桐乡市城市规划建设管理技术规定

—1—桐乡市城市规划建设管理技术规定（修订）第一章总则第一条为加强城市规划建设管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》及《浙江省城乡规划条例》等法律法规、行政规章及相关技术规范，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定适用于桐乡市城市（镇）规划建设用地范围内的各项建设，市域内乡村建设可参照执行。第三条控制性详细规划的编制一般应符合本规定的要求，城市有机更新范围内、历史街区、新区核心区域等对用地和建设管理有特殊要求的，控制性详细规划可以突破本技术规定，突破内容应在控制性详细规划文本中作专题说明。第四条各项建设工程的建设和管理应当按经批准的控制性详细规划执行，控制性详细规划中未予规定的，按本规定执行。第二章用地管理第一节城市用地分类和建设分区第五条用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分，具体分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011)（附录四、附录五）执行。第六条各类建设用地的划分和使用应符合经批准的控制—2—性详细规划。用地相容性要求应在控制性详细规划中予以明确，按照《用地兼容表》（见表2-1）的规定执行。鼓励合理的土地混合使用，以促进土地集约利用和提升城市活力，有条件兼容的用地需满足以下原则，并通过桐乡市城乡规划委员会审议：（一）保证城市用地结构平衡；（二）满足城市公共设施的配套要求；（三）不对城市环境产生负面效应；（四）不对城市交通产生较大影响；（五）不影响公共安全；（六）不影响周边建设用地的利用效率。第七条建设单位按照控制性详细规划的用地划分要求在建设用地之外带征、带拆迁的用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。—3——4—第二节建筑容量控制指标第八条新建、改建、扩建的建设项目，其建筑容量控制指标，应根据已批准的控制性详细规划执行。编制控制性详细规划和地块前期研究时，应加强建筑高度、容积率和建筑密度三大技术经济指标对地块利用及空间形态的引导性和约束力。建设用地的建筑容量控制参照表2-2《建筑密度和容积率控制指标建议表》的规定执行。超高层建筑的建筑容量控制及建设要求由城乡规划主管部门根据地块前期研究具体核定。建筑密度和容积率控制指标建议表（表2-2）建筑高度建筑密度容积率居住建筑H＜10米45%1.510米≤H＜24米30%2.024米≤H＜60米25%2.560米≤H＜100米20%4.0商业服务业建筑H＜24米50%2.024米≤H＜50米45%3.550米≤H＜100米40%5.0行政办公建筑H＜24米35%1.824米≤H＜60米30%3.060米≤H＜100米30%4.5工业（一般通用厂房）、仓储用地H＜24米60%1.6H≥24米50%3.0注：1.本表的建筑密度、容积率均为上限建议值。2.容积率下限由国土部门控制。第九条表2-2规定的指标中的建筑高度、容积率、建筑密度适用于单一功能、空间形态和建筑类型的建设用地。对混合形态的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建筑的建筑面—5—积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第十条历史街区、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地等表2-2未予列入建设用地的控制指标，应按经批准的控制性详细规划或有关专项规划执行。第十一条零散用地一般应根据控制性详细规划进行调整、合并，与周边地块统一开发，无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为居住用地进行开发，确实无法调整、合并的，宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间，社区配套用房、公厕、变配电房、泵站等公益性用地。第三节其他建设用地的管理要求第十二条工业用地的建设应符合以下原则：（一）新增工业应布置在城市（镇）总体规划确定的工业用地范围内。（二）工业用地应提倡建设多层通用厂房；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况经专业评估确定。（三）工业项目所需行政管理及后勤服务设施等非生产性用地的用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。第十三条加强城市地下空间的合理开发利用，同时应贯—6—彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，综合考虑防灾和人民防空等需要。（一）地下空间的开发应遵循整体考虑的原则，鼓励竖向分层立体开发和横向连通开发。（二）地下空间开发利用应当优先发展地下交通、垃圾处理、电力设施等城市基础设施和公共服务设施，应优先满足对应的地面建筑相关配套功能的需求。（三）地下空间的开发应充分考虑周边建筑质量安全等要求，同时应预留或避让市政管线、交通等基础设施的规划建设空间，不得影响现状城市地下管线的安全使用。（四）独立开发的地下停车场、商业、交通、仓储、管线、人防工程等设施以及相邻地下空间的贯通，应经城乡规划主管部门批准；与地面建筑配套开发的地下空间，应随地面建筑一并经城乡规划主管部门批准。第三章建筑管理第一节建筑间距第十四条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、管线、历史文化保护等要求外，还必须符合本节的规定。第十五条拟建建筑日照要求必须按照浙江省《城市建筑工程日照分析技术规程》执行。—7—第十六条居住建筑的建筑间距应满足国家有关日照间距的规定。根据日照、通风的基本要求和本市用地的实际情况，低、多层居住建筑的建筑间距必须符合下列规定：（一）低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距:1.受遮挡建筑朝向为南北向的[指正南向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同]，其间距不小于产生遮挡建筑的建筑高度的1.3倍。2．居住建筑一般不宜采用东西向[指正东西向和东（西）偏南45°以内（不含45°），下同]布置，确实无法避免时，其间距不小于较高建筑的建筑高度的1.2倍。（二）低、多层居住建筑垂直布置时，其间距不小于产生遮挡建筑的建筑高度的1.0倍。垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于16米；山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑东（西）侧的，且为东西向布置的，其间距按拟建建筑高度的0.8倍控制，且最小间距不小于8米。（三）低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的建筑间距。1．当两幢建筑的夹角小于或等于45°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。2．当两幢建筑的夹角大于45°时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。—8—（四）受遮挡居住建筑底层为商业、办公、架空层、车库等非住宅用房的，其遮挡建筑在计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的底层高度（只限一层，室外地坪至楼板面）。受遮挡居住建筑底层为架空层、车库等住宅配套时最高限扣3.6米；受遮挡居住建筑底层为商业、办公等商业配套时最高限扣5米。第十七条低、多层居住建筑与低、多层居住建筑的山墙间距不小于6米。居住建筑的东（西）侧住户没有南向采光的，其与相邻居住建筑东（西）向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第十六条的有关规定控制。第十八条在符合第十六条和第十七条规定的前提下，低层居住建筑与低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为6米。低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为8米，多层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为13米。第十九条被遮挡的已建居住建筑未达到日照标准的，拟建建筑不得加剧对其的日照影响。第二十条高层居住建筑的建筑间距必须符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距：1．南北向的，不小于南侧建筑高度的0.8倍，且不小于30米。—9—2．东西向的，不小于较高建筑高度的0.4倍，且不小于24米。（二）高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距：1．南北向的，高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑高度的0.8倍，且不小于30米。2．东西向的，高层居住建筑与其东（西）侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且不小于24米。3．高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的，其建筑间距按第十六条有关规定控制，且不小于15米。（三）高层居住建筑与低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且不小于20米。第二十一条高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于13米。第二十二条非居住建筑（居住建筑配套的值班室、自行车库等建筑除外）与居住建筑的建筑间距，必须符合下列规定。（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按第十六条至第二十一条的规定控制。（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十三条的规定控制。（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距，按居住建筑的山墙间距控制。—10—第二十三条非居住建筑间的建筑间距，除工业生产性用房和仓储用房的间距可按消防间距的规定控制外，必须符合下列规定。（一）高层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距：1．南北向的，不小于较高建筑高度的0.4倍，且其最小值为24米。2．东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值为15米。（三）多层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距最小值为13米。（四）低层非居住建筑与低、多、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制，一般最小值为6米。（五）以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制，并由城乡规划主管部门核定。（六）非居住建筑间的山墙间距按消防间距规定控制，并由城乡规划主管部门核定。第二十四条值班室、自行车库等附属建（构）筑物与相邻建筑的间距，在满足建筑日照间距的前提下，按消防间距的规定控制，并由城乡规划主管部门核定。第二十五条由低、多、高层组合成的综合体建筑之间，或—11—低、多、高层组合成的综合体建筑与低、多、高层建筑的建筑间距计算，按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算，并由城乡规划主管部门核定。第二十六条当界外为规划居住和中、小学等有日照要求的待建设用地时，应对该规划用地做大寒日（冬至日）3小时等时线分析。对北侧界外日照受影响地块，标准日照等时线不应超越受影响地块的最小建筑物离界控制线（参照表3-1）；对东西侧界外日照受影响地块，应按控制性详细规划要求做模拟分析，确定东西相邻地块的日照影响范围。第二节建筑退让第二十七条沿建设项目用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及架空电力线路两侧的建筑物，其退让距离除符合消防、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和历史文化保护等方面的要求外，必须同时符合本节的规定。第二十八条建筑物退让用地红线的距离：沿用地红线的建筑物，其退让用地红线的距离按以下规定控制，但离界后与相邻建筑物间距小于建筑间距或消防间距时，应按建筑间距或消防间距规定控制。（一）各类建筑的离界距离，按表3-1规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。—12—（二）居住区小型配套公建（如水泵房、配电房、自行车库等，高度不大于6米）的离界距离不应小于3米。（三）各类建筑在其建设项目用地范围内应满足防火、防爆、卫生、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求。（四）建设项目用地红线即为城市道路边线的，建筑退让按后退道路的规划要求执行；建筑退让用地红线或其他规划控制线时，按其相互间最大距离要求计算建筑退距。（五）界外邻地为规划的绿地与广场用地时，按控制性详细规划要求执行；控制性详细规划中未予明确的，在满足日照、消防等要求的前提下，按后退用地界的最小距离执行（参照表3-1）。（六）地下建筑物（包括半地下建筑物，下沉庭院、采光井等）的离界距离，应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板面的距离）的0.7倍；且其最小值为3米。按上述要求退让确有困难的，由建设单位按危险性较大的分部分项工程需要对基坑开挖的设计和施工专项方案进行论证，并向利害相关单位或个人公示后，报城乡规划和建设主管部门批准，可适当缩小后退距离，但最小值不应少于3米。（七）当相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部或地下空间的统一开发利用时，连接处可不受离界距离限制，但各地块应满足各自的技术