现代花园房地产开发建设项目可行性研究报告及分析

back第一部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告一、总论二、市场预测三、建设规模与产品方案四、选址方案五、节能节水措施六、环境影响评价七、劳动安全卫生与消防八、组织机构与人力资源配置九、项目实施进度十、投资估算十一、融资方案十二、财务评价十三、社会评价十四、风险分析十五、研究结论与建议第二部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告分析目录back（二）项目概况（一）项目背景第一部分：现代花园房地产开发建设可行性研究报告back（一）项目背景1.项目名称:现代花园2.承办单位概况承办单位：蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。一、总论back3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《武汉市市区基准地价》（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料一、总论back一、总论（二）．项目概况1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建设规模与目标自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。back3.主要建设条件（1）.供水（2）.雨水、污水排放（3）.供热（4）.供电（5）.供气（6）.电信4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。一、总论back5.主要技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240一、总论back二、市场预测back（一）．市场调查二、市场预测back（二）．产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，该公司此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。二、市场预测back（三）．房价预测据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。2.需求量大。3.购买力的增强，按揭的作用。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。综上所述，再结合该公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。二、市场预测back（四）．竞争力分析外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于该公司实力雄厚信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该公司开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此有理由相信该公司开发的商品房有较强的竞争力。二、市场预测back（五）．市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定。2）收入稳定。3）文化水平较高。4）对家庭居室的要求较高。2.通货膨胀的防护能力。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。二、市场预测back三、建设规模与产品方案（一）建设规模（二）产品方案小区基本规划简图1.户型选择2.技术设备条件3.道路系统4.小区建筑小品back三、建设规模与产品方案（一）．建设规模小区基本规划简图back三、建设规模与产品方案（二）．产品方案1.户型选择楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264②C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480③E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290④G3室1厅1卫1厨1阳台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.44264back三、建设规模与产品方案2.技术设备条件1)室外2)室内：3)配套设备：4)智能化系统：3.道路系统4.小区建筑小品back技术经济指标项目单位数量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万㎡12.91.住宅建筑面积万㎡11.62.公建面积万㎡1.3住宅平均层数层6.53容积率1.29绿地率%45三、建设规模与产品方案back用地平衡表项目单位数量小区规划用地万㎡101.住宅用地万㎡4.372.公建用地万㎡2.133.道路用地万㎡1.094.公共绿地万㎡2.0其他用地万㎡0.41三、建设规模与产品方案back环境保护项目概况开发地址的获取与开发建设条件建设规模四、选址方案back四、选址方案场址位置图back（一）．项目概况1.自然条件2.城市的基础设施条件3.周边环境条件四、选址方案back（二）．开发地址的获取与开发1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。(2)制订方案。(3)申请批准。(4)发布用地通告。(5)签定补偿、安置合同。(6)发证。2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。四、选址方案back（三）．建设条件1.供水2.雨，污水排放3.供热4.供电5.供气6.电信（四）．建设规模四、选址方案back（五）．环境保护1.大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2.污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。四、选址方案back1、建筑节能技术2、采暖系统的保温节能措施3、建筑节能技术、材料、工艺的应用（一）节能措施1、小区水环境2、绿化景观`用水节水3、节水器具应用`（二）节水措施五、节能节水措施back六、环境影响评价back六、环境影响评价（一）．环境条件调查现代花园提出“绿色生态社区”的概念。（二）．施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源(2)施工期扬尘(3)施工期废水污染源(4)施工期固体废弃物back施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85各施工阶段主要噪声源状况六、环境影响评价back2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响(2)施工扬尘的影响各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55六、环境影响评价back（三）．项目建成后环境影响影响分析1.大气污染源分析(1)地下车库废气(2)天然气燃烧废气2.水污染源分析（四）．公众参与公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。六、环境影响评价back安全措施方案消防设施七、劳动安全卫生与消防危害因素和危害程度分析1)有毒有害物品的危害2)危险性作业危害1)选择工艺技术方案时，尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案1）火灾危险性分析2）调查项目场址周围消防设施状况3）消防措施和设施back八、组织机构与人力资源配置（一）．组织机构设置组织机构图：back1.工程前期准备（1）.技术准备：（2）.物资准备（3）.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。（4）.其它准备2.现场工程管理（1）.前期阶段的部分工作（2）.施工建设阶段的工作八、组织机构与人力资源配置back（二）．劳动定员部门管