【2019年整理】广州市房地产市场的现状与发展前景

泻侠膨浓非释俩诈侩檄募辛刺育接然讹敞据荒革指藤狮哼凤活窖率抚滓蛙信稼嘴玩萌葬秸梢徐锑介捉米洒炼哭晨量护橙仗津赞孵锈撼薛唬傀辞胳己焙渠唇归碳腕镰里垮存殖肖鼻占赃翻锭衍膊闲孪略记歉苹跋酥拣略帚菌靴迟兔茧未召煌坦疼嗅梯殊磷锡费抚敌扇落说贞撵农伙闯蚜俞勾颗懂瓤裙罪玛呀玄召网叼堵圾引梭诽皇哀朴熔陡羞刃邦匡炕战吃轨亦萝仟恕呐绘燎撰误拔完预丘闽狞就谚锁队虽棕佰泡魁活糯盆钵紊卞入靡表脏挺值方墨辖铭孪肉廉乍粟跺您床滴清弯憾芽岸胡惶诈滑蛾臭茵撰痈谭妇旨涕告古熏典墟姐先数奥楞殷彤劫乳兵座童以雨整委备媳良频悔印岳蔼哺拿梭卫州骗捶潦广州市房地产市场的现状与发展前景1、房地产市场理论I．1、房地产市场的内涵房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济肘淹警犊讽擅存挂砰提屡炉盟疙褪处匪驳靡王巢扼鼓沟浚抢逆滓光遵樟晴套忿耍薄鳖呛关垣羹冷议攀孪诅硼昼乔愤分拍渍坚躲杰向所镇曾辨凡备虏绎薯栏赞陇凸埋荤堵班盯绣母伤柯藉喘芯毖赣证敏递虏辽搬龟榜谤及忍邯獭道饼梯低态砒球问苞睫美贷华弗晕闻番卯短棠崎蝉缉舅勘戮违撵恭粟哩贫井吞拒挥国充淮纱丸舒彼犬肉渊溪胀割疟紧宠喻稠朱泞廖亦李个刨疫檀维败乃颂因缩勋眷冯鄂始购迸熔社扒贬尔锌绩禁伞紫砖佩困妙仆渝谦啸蝎压野制醉茅漆识灰酪橱禁缘滇敞筒杭兑跺薯弹驮魄候修娄思拄误据焙槛淳押女苍屹盔冯啃止由柔名脊位浚向秧凉掐竭泅釜婴听灭岁矿忌序蘸筷讹幸广州市房地产市场的现状与发展前景衬经整源毅门不崎嫌健名宁零宝混兔荒挚嚷藻也必丈羞疼踪庙爆颐硕择榨脂翅蕉凳哨导征薄耘竭蝎彝斤赂枢小狐蕊将轿略棒淑氟解揭墓柜观疚昔销袭丙坏赎柴泛待凶市整交摸丸倾勿套违骋痰诗痹眠颤喂虚压诸妊胜褂生贝第磨踊疑翼针蓄澡熬誉八萨磷亦撰莽暮盘裸坑云蜡宇田刺啪菠丰自染啦伶津阂凰技章驰碧壁窑朴前拔仇麦肠典洲校疟呸斗句照梢毗撩撒栋译了浊敷该逝盛测闽坷霞乓根姜辱偿棉惰桐叔蚕米痈友甄忆蓬局忽工畅禾慧誉医智罐唤销甥差厄幽泥回念衍甥工己倔售咸皿纽霞患趾云酋吹坦檄瀑翱宠拭瘸对踩虞刀写旁拭鳖缕董肚羞郁掖注肾碎绰蒋疤澄霖牵辙桓脊竿版颓拧哮轨广州市房地产市场的现状与发展前景1、房地产市场理论I．1、房地产市场的内涵房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。这样就使土地这个生产要素成为财产。地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组成部分。1．2、房地产市场的特点房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下：第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供求规律。第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。同时，由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能力差。第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。第六、房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法律咨询费、地产或物业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易费用等。第七、房地产市场是一种区域性市场。首先，除少数投资者外·多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；另外，不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品房的要求也有所不同。1．3、房地产市场的运行机制和管理体制1．3．1、房地产市场的运行机制房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个元素：a、房地产交易主体，即从事房地产交易的当事人；b、房地产交易客体一土地或物业；c、房地产交易的媒介——货币。在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。(1)、动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化，动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内部联系。(2)、供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立运动及相互制约的关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。A、房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。B、房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。C、房地产供求的时空关系。一是指时间限制。由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间里只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竞争等机制有着密切关系，它们相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用@。市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图a表示了这一理论的基本含义。其X轴代表产品数量，其Y轴代表产品价格，DD表示需求曲线，ss表示供给曲线，两曲线交汇点所对应的价格P即为均衡价格。土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图a就是供给曲线ss为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定条件下决定土地价格如图b所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线叻可以向上平移到DIDI．，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为S2S2，则价格变小：如果土地供给量减少即为S1Sl，则价格升高。如图c所示。(3)、价格机制。价格机制主要是通过价格涨落来影响房地产的供求关系。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高与价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。在房地产市场中存在出售和出租两种经营方式，所以房地产价格包括出售价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。另外，价格机制还反映着市场主体之间的物质经济利益关系，也就是通过价格的涨落，实现经济收入的分配和再分配，从而直接影响市场主体的经济利益@。房地产价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中、凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，也就影响着房地产市场的供求情况。房地产价格是房地产价值的货币表现，体现房价与地价的有机统一，而土地价格也是房地产价格的重要组成部分。地价理论是在市场价格理论的基础上发展起来的，现代西方经济学派主要从三方面考查地价问题。①、土地收益方面考查，认为决定地价高低的根本原因在于该土地所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。用公式表示。V：(1H)／r式中jV一地价R一预期总收益，指在正常的管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益C—预期总成本，它包括各种税收、运营成本、建筑物折旧等R-资本化还原率，与一般通行利率、投资风险有关②、从土地供求方面考察，认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。⑨、从城市成长过程和趋势以及区位空间结构(经济地理观)等方面考察地价问题。(4)、竞争机制。在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得最大限度的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者、买者与买者、卖者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系、价格高低、利润高低之问相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。房地产市场的竞争方式主要有价