2018年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。成交先抑后扬，市场预期升温——2018年上半年广州房地产市场年度总结暨下半年展望广州中原战略研究中心2018.07.041数据来源：中原数据库2018年上半年广州楼市数字——全市/主城区一手住宅签约均价全市一手住宅签约金额全市一手公寓签约套数18,322元/㎡39,718元/㎡763亿6,366套增12%增19%同比降19%同比降55%2017年上半年14,131套主城区全市全市宅地成交面积全市宅地成交楼面地价286万㎡11,377元/㎡28,74138,857同比增33%2017年上半年215万㎡全市一手住宅供应量42,619套449万㎡套数同比增28%面积同比增27%全市一手住宅签约量38,624套416万㎡套数同比增25%面积同比降28%2017年上半年33,115套354万㎡2017上半年16,405元/㎡同比降51%2017年上半年23,160元/㎡2017年上半年51,626套576万㎡2017年上半年945亿2017上半年33,424元/㎡CONTENTSPART1宏观环境动向PART2PART3PART4行业发展动态广州重点规划广州土地市场PART5PART6广州住宅市场广州非住宅市场PART7总结与展望宏观环境动向货币政策微调楼市调控加码共有产权试点PART14数据来源：中原数据库货币政策总体保持稳定；近期央行提出流动性从“合理稳定”变为“合理充裕”。2018年5月末，广义货币（M2）余额174.31万亿元，同比增长8.3%，增速与上月末持平，比上年同期低0.8个百分点；央行货币政策委员会二季度例会在稳健中性货币政策表述后明确提出“松紧适度”，流动性表述也从一季度的“合理稳定”变为“合理充裕”。8.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%1451501551601651701751802017.0102030405060708091011122018.01020304052017年至今M2余额及增速走势M2余额（万亿元）M2同比增速5数据来源：中原数据库居民贷款增量下降，企业类贷款增量上升，金融部门继续脱虚向实2018年1-5月，住户贷款新增量为2.91万亿元，同比下降4%，而非金融企业及机关团体贷款新增量为4.16万亿元，同比上升12%，金融支持实体经济的力度加强。0.000.501.001.502.002017年至今公司与住户新增贷款情况非金融企业及机关团体贷款新增量（万亿元）住户贷款新增量（万亿元）6数据来源：中原数据库2018年上半年三次定向降准，流动性小幅转好。2018年上半年三次定向降准的侧重点各有不同：1月降准为支持金融机构发展普惠金融业务，提高金融服务的覆盖率；4月降准释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利(MLF)，优化流动性结构；6月降准为进一步推进市场化法治化“债转股”，并加大对小微企业的支持力度。1月25日实施定向降准支持普惠金融•释放流动性约3000亿人民币4月25日实施定向降准臵换MLF•释放增量资金4000亿人民币6月24日宣布定向降准支持债转股和小微企业•释放流动性约7000亿人民币7数据来源：中原数据库信贷成本上升，首套房房贷利率上浮10%已成常态。2017年5月至今，银行间拆借利率（Shibor）持续高于贷款基准利率（LPR）；各银行首套房房贷利率上浮10%已成常态。01234562017年起央行一年期Shibor与LPR走势（%）Shibor数据LDR数据5.53%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2017年起广州首套房贷利率变化情况8数据来源：中原数据库多个二三线城市先后出台人才政策，直接促进城市购房需求。地区出台时间人才政策落户优惠生活补贴/租房补贴/购房优惠西安2018.1学历（研究生、45岁及以下本科学历、35岁及以下本科以下学历）落户只需身份证和毕业证（之前还需报道证、户口迁移证等）•最高可免租入住150㎡人才公寓，工作满5年可赠予100%产权；•购房补贴：实际购房金额的50%，最高可达100万元；•3-5年的租房补贴：按照层次给予1000-6500元/月南京2018.3研究生及40岁以下本科学历•购房补贴：最高可达300万元；•3年的租房补贴：学士、硕士、博士每月分别为600元、800元、1000元；•面试补贴：给予来南京面试的外地应届毕业生1000元珠海2018.4毕业3年内的本科以上学历•购房补贴：最高可达600万元，一、二、三类人才可按50%比例申请购买共有产权房；•租房/生活补贴：给予企业新引进入户的青年人才2.6-3.8万元天津2018.5博士、45岁以下研究生及40岁以下本科学历•以生态城引进人才为例，按照层次给予5-200万元购房补贴、连续2年800-10000元/月工作津贴、未就业配偶2000元/月生活补贴海南2018.5全日制大专以上学历、中级以上职称等人才可在海南工作地/实际居住地落户；各类高层次人才、硕士、双一流高校和留学归国本科学历以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。•最高可免租入住200㎡人才公寓，工作满5年赠予80%产权，满8年赠予100%产权；•3年的租房补贴：拔尖人才、其他类高层次人才、40岁以下硕士生、35岁以下本科生每月分别为5000元、3000元、2000元、1500元；•落户之日起购房享受本地居民同等待遇，即不受限购1套且须提供2年社保的限制。2018年以来新出台人才政策对比9数据来源：中原数据库热点城市调控力度持续增强，新增摇号、三价合一、企业限购等措施广州珠海深圳天津郑州北京济南青岛合肥句容南京嘉善上海福州厦门嘉兴杭州长沙武汉南昌成都廊坊石家庄涿州东莞苏州怀来县三河重庆赣州涞水张家口〃崇礼区保定沧州固安镇江无锡京津唐长三角珠三角非调控城市调控城市2017年至今全国超70城发布调控措施（截至2018.6）南宁佛山中山西安海南全域中西部重点城市2018年房地产市场仍“从紧”调控，热点城市新加入调控行列或在已有政策基础上持续加码，调整内容多为扩大限购范围、延长再交易时间等打击投资炒房的措施，新增政策包括摇号、三价合一、企业限购。3月：启动/升级限购限贷限转让+摇号销售+三价合一大连启动分区限购限贷、海南升级限购限贷限转让；杭州、西安、成都启动摇号销售，深圳“三价合一”正式落地；4月：扩大限购范围，延长再交易时间青岛再交易须满五年；海南在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；5月：启动/升级限购限贷限转让+摇号销售深圳启动摇号销售、成都升级限购限贷限转让；长春、哈尔滨、太原、丹东启动限购/限贷/限转让；6月：启动/升级限购限贷限转让+企业限购+楼市专项治理西双版纳景洪市再交易须满两年；长沙、重庆升级限购/限贷/限转让；西安、长沙、杭州发布企业限购政策；住建部等七部门联合发布通知，7月初至12月底将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年上半年各地调控政策走向哈尔滨长春丹东大连太原西双版纳景洪市10数据来源：中原数据库广东省5城试点共有产权住房，优先供应无房家庭广东省住建厅《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》：•在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年；面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭……佛山市住建局《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》：•购买对象：在本市无自有住房或家庭人均住房建筑面积少于15㎡，且5年内无住房转出记录的中等及以下收入的本市城镇户籍家庭；持有本市居住证且连续社保至少5年，在本市无自有住房的外地户籍家庭或个人。•户型：以中小套型为主，单套住房建筑面积90㎡以内。•价格：低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格10-20%。•产权份额：承购人可在个人出资不低于60%的条件下自行选择出资份额。•交易规则：购买不满5年的，不得上市交易；符合上市条件的，同等条件下政府享有优先购买权……开展共有产权住房政策探索试点工作11数据来源：中原数据库2018年上半年宏观环境分析小结——货币政策微调楼市调控加码共有产权试点•货币增速平稳，货币政策增加“松紧适度”表述，流动性也从一季度的“合理稳定”变为“合理充裕”；•三次定向降准对楼市影响力有限，但仍会刺激部分购房需求加快释放。•下半年预计货币政策稳健中性基调不变，但不排除进一步降准的可能性。•部分城市新加入调控行列或在已有政策基础上持续加码，多为扩大限购范围、延长转让时间、政府监管公开摇号、企业限购等。•展望下半年，预计房地产政策保持收紧，热点城市将继续采取“打补丁模式”以堵住炒房漏洞。•广东省住建局提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行试点共有产权住房政策，面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭。•除了此前已推出共有产权房的珠海，预计下半年广州南沙及佛山亦开始实施，有助于构建多元住房供应体系。行业发展动态PART2标杆房企业绩再突破业务更趋多元化13标杆房企业绩再突破，首次出现半年销售业绩已超4,000亿；多家房企已完成年度目标的47%以上。2018年上半年，已有107家房企跻身百亿军团，较2017年上半年增加20家，实现500亿业绩企业增加13个至27个；此外碧桂园、恒大、万科实现业绩超3千亿，而碧桂园成唯一半年度实现4000亿业绩的企业。在轮番调控节奏下，众房企在“风暴”中持续前行，多家房企已完成年度目标47%以上。47845551874364162043010203040506070100-300亿300-500亿500-1000亿1000-2000亿2000-3000亿3000-5000亿单位：亿元2016-2018年上半年百亿房企各阵营数量2016年上半年2017年上半年2018年上半年备注：碧桂园、万科今年未设业绩目标数据来源：中原数据库，截稿前房企业绩部分为企业公告数据，未公布数据来自中指研究院41253042302219981916163597293782582075073970867066055%50%43%41%54%47%39%45%47%53%51%34%47%0%10%20%30%40%50%60%0100020003000400050006000碧桂园恒大万科保利融创绿地新城控股龙湖华夏幸福华润招商世茂阳光城泰禾旭辉2018年上半年部分标杆房企销售目标完成情况目标额（亿元）完成额（亿元）目标完成率14人工智能及高科技、航空航天等领域成上半年房企业务多元化发展新方向房企多元业务新战略持续，多家房企开启新一轮多元化实践与探索，人工智能及高科技、航空及空港服务、“地产+电竞”等领域成上半年房企业务拓展新方向，此外长租公寓、现代农业等业务仍持续有新进入企业。进军现代农业、空港服务领域成立农业公司，与袁隆平合作研究推广第三代杂交水稻与奥凯航空推进航空基地、空勤公寓等物业服务推长租公寓品牌“有巢”计划布局北上广深等23个一二线城市，共推出4万间公寓发展人工智能、“地产+电竞”投资3亿元布局人工智能计划在2-3年内打造全国最大的电竞运营平台，发展电竞场馆等文创项目碧桂园华润绿地进军航空航天领域、新能源汽车产业、布局科技产业合作中科院、收购法拉第未来揭牌科技产业三大中心，未来10年投1000亿布局人工智能合作中科智谷打造千亿级产值人工智能产业园打造AI合作内容合作商汤科技布局高科技，打造人工智能产业园区恒大越秀地产世茂152018年上半年房地产行业发展动态小结——业绩再突破业务再升级上半年已新增20家百亿企业，500亿业绩实现企业增加13个；碧桂园、恒大、万科半年业绩超3000亿，超前领先，现断层；多家房企已完成年度目标近5成。房企新增布局人工智能及高科技、航空及空港服务、“地产+电竞”等领域，合作各领域标杆企业，实现业务升级共赢；长租公寓、现代农业等业务再添标杆房企。广州重点规划PART3广州2035年城市总体规划出台城市基