蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告

南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告中通桂评报字[2013]第024号共三册第三册评估说明中通诚资产评估有限公司二Ο一三年十月十四日南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告中通桂评报字[2013]第024号共三册第二册评估明细表中通诚资产评估有限公司二Ο一三年十月十四日南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明目录关于评估说明使用范围的声明............................................................................1企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................................2评估说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3一、评估对象与评估范围说明............................................................................3二、资产核实情况总体说明................................................................................5三、评估技术说明................................................................................................6四、评估结论及分析.........................................................................................48南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明1关于评估说明使用范围的声明本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资单位)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明2企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分是由委托方和产权持有单位出具并提供，原文附后。南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明3评估说明一、评估对象与评估范围说明(一)评估对象与评估范围内容1．评估对象与评估范围委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围不一致，经济行为文件拟转让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，本次的评估对象和评估范围不包括存货。评估对象为蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权(不包括货币资金、债权债务、存货、长期股权投资、投资性房地产、出租给南宁市八鲤建材有限公司的机器设备)。评估范围包括蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产(含房屋建筑物类资产和设备类资产)、在建工程、工程物资和土地使用权。评估范围所涉及的资产账面价值已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，经审计后的资产账面值具体情况见下表：序号科目名称账面价值原值(元)净值(元)1房屋建筑物类260,706,885.49172,077,599.542设备类584,243,003.92275,787,088.383在建工程2,505,766.862,505,766.864工程物资135,857.55135,857.555无形资产-土地使用权31,287,546.4731,287,546.47合计878,879,060.29481,793,858.80纳入本次评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。详细评估范围以蒲庙造纸厂提供的经审计后的评估申报明细表为准。资产评估范围详细情况如下：(1)房屋建筑物类资产本次申报评估的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物和构筑物。房屋建筑物共137项，主要有原料车间、除髓间、化浆车间、碱回收车间、发电间及锅炉间、碱回收蒸发、燃烧工段、热电站锅炉间、半化浆车间、动力车间、新漂白工段房屋及煤棚及运煤系统等。构筑物共154项，主要有有原料堆场、1-6#栈桥、百乐克池、厂区道路、挡土墙,排水沟、围堰工程、废液炉、60烟囱、浓缩池、曝气池及预沉池等。(2)设备类资产南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明4蒲庙造纸厂纸浆生产线于2000年筹建，原设计生产能力为3万吨/年，经扩建后，现有年产9.8万吨漂白蔗渣浆生产线一条、年产2万吨酒精的生产线一条。企业实际生产能力基本达到设备设计能力，但实际生产量为按订单量生产，实行三班制生产。本次申报评估的设备类资产概况如下：①机器设备9559台(套)，主要设备有：汽轮发电机组、锅炉、德国曝气机、曝气头、输送机、变压器、配供电控电设备、起重设备、开包机等。②车辆31辆(台)，主要车辆有：小轿车、客车、货车、叉车、装载机等。③电子设备303台(套)，主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。蒲庙造纸厂的设备主要购置于1983年至2013年，分布于蒲庙造纸厂各生产车间。据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外，大部分均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于2001年至2013年，均在正常使用。电子设备主要购置于2001年至2013年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。(3)在建工程在建工程包括土建工程和设备安装工程。土建工程共二项，主要是零星工程土建工程。设备安装工程是制浆造纸废水三级处理升级改造项目。(4)工程物资工程物资为6.8万吨扩建剩下的泵、阀及管道过滤器等。(5)土地使用权土地使用权共7宗，具体情况如下表：序号宗地名称土地证号宗地号宗地位置土地用途土地使用权类型宗地面积(m2)原始入账(元)账面价值(元)1厂区宗地1邕国用(1999)字第0105208-2号208-2邕宁区八鲤路工业出让68019.813,368,970.002,436,888.302厂区宗地2邕国用(1999)字第0105216-2216-2邕宁区八鲤路工业出让14874.813厂区宗地3南宁国用(2008)第507731号1109007邕宁区八鲤路工业出让32173.285,902,090.355,292,207.684厂区宗地4南宁国用(2012)第595381号1109019邕宁区八鲤路工业出让6826.511,671,583.291,624,221.765厂区宗地5南宁国用(2012)第587014号1109020邕宁区八鲤路工业出让47441.859,760,377.929,402,497.406厂区宗地6南宁国用(2013)第607813号450109100001GB00015邕宁区八鲤路工业出让59538.9312,566,483.8512,234,297.617二级供水池宗地南宁国用(2013)第603920号450109100203GB00002邕宁县蒲庙镇梁村美梨坡工业出让1509.35308,582.59297,433.72合计230,384.5433,578,088.0031,287,546.47详细评估范围以蒲庙造纸厂申报的评估申报明细表为准。南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明52．委托评估资产的权属状况申报评估的房屋建筑物类资产，主要分布在南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路蒲庙造纸厂生产区，少部分布在邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡等地。其中位于生产区的房屋建筑物部分未办理房产证，部分房屋建筑物类资产所占用的土地是向南宁市国土资源局租赁及南宁统一资产管理有限责任公司租赁，其中向南宁市国土资源局租赁的土地租赁，从2007年6月15日至2015年6月15日止；向南宁统一资产管理有限责任公司租赁的土地，租赁从2013年1月1日至2013年12月31日止.。位于蒲庙造纸厂共有18套(项)生产性住房，已办理房产证，除第010163号房产证所占的土地使用权是租赁外，其余所占的土地使用权为南宁糖业或蒲庙造纸厂所有，并取得土地使用权证。位于邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡的抽水泵房、值班室等建筑物未办理房产证，其所占用的土地使用权为蒲庙造纸厂所有，并取得土地使用权证。本次评估的7宗土地均已取得土地使用权证。(二)实物资产的分布情况及特点列入评估范围的房屋建筑物类资产，建造时间从1983年至2013年均有，主要分布在南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路蒲庙造纸厂生产区，少部分布在邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡等地。委估的房屋建筑物类资产均能正常使用，维护保养一般。列入评估范围的设备类资产，主要购置于1983年至2013年，分布于蒲庙造纸厂各生产车间。据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外，大部分均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于2001年至2013年，均在正常使用。电子设备主要购置于2001年至2013年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。二、资产核实情况总体说明(一)资产核实人员组织、实施时间和过程根据资产评估有关准则及规范要求，依据产权持有单位提供的评估基准日资产评估申报表，在2013年9月23日至9月27日，组织房产、土地使用权和设备评估小组对评估范围内的资产进行了核实。(二)核实过程和方法具体如下：辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产评估申报明细表，收集整理被评估单位南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明6提供的各项评估资料。依据被评估单位提供的资产评估申报表，在被评估单位有关人员的配合下，采用询问、核对、勘察、检查等方法，核实账表、账实是否相符，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(三)影响资产核实的事项及处理方法1．由于条件所限，资产清查中，对设备和建筑物主要采用现场勘察手段，未使用精密仪器对设备和建筑物进行测试和检验。受条件限制，对于部分隐蔽工程及保密生产工艺流程评估人员无法实际勘察，评估人员的清查措施主要是进行表面观察、询问相关人员和查看其档案资料为主，因此，可能会对评估结果产生一定的影响。2．由于委估房屋建筑物部分未办理产权证，给建筑面积的核实和产权的核实带来一定的困难，房屋建筑物权属的真实性由被评估单位负责，其建筑面积的核实主要是通过查阅有关财务资料、工程图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行。(四)资产核实结果经清查核实，申报数与实物相符，申报资产除机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外，大部分委估均处于在用且使用正常状态。(1)房屋建筑物中的维修间、糖业仓库、制糖成品仓无偿外借给南宁美恒安兴纸业有限公司。(2)除18套(项)生产性建筑物已办理房产证外其余房屋建筑物均无产权证。(3)南宁糖业把邕国用(1999)字第0105208-2号宗地的部分面积10750平方米出租给南宁美恒安兴纸业有限公司作为生产加工场所使用，租期从2004年7月1日起至2052年6月30日止共50年，每8年续签一次合同。三、评估技术说明(一)房屋建筑物类资产1．评估范围本次评估范围为蒲庙造纸厂申报评估的房屋建筑物类资产，委托评估的房屋建筑物南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告评估说明7类资产在评估基准日的账面价值如下表所示：金额单位：人民币元资产类别数量(项)原值净值房屋建筑物137131,108,138.2198,598,172.