国内外养老社区案例分析

国内外养老社区案例分析思纳史密斯集团养老社区规划研究中心目录第一部分国外养老社区模式及案例第二部分国内养老社区模式及案例第三部分启发与借鉴目录第一部分国外养老社区模式及案例第二部分国内养老社区模式及案例第三部分启发与借鉴4■国外常见养老模式国家或地区产品特点居住形式美国规模大，建筑形态多样、配套齐全，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。老年社区、老年公寓欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑形式多样，老年服务体系完善，服务的针对性较强。老年公寓、老年社区日本引入西方模式结合东方人特有的习惯和传统，并将老年住宅产品融入普通社区。老年公寓、普通住宅新加坡国家对老年人具有较好的社会保障职能，通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母或已婚女子近邻居住。多代同类组屋、乐龄公寓5美国居住形式入住者情况服务内容核心特点身体状况经济状况退休社区（AAC）身体健康，独立生活能力较强的老年人中高收入阶层设置较多娱乐设施，如高尔夫、游泳池、网球场等强调豪华舒适的生活，满足入住者享受生活核心诉求集合住宅中等收入阶层以家政服务为主，不提供专业医疗照护家政服务媲美酒店服务退休公寓较低收入阶层除建筑上略有宜老化设施外，无其他照料及娱乐活动与普通公寓无较大差别持续照料社区（CCRC）需要照护的老年人较高收入阶层社区规模大，服务多样化，根据不同服务等级分数个住宅群以提供健康照护为核心，消除常规医疗机构的负面感受照顾机构生活无法自理的老年人各阶层各类专业医疗健康照护为核心服务内容健康照护功能的比重远远超过居住的庇护功能在美国国内，由DelWebb公司建造的以SunCity命名的占地面积在20平方千米以上的城市型老年社区有：SuncityinArizona（亚利桑那州）SuncityinCalifornia（加利福尼亚州）SuncityinFlorida（佛罗里达州）准入条件：只允许55岁老人居住，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天美国太阳城SUNCITY亚利桑那州社区物业类型以独栋和双拼为主：在太阳城中，有许多种住宅类型，包括：独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区，复合公寓住宅等，根据老人情况提供不同的住宅类型及配套的服务。1.活动自理型社区：独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居住2.高级人士出租型公寓：以出租的形式提供的公寓3.持续照料型退休社区：根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务住宅类型套数占总套数比独栋：16516套59.88%双拼：6734套24.41%两户：724套2.62%3-4户：625套2.27%5-9户：843套3.06%10-19户：286套1.04%20-49户：312套1.13%50户以上：1458套5.29%活动住屋：78套0.28%船、房车等：8套0.03%独栋别墅双拼别墅物业类型7个康娱中心11个高尔夫球场（其中3个属私人乡间俱乐部，另8个向太阳城的居民和游客开放）超过130家有经营权的俱乐部，包括：①36家艺术工艺俱乐部②18家体育俱乐部③24家牌类等游戏俱乐部④12家舞蹈俱乐部⑤6家锻炼俱乐部⑥12家音乐俱乐部⑦2家国家俱乐部⑧12家社交俱乐部⑨以及其他各类俱乐部如宠物俱乐部，电脑俱乐部等另有保龄球、小型高尔夫、泛舟钓鱼、台球、游泳池、草地保龄球、乒乓球、网球、篮球、等活动的场地提供医疗设施：一家地方医院：有355个床位；三家区域医院：每半径为1。万3的区域内有一家金融设施：15家银行政府机构公用事业公司SUNCITY亚利桑那州服务配套SUNCITYWEST亚利桑那州物业类型：独栋别墅：户均面积86-325㎡双拼别墅：户均面积111-186㎡联排别墅：户均面积65-130㎡其他选择：豪华6层公寓可供出租物业类型高尔夫球场：拥有7个高尔夫球场，包括4个regulation-length球场和3个(Par60)球场2家剧院一个可容纳超过7000人，是全国最大的单层剧院，另一个提供马戏场地、当地艺术表演场地4个大型康乐中心:具备的功能包括1.6个游泳池（3个室内，3个室外）2.30个保龄球道3.27个网球场4.2个小型网球场5.2个室外跑道、1个室内跑道6.14个室外地滚球场7.32个草地保龄球场8.30个游泳池9.2个手球场10.1个垒球场11.5推圆盘游戏场12.2个大型舞厅13.若干个俱乐部工作室100多家俱乐部德尔韦伯纪念医院:面积16，260平方米。共254张床位，450名医生生活配套设施：超级市场、药房、1家有40，000册存书的图书馆、4个汽车维修点、7家银行与信用合作社以及其他一些生活服务设施，如理发店、杂货店、家具店、礼品店等。SUNCITYWEST亚利桑那州服务配套SUNCITYCENTER佛罗里达州社区结构：“太阳城中心”：独立家庭别墅“国王之殿”：连体别墅“湖中之塔”：辅助照料式住宅和家庭护理机构“庭院”和“阿斯顿花园”：出租的独立居住公寓“自由广场”：辅助照料式住宅和家庭护理机构物业类型社区配套：4个康娱中心——其中提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心8个高尔夫球场（共162个洞）①这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者，无论初学还是高手，都可享受162个洞的高尔夫球场。②在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。③太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。④这里还设有私人的高尔夫俱乐部。19个网球场超过200家俱乐部各种俱乐部开设的课程和组织的活动超过80种以上，包括木匠、缝纫等等，充分满足不同人群的兴趣偏好。①文艺复兴俱乐部：面积40，000平方英尺，内有day-spa全套服务、健康中心、美容美体室、休闲餐饮池。②国王之殿南方俱乐部：面积28,000平方英尺提供网球场、室外游泳池、室内游泳池、社交活动室、彩绘室、网吧及咖啡厅。③国王之殿会所：面积90,000平方英尺提供会所大堂、图书馆、机房、室内游泳池，银行，另有20间客房向超过200个社会活动俱乐部提供服务。SUNCITYCENTER佛罗里达州服务配套13休闲设施成为社区的特色。包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有7个娱乐中心、2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅、2个湖、30个教堂、19个购物中心用于演出的的“SunBowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。SUNCITYCENTER佛罗里达州14太阳城的服务设施及活动15“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴三点值得借鉴：①住宅立项，依靠销售迅速回款；②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。两点不值得借鉴：①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。16持续照料退休社区（CCRC—ContinueCareOfRetirementCommunity）为完全可以自理的健康活跃老人、需要半护理的老人、全护理老人都能提供相应的居住产品，以满足在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求，不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程。美国持续照料退休社区17CCRC开发模式的五大特征（1）至少同时满足三类老人的居住需求，产品类型按三类老人的基本特征，有所区别；一般三类产品的配比：12∶2∶1。（2）配备相应的服务设施，社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；附近紧邻医院资源；社区内设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施。（3）在经营模式收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。（4）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。（5）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达1∶1。18CCRC开发模式对中国的启发和借鉴（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；（3）经营方式上的可取之处：①通过会员费的收取，迅速回笼资金；②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；③通过年费（或月费）获得日常经营收益；④通过出租店面获得租金收益。（4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；（5）是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。（6）模式的风险将来自于会员卡的预付费性质，如开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。19居住形式情况说明社区照顾社区活动中心英国是最先提出以社区照顾为主体的国家。老人住在自己家庭或熟悉社区里，以自我供养为基础，由社区承担养老工作或托老服务，包括生活照料(饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等)；物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)；心理支持(治病、护理、传授养生之道等)；整体关怀。在财政出资上完全体现了以政府为主的特点。老年饮食服务部老年俱乐部家庭病床纯老年社区老年公寓老年住宅老年护理院康复中心主要居住人群为老年人，不同年龄段、不同身体状况的老年人均可入住，老年服务设施齐全。混合社区老年住宅、普适性住宅社区托老所老年公寓社区养老院各年龄人群混合居住的社区，该类社区老年人口比例一般都超过10%。英国从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。弗莱德利克斯堡老年公寓荷兰21日本居住形式入住者情况服务内容运营特点福祉型（福利型）养护老人之家65岁以上，居家生活有困难的老人一般性居家生活服务针对老人家属对照护有困难的家庭，具有强烈穷困救济色彩，建设和运营以政府为主导，免费或低收费特别养护老人之家65岁以上，身心有严重障碍，需持续照料的老人提供一定专业医疗护理低费用老人之家60岁以上生活较困苦的老人提供食宿等日常生活必要的服务住宅型收费老人之家60岁以上的老人提供饮食等日常生活家政服务采用“终身使用权”或租赁的收费模式高龄者优良出租住宅60岁以上生活自理的老人无障碍、紧急应对措施为基本服务内容政府补助部分运营费用银发住宅60岁以上老人及残障老人提供日常生活照顾服务对入住者收入有限制医疗型看护疗养型医疗设施需要长期疗养的高龄老人专业医疗护理横滨太阳城是一个新建的退休人员持续社区照顾中心，由日本高级护理业的领头羊日本健康理疗公司经营管理。该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑。每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间。西边的一栋还配备了120张带有特殊护理仪器的床位，在整提建筑的北边有一个单独的院子通向这里。该社区疗养园拥有天然化的景观设计，在东边那栋村屋旁边有一组造型美观的草坪，一直通向一个圆形的小喷泉那里。从这里流出来的水沿着