增贷款设置障碍，甚至还会落井下石。第一种情况会造成整个房地产市场出现短期疲软，资金回笼缓慢；第二种情况会使部分企业出现暂时性贫血，个别造血功能不佳的企业甚至可能面临休克。以上两种情况谁都不愿意看到，但却极有可能发生。毋庸置疑，中国房地产业正面临着一场巨大的震荡，其所产生的影响将是彻底而深远的。城门失火，池鱼遭殃，作为守法经营的企业，我们多少有些无奈。但不管怎么样，寒潮来临已是不争的事实。既然遇上了，就要勇敢应战，想尽一切办法顶住市场、危机、政策三个方面的严峻考验。有人说，寒潮来临的时候，如果你没有太多衣服可穿，就只能不停的锻炼身体以增加热量，增强免疫力。这话有两层意思：一、资源不足的情况下，大环境愈是严峻企业愈加要提高自身的运作能力和盈利能力；二、不要只依赖外在的资源而忽视自身建设，因为资源有不确定性，比如土地和资金。所以，除了要继续改善公司的外部环境之外，我们也应该将眼光回归到我们自己的身上来，从头到脚检查一遍，我们身上是否存在一些问题，会不会影响我们壮大，阻碍我们发展，甚至危及我们生存。为此，笔者尝试对公司当务之急必须解决的若干管理问题做出探讨，并提点滴建议，只希望能起抛砖引玉的作用，把同事们的真知灼见引出来，为公司今后的发展提供一些参考。3第一部分在检讨问题中寻找出路之所以要检讨我们过去和现在存在的问题，是因为若不找出问题，则问题将得不到控制，消极因素在公司内部逐步漫延，进而蔚然成风，最终形成“文化”，积重难返，则公司前途堪忧。就好像一张名贵的貂皮，不慎落了几颗虫蛹，慢慢繁殖，时间一长，整张貂皮都被虫子腐蚀掉了。所以，在这个时候，在还没被虫子吃掉之前，我们要用力抖动抖动我们这张名贵的“貂皮”，把虫子抖出来，然后晒晒太阳，梳理梳理，上上油，还其本来应有的光泽。问题之一：消极等待一、等待资金。曾经有一段时间，每到中午，**湾附近的某家餐厅成了**湾的“员工饭堂”，我们的很多员工包括个别主管是常客，吃饱喝足后，往往要开一两桌麻将打上两三个小时，下午三四点钟面红耳赤地回到办公室，泡上一杯茶，签签名，聊聊天，打打电话，看看电脑，收拾收拾东西，时间一到，出来打卡，一天就算打发过去了。问：为什么可以这么潇洒？答：公司没钱，没活干！没钱，有这个理由就够了，什么都不用做，等吧，等有钱了再说。有些时候，我们可以看到很多工程一拖再拖甚至干脆搁置，而我们经常听到的一个理由就是“没钱”。没有钱固然无法办事，但有了钱就能真心实意把事办好吗？未必。有些老员工在闲聊中透露，**湾投入的资金不是太少了，而是太多了，**湾刚开盘的时候钱很多，某些手里管着点事的人总是想从方方面面捞点好处。可见，公司存在的最大问题并不是单纯的资金问题，而是管理问题，是成本的控制问题和员工的自身建设问题。二、等待投诉。有一次，笔者在**湾巴士上听到了一段关于小区管理的谈论，因为比较有代表性，在此不得不占点篇幅。一对在**湾刚刚看完楼的年轻男女在车上问一业主：“这里的管理怎么样？我刚刚去江边兜了个圈，看到水景里面有个死老鼠和很多塑料袋，清洁工经过也不捞出来，感觉很不好？”业主接话了：“保安方面还是不错的，但其他方面的管理感觉有点乱，很多规定朝令夕改，我们住进来的时候投诉得比较多，现在都懒得说了。”看楼人：“为什么呢？”业主：“很多事情其实说得多了也没意思，比如说原来每周都可以看到有清洁工在洗路，现在都有一两个月了，你怎么说？这些东西要人家讲的吗？还有，贴通知规定星期六星期天装修不允许有噪音，真正执行起来怎么样呢？周六日还不是照样到处有冲击钻在响？有时候中午睡个觉，一不小心还被吓个半死，原来隔壁在拆墙。刚开始还打电话到管理处投诉，但天天都这样，我哪里有那么多时间去4打电话？电话费找谁报销？他们自己就应该有个主动性，总是等我们业主去指挥他们？那还交什么管理费？”看楼人：“这里没有业委会吗？”业主：“哎呀，住的人这么少，搞什么业委会？”作为公司的员工，如果你听到上面这段对话，你会不会觉得无地自容？一般情况下，客户投诉比较积极是因为对我们有信心，知道我们在关注着他们的意见，提出来我们就会尽量想办法去解决，而且，楼盘刚刚开始的时候，大家都愿意给提提意见，希望把居住环境搞好，但人的耐心都有限度，同样的问题说得多了会慢慢失去信心。没信心的话，可能就不会经常来找我们投诉了，而麻烦也就出在这里，人往往有求发泄的心理，正当途径没有效果，业主就会寻求其他途径继续发泄，包括对家人、朋友、同事、其他业主甚至是看楼者，这种因老顾客对产品不满引起的反宣传行为，在营销中被视为大忌。所以，等那一天我们发现没有人来投诉了，记住，千万别偷着乐，这很不正常。遗憾的是，我们的很多主管往往意识不到这一点，工作缺乏主动，只有客户投诉了业主吵闹了，才知道问题所在，时间一长，形成习惯，只要客户和业主不给压力，就算发现了问题也可以当作没有发生，多一事不如少一事，反正没有接到投诉，不急。由于心态不端正，处理问题的时候，往往把业主投诉看成找麻烦，敷衍、应付、拖延、推诿，使得很多问题治标不治本，难以得到业主认同。三、等待督促。这种情况，相信在我们公司是普遍存在的，大部分员工只要细心在自己身上检讨一下，也许多多少少都会有一点这方面的毛病，所以，不用举例了。我们只列举它体现的形式：1、领导不安排工作就坐等，领导不指示就不执行，领导不询问就不汇报，领导不检查就拖着办。2、领导在的时候，大家看起来焦头烂额，领导一离开，大家马上谈笑风生。3、工作也许勉强可以做完，但什么时候做完，质量怎么样没有标准。4、很多工作要靠领导多次检查、催办才能完成，有些工作领导不催也就不了了之。四、等待回复。这也是普遍存在的。例如，跟踪一项工作，电话打过去，对方说，我过几天给你答复，好，放下电话，忙点别的。十天半月过去，等对方回复。终于业主等不住了，走过来：“李经理，我让你们帮我解决的事情怎么样了？”“哦，那事，我打过电话给施工队了，到现在还没有回复我，我再问问，你放心……。”于是业主发贆：“老是这么拖我，还叫我放心？真后悔买了你们的房子！”五、等待汇报。这种情况，我们通常称之为“典型的官僚作风”。体现为：1、任务虽已布置，但不下基层，不接触客户，不面对业主，没有检查，没有核实，没有监督。52、不主动掌握第一手资料，被动地听一线人员汇报，以此作为提供给上层领导决策参考的依据，中间没有严格把关，甚至对于合同文本也不愿意仔细斟酌，反正下面有经办人员检查，上面还有更高的领导把关，签上“同意”之后再往上递，往往让老板既当教练又当守门员。3、问题一出，首先想到的是，反正老板了签名，大不了把那个具体经办者揪出来处理。如果我们都是这么做事的话，那我们的存在有什么意义？所以，假如你的部门有这样的人和事，那么恭喜你，可以裁员了。六、等待开会。我们往往有一个习惯，很多事情本来可以在平时工作的过程中就把它协调好、解决掉，但是我们经常要等到每周开例会的时候从东扯到西一样样拿出来讨论。于是一到开会便事无大小鸡毛蒜皮一说一大堆。所以，我们每次开会都经常要花几个小时，一没效率二没效果。其实并不是没有时间沟通或者部门与部门无法沟通，只是我们不大习惯就工作的问题进行有效沟通，假如细心观察，你可以发现，我们的很多主管都是哥们一样的关系，平时吃饭喝酒唱歌跳舞搂搂抱抱怎么样都可以，为什么一遇到工作上的问题就沟通不了了呢？小结：上述6种情况是严重的消极怠工现象，危害之大是无法想象的，对公司所造成的损失也难以估量，因为这些情况不像别人车间里的现场作业那样可以计量，领导很难察觉，管理上难以把握。但无论如何必须想办法予以控制，否则，潜移默化，大家一起混日子一起打哈哈，再强大的企业都可能垮台。问题之二：协调不力一、对工作进度协调不力。我们以前经常听到很多一线部门的办事人员在埋怨，有些比较急的工作在两个部门甚至几个部门之间转来转去十几天，就是拍不了板。这就说明部门之间对工作进度协调不力，找不到解决问题的共同点，你有你主张，我有我理由，工作进度一拖再拖，一线部门急成热锅上的蚂蚁，二线部门袖手旁观，加上个别主管领导优柔寡断难以拍板，某些工作该怎么做、由哪个部门负责没有明确界定，处于部门间的断层，再加上员工利己、部门本位，凡事先考虑自己会不会有麻烦，对自己有没有好处，部门利益大于公司利益，结果是：于己有利的事情谁都管，关卡重重，环节太多，好事多磨，磨来磨去好事也变坏事；于己无利的事情谁都推，相互推诿，消极观望，唯恐自找麻烦，直把原来的小问题拖成大问题。6二、对公司决策协调不力。这个问题主要存在于我们的中层。很多企业都提出工作过程中允许创造性犯错，可是我们犯的往往是常识性的低级错误，而且明知有错也无法及时得到改良，原因在于我们的中层没有很好发挥协调的功能，不能真正起到承上启下的作用，在台上一面摆好、放大成绩、淡化矛盾、隐瞒问题，在台下又对着老板埋怨员工、对着员工埋怨老板。我们每年的工作总结都会用很多的篇幅以及生动的文字讲述我们所取得的成绩包括过程，而对自身的问题、部门的问题却惜墨如金，公司实际生产力和竞争力得不到客观评价，结果是公司领导在上面提出的要求、强调的原则、做出的决策不断更新，员工在下面遇到的问题、提出的意见、发出的牢骚永不改变。这样下去，公司决策的操作性、适用性、持续性很难保证。三、对信息传递协调不力。我们也许都能意识到信息对于企业生存、发展和壮大的重要性，但是因部门间的协调不力、渠道不畅，直接导致信息积压甚至浪费的情况有多么严重却讲不清楚。信息的来源是多渠道的，我们在任何时候任何地点都有可能获取信息，如城市发展走势、政府言论、媒体报导、行业交流、专家点评，甚至客户的投诉以及本公司财务和营销部门的数据等等，都可以提炼出可供利用的信息。但我们往往只关心与本部门有关的信息，其他的信息放在一边，不管哪个部门需要，记性好就送过去，记性不好忘了也就忘了，哪天无意中翻出来，新闻已经变成历史。等到某个部门按原计划完成不了任务的时候，也许我们会幽幽地说“哦，忘了提醒你……”。所以，部门主管有责任教育员工，任何人都无权随心所欲处置与公司发展有关的信息，很多时候，浪费一条信息尤甚于浪费一套房子，例如坐公司楼巴的时候，我们也许会听到一些业主、看楼者对公司某项管理规定、服务细节的评价，无论有没有涉及到本部门，都必须汇报主管，由主管反馈给公司进行核实和分析，因为这里面也许就包含着有价值的信息，同样，任何部门的人员在办理业务的时候都必须留心各方面的信息。至于公司内部，则必须建立起一套有收集、汇总、核实、分类、输送、分析等功能的信息处理机制，甚至可以考虑对积极反馈信息的员工予以嘉奖以提高积极性，否则，当政策出现变化、市场出现起伏时，别人都能从容应对我们却措手不及。四、对业务流程协调不力。我们过去很多部门主管有个习惯，遇到事情总喜欢找领导协调：周总，你能不能跟陈经理讲一下，他们最近跟我们这边的工作老是对接