2017年长租公寓行业专题研究报告

2目录1.投资逻辑.................................................................................................32.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期.....................................52.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋..................................52.2.地利：行业蓬勃发展，整体供不应求..........................................72.2.1.长租公寓的客户群体...............................................................72.2.2.需求端测算...............................................................................82.2.3.长租公寓的供给端...................................................................82.2.4.供给端测算：千亿级市场，百亿级利润.............................102.3.人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天.....................................113.长租公寓发展瓶颈——突破者得天下...............................................133.1.市场端：参与主体众多，竞争激烈............................................133.2.资金端：重资产运营为主，金融属性较强................................143.3.资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调............................154.长租公寓商业模式的探讨...................................................................154.1.美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦......................154.2.国内模式猜想：租金为本，后服务为王....................................185.长租公寓未来发展模式的展望...........................................................195.1.客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键................195.2.功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大....205.3.运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势............................215.3.1.通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势.........................215.3.2.国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势.....246.投资建议...............................................................................................247.风险提示...............................................................................................2531.投资逻辑在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。而我们认为：1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。从需求层面来看，随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右；而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速达到50%，空间和增速都超出市场预期。2）资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。根据我们不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续，另外类REITs金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在租金为本的运营模式下，国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点，抢占租后服务的市场，从而增强客户黏性，获得更高的议价能力。长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。具体而言，包括市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。综上，我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商，推荐：世联行、万科A、招商蛇口；在集中式公寓方面，魔方公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。此外，我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考。具体而言：4国外的长租公寓运营商如EQR主要以资产增值和租金来源为主的模式。美国最大的长租公寓运营商EQR依托美国成熟的REITs市场，通过大规模的融资在上市前十年快速扩张，低价积累了大量的优质房产；而2002年以来通过剥离低收益资产，在经历了近十年的调整期后盈利水平再次回到高点，资产质量也进一步得到优化，获取了较高的租金溢价和入住率。而EQR近几年的营业收入全部来源于租金收入。国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。1）国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。2）在整体盈利水平较低的情形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。借鉴国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。1）精细化和差异化包括客户群体的细分和产品切入，目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重，需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出；2）社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈，对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要，也是未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件；3）金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题，长租公寓运营商本质是资产管理平台，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。图1：本文整体研究框架长租公寓专题研究行业层面黄金发展时代天时：政策支持，自上而下地利：需求旺盛、供应稀缺人和：资本助力、群雄并起瓶颈亟待突破行业角逐激烈、资金端缺乏退出机制、资产端难以平衡模式探讨未来方向国外：资产增值+租金精细化和差异化社区化和平台化金融化和信息化国内：租金为本，后服务为王群体再细分、产品更多元轻资产输出，信息化支持社区生态圈，客户集群化数据来源：国泰君安证券研究52.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期2.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规模化租赁企业的发展，预计具体扶持政策将陆续出台。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度，优惠力度之大、覆盖租房租赁产业链之广为租赁市场的发展打开了通路。在2017年中央经济工作会议报告中也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展，在2016年的经济工作会议报告也明确将鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。表1:在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码发布项目发布时间发布部门主要内容加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2015-01-06住房城乡建设部发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知2015-01-20住建部、财政部、人行明确提取公积金租房的条件、范围、额度2016年中央经济工作会议公报2015-12-21中央经济工作会议要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。深入推进新型城镇化建设意见2016-02-02国务院住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主2016政府工作报告2016-03-05国务院建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016-06-03国务院办公厅国务院顶层设计，举措实质，优惠力度大，覆盖产业链广泛扩大供应端：允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠；鼓励需求端：落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围2017年中央经济工作会议公报2016-12-19中央经济工作会议要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。数据来源：国泰君安证券研究在住房租赁市场顶层设计文件出台之后，全国各地区政府纷纷响应。商改住大势所趋，长租公寓迎来黄金发展时代。根据品橙旅游的统计，在国务院办公厅纲领性文件出台后，已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方做出响应，给予租房市场相应的政策支持。国务院《意见》中明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而地方出台的具体文件也明确支持商改住的实行，长租公寓发展的资源层面得到政策支持。6政府政策支持主要从市场、金融、财政等角度给予住房租赁市场支持。1）市场方面，商改住全面铺开，鼓励租售并举的制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；2）金融方面，允许提取公积金支付房租，开展REITs试点，给予住房租赁市场金融支持等；3）财政方面，对于住房租赁市场给予一定的税收优惠等。表2:各省纷纷出台文件支持租赁市场发展，长租公寓迎来黄金发展时期地区发布时间文件名称主要内容甘肃2016/8/10《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》税收优惠；允许商改住；REITs试点；海南2016/8/29《海南省加快培育和发展住房租赁市场实施办法的通知》鼓励相关机构开展住房租赁业务；税收优惠；允许商改住；河北2016/9/9《河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》税收优惠；REITs试点；将新建租赁住房纳入住房发展规划；允许改建房屋用于租赁；辽宁2016/9/19《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深