1214-深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议

深圳市轨道交通三期投融资方案专题研究工作建议汇报深圳市市政设计研究院有限公司2011年12月研究专题初步理解1专业章节分包单位及人员配备专题工作内容细化时间进度安排234汇报主要内容专题理解1深圳市从2004年开始就着手研究城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。BT及PPP模式在深圳地铁一、二期工程中运用和实践有效缓解着政府资金投入的压力，但“地铁+物业”模式运用和效果的发挥明显滞后，目前该模式仍停留在理论研究阶段，对实践指导作用较弱，因此本项目（三期工程项目投融资方案）研究工作具有重要意义，能够真正将理论和实践结合起来，构建出物业开发反补地铁建设的发展模式，促进地铁建设与物业开发之间的资金互补的良性循环形成。目前“地铁+物业”模式实践仍然受到政府规章制度、金融市场融资形式特性及土地开发模式、开发权获得等综合因素制约，因此我们认为本专题研究核心关键点在于以下5个部分：1、梳理政府部门间关系，落实土地获取方式及时间进度等得制度保障基础2、上盖空间开发资源开发模式及转资本金方式3、上盖空间资源开发时序和地铁建设运营资金需求拟合分析4、利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道5、多角度风险控制及应对计划关键点一：梳理政府部门关系，为地铁上盖资源获取提供制度上和时间的保障借助上盖空间资源开发模式研究协调政府部门关系市政府规划部门交通部门……保障地铁集团在用地规划指标、土地使用权及开发权等方面获得制度及时间上的支持地铁建设资金需求物业资源资金贡献关键点二：上盖空间资源的开发模式及资本金贡献方式大量上盖资源开发，明确各地块的价值贡献度及贡献方式，通过合理的开发模式组合(即：一、二级开发、物业持有等)方式形成稳定的现金流供应，保证地铁建设及后续运营的成功。•一级开发（平台建设）•二级开发（物业开发）•一、二级联动开发•合作开发•企业债券•银团贷款•上市融资•t对地铁沿线上盖资源进行分级（开发模式和贡献方式）形成稳定、持续的现金流供应开发模式贡献方式目前上盖资源地价转资本金的操作方式是采取政府空转形式完成，土地转资本金支持地铁前期投入在时间存在一定的滞后性地铁集团地铁集团国资委国资委市财政市财政地铁建设地铁建设注资17.4亿缴纳地价17.4亿转移支付17.4亿利用上盖空间用地市场融资地铁建设17.4亿国资系统国资系统筹集地价款筹措资金摘牌通过国资委向地铁集团注资形式筹集资本金资源资产化资产资本化资本金来源方式需进一步拓宽，如土地收益分成、上盖资源BT或开发商直接参与投资都可进行探讨和研究1.开发商直接参与转资本金2.地铁沿线土地价值收益分成3.上盖资源BT模式沿线上盖物业一并纳入地铁工程BT范围招标。地铁集团摘牌上盖空间用地，政府下达地价直接转资本金批文。BT方支付地价款资金给地铁集团，地价抵付BT方建设资金。BT方负责地铁和上盖物业建设。享受地铁沿线土地出让收益的分成，是外部效应内部化，以此来筹集资本金及建设资金6号线正在做该项工作市财政市财政项目公司项目公司地铁公司主导上盖空间规划优化及概念性设计地铁公司主导上盖空间规划优化及概念性设计上盖空间开发资源上盖空间开发资源土地招拍挂土地招拍挂房地产开发商房地产开发商规划国土部门审批土地出让金转移支付地铁建设专用资金账户地铁建设专用资金账户地铁集团地铁集团项目公司通过招投标形式择优选择专业开发商双方合作支付土地出让金给地铁集团项目公司市国资委市国资委注资关键点三：上盖空间资源资金贡献与地铁建设、运营资金需求拟合分析模拟上盖物业资源开发及其它融资形式与和地铁建设运营所需的现金流拟合表确定上盖资源开发时间序列根据三期工程建设时间安排，确定各时间段资金量需求确定以上盖资源开发为核心的融资模式通过此表，控制三期工程整体开发和建设之间关系，实现同步化，保证可操作性开发商介入上盖资源开发，与地铁建设资金需求时序分析：类比于旧改项目开发地铁完成两站三区间的建设通常在2-3年左右，该部分时间可以进行压缩。前提是上盖资源开发与地铁建设统一进行规划设计。现有的开发商参与的城市更新和改造项目，前期拆迁开始介入，拆迁成本由开发商支付，后抵地价。整个周期也在2年左右（达到开发条件）开发商沉淀资金，周期在2-3年左右，以获取土地开发权开发商获取土地开发权后，转手出售土地，获取土地增值收益。2-3年资金沉淀开发商自行开发，获取最大化的收益。该种形式周期较长，需5年左右。但资金回现在拿地后1年左右实现，回现周期为3-4年地铁上盖资源开发时间周期案例：蔡屋围城市更新岗厦村改造蔡屋围旧改案例岗厦更新案例由京基集团主导，2006年8月开始进行，与政府签订协议后，一次性打入保证金10亿元。后由于拆迁进展问题，一直延续到2007年12月份才全部拆除完毕，到可售项目上市的2010年中旬，整个资金沉淀5年，改造和建设总成本保守估计在40-50亿。由金地集团和大百汇投资公司共同主导，在签订城市改造意向性协议后对片区整体规划进行修改，提高容积率到6.8。之后与岗厦村签订正式改造协议，一次性打入保证金30亿。从2009年底开始进行拆迁，到目前为止仍有10户左右未拆除，整个资金沉淀到目前为止已经2年，根据经验30亿元的资金至少沉淀时间在4-5年时间才能实现回现。开发商对于资金沉淀时间周期考虑，取决于收益率，因此上盖资源设置合理的土地价格机制、适当补偿机制及政策支持，是完全能够激发开发商投资的热情，能够吸引开发商进行投资参与地铁建设中。关键点四：利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道基于本身偿还能力设置合理的融资组合形式，降低地铁三期工程资金需求的安全及稳定性。以上盖资源开发预计净收益为核，拓宽融资渠道企业债券上市融资...银行贷款融资租赁债券投资计划关键点五：多角度风险控制及应对计划综合分析房地产开发风险（地价、建安成本、销售价格）、市场化融资渠道及方式上风险、资本金供应风险、利率风险等进行综合评估，并提出针对性的应对措施及保障计划，有效保障本次专题研究的可操作性和可实施性，并以此指导三期工程资本金实施计划。融资风险分析及应对计划房地产开发风险市场化融资渠道及方式上风险利率风险资本金供应风险•开发成本敏感性分析•土地供应计划风险分析•地铁施工进度与融资产生影响分析•市场融资方式综合评估•融资方式组合方式风险评估•市场化融资保障计划•宏观经济形势判断•利率走势预测•利率风险控制计划•资本金与地铁建设同步性分析•资本金保障策略及方法工作细化2专题工作内容细化21.政策及城市背景2.企业背景1.三期工程建设概况2.上盖空间的盘点及周边概况分析项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分1.上盖开发与地铁建设资金互动前提分析（案例研究，香港、前海等）a)互动性前提分析（香港模式）上盖空间开发权和地价政策界定政府部门与地铁公司关系梳理开发模式选择分析法制环境研究b)前海开发的经验及不足总结政府部门职责及配合程度分析开发权获得障碍法制环境对比c)与深圳市运行条件进行匹配性分析确定影响互动性的关键点提高互动性的意见分析专题工作内容细化2项目工作内容细化2项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分2.地铁轨道建设资金来源分析（国内外案例研究）a)工程初期资本金来源分析来源方式分析（土地出让特点、沿线土地增值分成、引入合作方进行融资）贡献可行性研究b)后续工程资本金获取方式开发收益分析租赁收入分析沿线资源（广告、通信等）分析c.风险控制方式分析3.三期工程投融资核心要素配合建议a)土地、规划等制度建议b)上盖资源开发模式建议c)分阶段资金安排策略d)上盖空间开发用地规划流程要求e)地铁上盖空间用地“招拍挂”时序安排f)上盖空间开发权获取方式建议项目工作内容细化21.上盖空间开发资源分析a)上盖空间资源市场调研第一篇：宏观背景及区域市场研究当地发展规划与相关区域城市结构区域酒店（公寓）市场分析区域办公市场研究区域商业市场研究上盖空间沿线区域土地市场分析第二篇：客流预测及目标客户研究（终端客户、小业主、商家、办公企业等）第三篇：项目条件与地块价值解析b)项目发展方向判定第一篇：核心问题的结构化分析第二篇：国内外类似综合体项目案例研究与借鉴第三篇：分地块发展战略与策略第四篇：分地块整体定位及分类型物业定位（办公/酒店/商业/居住）2.上盖空间地价及开发收益评价第一篇：土地价格测算沿线土地开发的基本情况研究沿线地块的工程成本、税务成本分析第二篇：上盖空间开发收益评价项目建设期安排总投资估算销售与持有比例估算销售实现与利润测算年度现金流量预测项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分项目工作内容细化23.基于现金流贡献融资途径分析a)多种资金来源渠道分析地价转资本金量及时间分析物业开发可行性及现金流贡献时间判断融资租赁可行性及现金流贡献时间判断银团贷款可行性及现金流贡献时间判断公司债券可行性及现金流贡献时间判断上市可行性及现金流贡献时间判断b)可行资金来源组合建议建立评价指标体系筛选在三期建设期间可行资金渠道项目工作内容细化21.三期工程整体资金需求a)建设期资金需求分析投资需求规模三期建设时间进度年度资金需求计划分析b)运营期资金平衡分析运营期成本分析运营收益预测沿线资源收益预测运营期间资金缺口分析c)模拟全生命周期年度资金需求计划2.地铁建设资金解决计划a)地铁建设资本金需求与开发计划现金拟合分析确定年度资金需求缺口设置不同组合的融资模式（开发模式、市场化融资形式）融资组合的综合评价及分析b)给出最佳融资组合形式（2个方案）3.运营资本金解决计划a)沿线资源价值分析b)其他模式融资形式分析c)持有型商业贡献价值d)确定合理的后续资金解决方案项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分项目工作内容细化21.房地产开发风险和对策a)房地产开发敏感性分析及规避计划地价、建安成本、销售价格及租金收益4要素变动分析对于核心影响因素提出规避计划b)土地供应计划风险分析及应对计划c)地铁施工进度对上盖开发影响风险分析及应对方式2.项目资本金供给风险和对策a)资本金与轨道建设需求同步性分析b)资本金保障策略及方法3.市场化融资渠道风险和对策a)市场融资方式综合评估b)融资方式组合方式风险评估c)市场化融资保障计划4.利率风险和对策a)宏观经济走势预测b)利率走势的预测分析c)利率风险应对计划项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上盖资源收益及融资途径分析第一部分第二部分第三部分三期资本解决方案第四部分风险分析及应对策略第五部分结论及建议第六部分项目工作内容细化21.结论a)上盖空间资源地价转资本金及其它融资手段的使用能够解决三期建设资金需求b)上盖资源开发有助于打通其他融资模式，降低资金供应风险c)有效缓解政府压力，实现企业自负盈亏d)经济效益和社会效益显著2.建议a)简化用地规划审批流程b)调整土地出让形式思路c)上盖空间开发权获取方式上的突破项目研究背景前言三期工程投融资策略分析三期工程建设概况上