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我们所感知的往往是地上部分保利地产‐‐地库无效成本研究分析与对策2016年4月•无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。•由于利润=销售总价‐总成本(含有效成本与无效成本),故要想提高利润,在销售总价、有效成本一定的情况下,必须减少无效成本的发生。•通过研究和分析无效成本的构成,制定无效成本管理与控制的细则,以实现减少无效成本,以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本其他房地产开发各项成本构成建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本无效成本销售招标设计施工对设计效果把握不准设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状没对保守设计进行设计优化•拆除和重建•后期加固与补强•影响质量•多次返工,增加时间成本•效果没达预期•经济性不合理使用周期短的高标准临设施工方案计划安排失误工程质量管理不善•临设拆除与重建•赔偿与维修费用•拆除重建、返工费大增展示资料有误不合理的交楼标准不准确的销售承诺样板房过早销售•业主投诉引发赔偿•交楼内容导致成本增加•为承诺付出大量成本•重复建设无效成本分布与表现合同条款有误经济标编制出现失误•影响工期、质量、造价•造价偏高设计无效成本组成地库部分总图部分地上部分*本图表引用业界地下室无效成本研究专家王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件地库无效成本组成地库无效成本分析重要性•地库可销售,但各地去化率各异,成本回收时间长,卖不出去的还会成为“死”成本一般情况下地库满足能少建尽量少建,多余的地库建设大大影响项目利润率。*参考数据:普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米,人防地下室约3200元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900~3100元/平米地下一层普通地下车库,地下二层人防地下室的建安成本约3200~3600元/平米单个车位成本8~10万元•一般来说,不计算装修成本,地库造价可占到总建筑成本20~30%,如果能减少其无效成本,提高利润率的效果明显。公司近年项目抽样清单序号项目名称地库面积(m2)车位数(辆)1项目124,875.005002项目223,555.285363项目322,499.835124项目440,777.176535项目525,764.946906项目638,562.9112807项目748,118.8216038项目8110,567.9533159项目966,822.09160010项目1028,603.4163511项目1115,706.0346412项目1280,063.69186213项目1390,823.24284014项目1434,473.5075415项目1552,970.20133516项目1691,876.45172817项目1720,097.0049918项目1826,150.1461419项目1961,653.18136620项目2085,264.56202121项目21121,194.81315122项目2280410.99217523项目2332,818.0081824项目2446,639.92108925项目2537,178.07114326项目2623,264.4774227项目2725,500.56770注:在保利系统抽取项目样板27个作分析49.8 43.9 43.9 62.4 37.3 30.1 30.0 33.4 41.8 45.0 33.8 43.0 32.0 45.7 39.7 53.2 40.3 42.6 45.1 42.2 38.5 37.0 43.5 42.8 32.5 31.4 33.1 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8项目9项目10项目11项目12项目13项目14项目15项目16项目17项目18项目19项目20项目21项目22项目23项目24项目25项目26项目27单车位面积(单位:平方米)公司车位控制指标注:原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估,没有具体指导性操作措施。为此,通过技术提炼,对以下方面提出设计控制强制性条文:地库规模地库轮廓柱网分析平面模块车道出口人防设计设备用房其他优化地库规模地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块•依据各地方停车位配建标准(或规划要点)进行配建车位计算,确定项目所需总车位数。列举如下图:•落实当地是否容许设置地上停车位,若容许,其上限比例多少•落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数•落实各业态比例,如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样地下车库规模——设计依据上海佛山珠海地库规模地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地下车库规模——配建车位结论:一般情况下,配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可,严格控制地下车库面积规模,不随意做大。实际建设车位较规划需配建车位多出较多,造成地库面积增加*注:当地车位售价高,或项目品质定位高,在各方论证后,可适当提高停车位配比地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地下车库规模——配建车位如在一二线城市核心地区,车位销售价格高,未来销售量有所预期时,可适当提高车位配比。如可预计实际车位需要1车位/100平米,规划要求0.8车位/100M2,车位销售价格20万元,车位成本10万元/个,两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%此种情况需营销与技术做专项讨论评判。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地下车库规模——充分利用地上车位经统计:全国60%以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。当可预期需求要远小于供给时,需充分应用此指标。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地下车库规模——充分利用地上车位地上停车位的设置原则:优先商铺前设置停车位,再而小区周边设置停车位,最后在小区内部设置停车位•商铺前停车位地上停车位最小尺寸(受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束)地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模*注:布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响;若仅为满足车位指标,验收后实际不布置车位的位置,需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。地下车库规模——充分利用地上车位小区内部停车位小区周边停车位做法要便于后期改造覆绿,后期保证小区内人车分流。退让出核心景区,保证后期园林品质。注意消防要求(a.车位距离楼栋6mb.避开消防登高面)内部停车位设置注意事项地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模*注:该项目地上停车位达20%,地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。特殊案例:公司某项目地下车库规模——充分利用地上车位小区内部停车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模在对地上建筑影响可控的范围内,无充分利用地上停车位配额,致地库面积增加根据当地规划要求允许地面停车比例为10%。本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个;本项目地面西北角设了4个幼儿园车位,东南角设了16个出租车上落客泊位,其余均为地下车位;地面还允许做更多的停车位。地下车库规模——充分利用地上车位案例分析:公司某项目地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模结论:在容许设置地面停车城市,充分利用地上停车位配额,在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下,优先布置地上停车位,剩余再设置成地下停车位,减少地下停车库规模。根据当地规划要求,公共建筑地面停车位不宜小于总停车数的5%;居住区内地面停车率不宜超过10%。本项目总机动车位728个,其中地面西边办公楼设了3个停车位,其余均为地下车位;办公地面车位不满足地面停车要求,且居住地面停车还能做很多车位。地下车库规模——充分利用地上车位案例分析:公司某项目*注:对于非机动车库的面积指标,同样应充分利用地面非机动车停车配额。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库规模——微型车位、子母车位地库规模微型车位:《车库建筑设计规范》(JGJ 100‐2015)4.1.1 机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表4.1.1取值。4.1.2 机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的换算,各类车辆的换算当量系数应符合表4.1.2 的规定。子母车位:一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核发一个权利证书的车位,不过只可以前后停放,其称谓是一种销售用语。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地区微型车位计算规则子母车位计算规则备注上海/1对子车位折算为1.5个车位小型车车位数不于核定总停车位换算当量的90%长沙0.7个有效车位2个有效车位子车位总数不超过应建车位总量的5%,子车位与微型车位的总数不得超过应配建车位总量的10%佛山0.7个有效车位1.5个有效车位/部分地区微型车位、子母车位规划计算规则地下车库规模——微型车位、子母车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模地下车库规模——常见问题结论:优先布置标准小型停车位,在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率。案例分析:公司某项目(车位:1143,停车效率:33m2/辆)原设计优化后*注:可适当考虑到当地经济发展程度,在不减少原停车数量基础上,如利用塔楼部分非标柱跨,适当增加“非标”小型车位(如2500X5500),以增加部分单车位销售额及高档车使用需求。错误理解容许设置非标车位政策,大量布置非标停车位,导致“另类”降低停车效率地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库规模案例分析:公司某项目(车位:536,停车效率:44m2/辆)地下车库规模——常见问题错误理解容许设置非标车位政策,大量布置非标停车位,导致“另类”降低停车效率优化后原设计34个微型车位换算成小型车位为23.8个经优化为26个小型车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库规模——常见问题地库规模优化后原设计案例分析:公司某项目(车位:614,停车效率:43m2/辆)考虑当地经济发展程度及项目定位,在不减少原停车数量的基础上,利用墙体位置,特别是塔楼下空间,增加“非标”车位(如2500X5500车位、子母车位),以增加部分单车位销售价及高档车使用需要地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块本章小结地库规模控制范围控制要点地下车库规模配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可,严格控制地下车库面积规模充分利用地上停车位配额,在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下,优先布置地上停车位,剩余再设置成地下停车位,减少地下停车库规模标准车位优先原则:优先布置标准小型停车位,在剩余“死”空间再填塞“非标”车位提高停车效率,避免规模变相加大地库轮廓地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓——设计原则•地下室轮廓尽量充分利用退缩条件,能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室上图中,一般情况下,同样地下室面积,地下室建造成本自左往右依次递增;严禁出现最后一种情况:地库下层比上层轮廓要大•地下室轮廓尽量趋向正方形,尽量避免窄长形如上图理论分析,同样的地块面积,越狭长,周长越长,地块付出支护及侧壁成本越高*注:一层地下室叠成两层时,导致成本增加因素有:无效面积增加(车道、塔楼下面积),支护、土方开挖、基础、施工条件、工期
本文标题:地库无效成本研究分析与对策-保利地产
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