武汉钰龙广发银行大厦项目建议书

1CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商武汉钰龙广发银行大厦服务建议书-2011.09-2CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目地块价值初判区位价值交通价值商业价值资源价值3CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商宏观区位价值项目地块价值初判从武汉城市圈总体规划图中可以看出，武汉城市圈地处中国东西、南北两大发展轴线——长江流域经济带及由京广铁路、京珠高速组成的“十”字形一级发展轴线的交会处。武汉城市圈总体规划图用了一幅“弓箭图”描绘了中国东中部经济发展格局。武汉城市圈正处于箭和弓弦交会处，是“中国弓”的搭箭点和发力点。武汉城市圈地处“中部之中”的经济腹地，同时在中国城市群结构体系中处于国家二级城市群前列，将成为中国区域经济增长的重要引擎。京津冀城市群珠江三角洲城市群长江三角洲城市群长江流域经济带武汉城市圈京广铁路经济带沿海经济带武汉城市圈在中国“弓箭型”经济发展格局中的地位示意图武汉城市圈将实现5大转变：由发展中的城市圈转变为较发达的城市圈；由发育型城市圈转变为成长型城市圈，进一步转变为成熟型城市圈；由“一强众弱”型城市圈转变为“一核多强”的城市圈；由省域内生型城市圈转变为省际外生型城市圈；由内需型城市圈转变为外向与内需融合型城市圈。武汉4CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商中观区位价值项目地块价值初判汉口——金融商贸汉口地区重点发展金融贸易和商业服务等职能。建设王家墩商务区、汉口中心商业区、汉正街传统商贸区、汉江路商务文化区、永清街行政商务区、古田市场区。同时，建设汉正街、黄埔、堤角灯都市工业园。武昌——科教高新武昌地区重点发展科教文化、高新技术、金融商务等职能。建设中南商务办公区、水果湖行政办公区、鲁巷城市副中心等；打造武昌首义文化区、月亮湾总部聚集区等滨江文化景观；规划武钢、东湖高新两大工业区，建白沙、青山环保都市工业园。汉阳——制造会展汉阳地区重点发展制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等。建设四新博览商务办公中心、钟家村商业中心、汉阳旧城风貌区、月湖一南岸嘴文化博览区，建设汽车灯制造业产业区。项目位于武汉主城区内的金融商贸区-汉口镇南端，江北核心区内。CRIC观点：本项目所处区位属城市核心区域，是城市向外拓展辐射的重点区域，区域规划重点发展金融商贸业，区位条件极佳。未来，项目可借势区域辐射能力，吸引城市其他区域消费者。江南核心区江北核心区两江交汇三镇鼎立5CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商微观区位价值项目地块价值初判建设大道是汉口地区第二条交通主动脉，全长9公里，从青年路至香港路路段是武汉金融企业总部的聚集地，也正因为此才有了“金融街”的盛名，短短2.6公里的距离，聚集了200家金融机构，其中5家在此设立总部，密集程度全国少见。CRIC观点：建设大道是城市交通主动脉之一，由东向西贯穿整个汉口地区。本项目宗地位于建设大道中段，属金融街的核心区域，区位价值较高，周边云集多家金融机构总部，庞大的商务客群将有利于商业市场的发展。6CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商宏观交通价值项目地块价值初判规划中的武汉轨道交通线网，将采取环网结合方案，凸显“快捷易达、三镇直通、枢纽锚固、市域一体”的规划理念。按照2020年后远景规划，武汉轨道交通将由3条市域快线、9条市区线路构成。三条市域快线在中心城区相扣成环，将城市副中心、客运枢纽、王家墩中央商务区及中央活动区等紧密衔接，实现三镇快速直达一体化均衡发展。武汉规划主城区形成“三环十三射”，环网结合、轴向放射的城市快速路体系，在城市三环线内，快速路总长度达到298公里，相当于3个三环线的长度。届时，市民驱车出门5分钟即可上一条快速路。武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽、六大客运中心之一，规划至2020年，形成以京广客运专线、沪汉蓉快速客运通道、京广线、武九线、汉宜线和武康线为骨架，衔接北京、西安、重庆（成都）、广州、南昌（福州）、上海等六个方向的特大型环形铁路枢纽格局。开通联系周边及区域性中心城市的城际列车。武汉交通网络结合铁路、公路、市郊铁路、城市轨道、地面公交系统布局，构建一体化的客运枢纽，实现各种交通方式之间的有机衔接，宏观交通价值高。7CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商中观交通价值项目地块价值初判自汉口开埠，沿江地区作为城市的政治、经济、文化中心和交通枢纽，商贾毕至，老字号云集，尽显繁华。上世纪90年代后，伴随长江二桥等交通枢纽的建设和一批新商圈的崛起，其影响力日趋式微。随着长江隧道的通车，隧道汉口段出口从高楼之间现身，将重新激活汉口的商业圈。本案CRIC观点：武汉轨道交通与长江隧道的建设，将进一步突出汉口的交通枢纽优势，加速该地区的发展。武汉长江隧道武汉长江大桥8CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商观点：本项目南靠建设大道，处新华路与台北路之间，仅一侧沿街，客流导入动线存在一定障碍。项目周边虽拥有公交站点，但均离本项目约300米，不利于人流良好的导入。而规划建设中的轨交7号线将在一定程度上强化整体的交通条件，使本项目能享受到轨道交通所带来的庞大的客流输送量。轨交7号线建设大道站本案新华路城市主干道城市次干道146；208；509；550；560；597234公交站点46；208；509；550；560；59746；70；208；509；550；719；801（内外环）；807；808（内外环）46；70；208；509；719；801（内外环）；8079CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商商业价值项目地块价值初判王家湾商圈钟家村商圈中南商圈徐东商圈司门口商圈街道口商圈本项目虽地处汉口中心商业区，但相对孤立，周边尚未形成良好、成熟的商圈。同时，本项目邻近王家墩、武广、江汉路三大商圈，尽管能争取客源分享，但更多的则是面临消费客流被极大分流的窘境。市级商业中心区域商业中心中心商业区江汉路商圈武广商圈王家墩商圈汉正街商圈汉口中心商业区10CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商商业价值项目地块价值初判本案锦江国际大酒店新世界百货纽宾凯国际酒店亢龙太子花园酒店武汉杂技厅红色恋人俱乐部武汉影城从项目周边商业项目分布情况来看，本项目所在区域内商业布点相对少而散，没有聚集效应。从传统商业角度而言，对消费客群的吸引力相当有限。11CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商公里范围内分布着锦江国际大酒店、亢龙太子花园酒店、纽宾凯国际酒店、新世界百货、武汉影城、武汉杂技厅等大型商业项目，以酒店业态为主，业态组合较为单一。因此，1公里范围内大量商务写字楼和住宅社区、酒店将为本项目的商业提供核心消费客流支撑。CRIC观点：本项目所在核心区域商业成熟度较一般，因此必须靠自身作为来赢取市场地位。本项目前期定位需准确寻找市场空白，形成自身差异竞争与产品特色，打造专属的商业品牌形象。12CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商资源价值项目地块价值初判商业资源商务资源轨交资源社区资源旅游资源景观资源项目位于汉口中心商业区内，邻近多个城市商圈，消费者较多，可一定程度共享人流。建设大道金融街商务人群规模庞大，本项目一定程度上将受益于企业商务来往带来的商务客资源。轨道交通人流输送能力巨大，规划中的轨道交通7号线将为项目提供强大的人流导入支撑。项目周边的社区住宅较为密集，核心辐射区域内具备稳定的商业消费基础。别名江城的武汉拥有许多旅游资源，每年接待大量的国内外游客，项目同样可享受到城市旅游资源带来的利好。项目毗邻喷泉公园及西北湖，拥有较好的景观资源，届时本项目的高层建筑拥有远眺湖景的优势。近端资源远端资源CRIC观点：从商业资源角度而言，本项目必须充分利用周边酒店、大型餐饮、百货等，尽可能地形成一定的聚集效应。从客群资源角度而言，则须在核心区域内的商务写字楼、酒店、社区基础之上，通过交通、旅游资源与项目自身特质，将辐射范围扩散至更为广泛的消费群体与区域。13CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商综合评判项目地块价值初判区位—8分商业交通资源区位商业—7分交通—7分资源—9分初步价值评判：项目所处区域现状及前景良好，周边可利用资源具一定增长潜力。但目前区域内商业业态较为单一，分布较为零散，对外客源吸引力不强。因此，打造目的性消费商业，突出特色主题与商业品质，提升整体核心竞争力，将是本项目未来的定位关键。14CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目发展关键提示与定位构想之于商业，CRIC的初步认知和理解……思考本项目……从本项目综合价值来看，存在商业环境及交通等方面一定的不利因素，但周边大量商务写字楼和住宅社区、酒店等，都将为本项目的商业提供较大量的客流支撑。因此，对于本项目而言，必须充分利用并借助先天的资源优势，同时将自身的眼光放远放大，在当前市场环境下前瞻性地选取合理、有效的主题特色，优化商业关联与价值产出，作出符合项目真正地位与形象的定位，从而形成自身独有的项目竞争力与生命力，这才是本次合作的关键。16CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目发展关键提示与定位构想周边商圈是把双刃剑，带来人流，也带来竞争。因此，本项目竞合则成、竞争则败。关键点一：如何合理有效地解决与周边多个成熟商圈之间的关系？——借力周边商圈资源体系实现功能配套融合——优化商务商业组合配置创新独立个性与特色特色主题，截留消费江汉路商圈武广商圈王家墩商圈汉正街商圈汉口中心商业区17CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目发展关键提示与定位构想研究未来竞争对手服务功能、档次、目标客群，形成有自身竞争力的定位方案。关键点二：从特质化角度出发甄选初步定位方向，构建商业核心竞争力市场特质研究市场容量调查与分析目标商户布点情况调查分析商业终端特征调查与分析各主要商业实体的分布与规模，市场空间品牌商的拓展意愿与既成布点事实关乎本项目可实现商业定位的设计空间各竞争实体的目标市场定位与功能构成关键词——品质品质的商业定位，提升产品的影响力关键词——领先领先并主导未来城市主流商业地产的业态关键词——个性/特色依赖于项目本身主题特色的打造，扩大产品影响力，代表整个城市。18CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目发展关键提示与定位构想现有市场格局竞争空间消费需求特征招商竞争节点定位研究分析——需要了解的市场依据——现有市场分布与类别潜在消费需求与文化现有市场产品的优缺点目标客群交叉点现有竞争者市场策略与实际成效+相对弱势点市场关注点服务对象选取与资源关联性强，对目标行业有深入研究招商资源争夺主要针对赢利模式/总价差异/形态差异/增值条件展开营销不同产品类别产出效益有异，权衡市场要求与主观要求消费者、经营商家是商业地产项目落地变现的必要元素，也是寻求价值最大化的前提。关键点三：优化业态业种组合，平衡多方利益19CRIC商业顾问:中国领先的商业地产信息与解决方案提供商项目发展关键提示与定位构想关键点四：寻求自身条件与商业品质、特色定位的有机结合融合项目自身的既有条件，赋予项目特色主题，达到